Die Ratenfalle

Der Bauträger ist berechtigt, bei entsprechendem Baufortschritt vom Käufer Teilzahlungen auf den Kaufpreis zu verlangen. Anzahl und Höhe der einzelnen Baufortschrittsraten sind vom Gesetzgeber in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und dem Forderungssicherungsgesetz zwingend vorgegeben. Danach sind je nach Baufortschritt maximal 7 Raten zulässig. Der Bauträger muss diese Raten aus einem, vom Gesetzgeber vorgegebenen Katalog von 12 Raten auswählen. Auch die maximale Höhe der vom Gesetzgeber vorgegebenen einzelnen Raten ist für den Bauträger verbindlich; der Bauträger darf also keine höheren, als die vom Gesetzgeber festgelegten Raten verlangen.

Streitig ist allerdings, zu welchem Zeitpunkt der Bauträger die einzelnen, von ihm geforderten Raten festlegen muss. Nach einer Auffassung muss der Bauträger die gewünschten Raten bereits im Bauträgervertrag benennen, damit der Käufer von Anfang an weiß, bei welchem Baufortschritt und in welcher Höhe er einzelne Kaufpreisraten zahlen muss. Nach einer anderen Auffassung darf der Bauträger die gewünschten Raten im Bauträgervertrag noch offen lassen und später im Zuge des jeweiligen Baufortschritts benennen. Folgt man der zweiten, in der juristischen Literatur herrschenden Auffassung, ist ein Bauträgervertrag auch dann formal einwandfrei, wenn die einzelnen Baufortschrittsraten im Vertrag nicht benannt sind.

Ein solcher, formal einwandfreier Bauträgervertrag kann für den Käufer in der Praxis dennoch zur Falle werden. Aus folgendem Grund: Der Gesetzgeber hat die einzelnen Kaufpreisraten so gewählt, dass nach Bezugsfertigkeit der Immobilie und Übergabe der Schlüssel an den Käufer noch 8,5 vom Hundert des Kaufpreises ausstehen. Diese restlichen 8,5 vom Hundert des Kaufpreises dienen dem Käufer als Sicherheit für die vollständige, mangelfreie Fertigstellung des Objektes. Diese Sicherheit versuchen manche Bauträger in der Praxis dadurch zu unterlaufen, dass sie dem Käufer bei Bezugsfertigkeit zwar die Schlüsselübergabe anbieten, diese aber von der Zahlung des gesamten Restkaufpreises abhängig machen.

Eine derartige, rechtswidrige Verfahrensweise kann keinen Erfolg haben, wenn die bei Bezugsfertigkeit fällige Kaufpreisrate bereits im Bauträgervertrag verbindlich festgelegt ist. Denn dann ist der Bauträger bei Bezugsfertigkeit gegen Zahlung der fälligen Rate schon kraft Gesetzes zur Übergabe auch der Schlüssel verpflichtet.

Fazit: Kein Bauträgervertrag ohne verbindlichen Zahlungsplan für die Kaufpreisraten.

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