Die Raten­fal­le

Der Bau­trä­ger ist berech­tigt, bei ent­spre­chen­dem Bau­fort­schritt vom Käu­fer Teil­zah­lun­gen auf den Kauf­preis zu ver­lan­gen. Anzahl und Höhe der ein­zel­nen Bau­fort­schritts­ra­ten sind vom Gesetz­ge­ber in der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung (MaBV) und dem For­de­rungs­si­che­rungs­ge­setz zwin­gend vor­ge­ge­ben. Danach sind je nach Bau­fort­schritt maxi­mal 7 Raten zuläs­sig. Der Bau­trä­ger muss die­se Raten aus einem, vom Gesetz­ge­ber vor­ge­ge­be­nen Kata­log von 12 Raten aus­wäh­len. Auch die maxi­ma­le Höhe der vom Gesetz­ge­ber vor­ge­ge­be­nen ein­zel­nen Raten ist für den Bau­trä­ger ver­bind­lich; der Bau­trä­ger darf also kei­ne höhe­ren, als die vom Gesetz­ge­ber fest­ge­leg­ten Raten ver­lan­gen.

Strei­tig ist aller­dings, zu wel­chem Zeit­punkt der Bau­trä­ger die ein­zel­nen, von ihm gefor­der­ten Raten fest­le­gen muss. Nach einer Auf­fas­sung muss der Bau­trä­ger die gewünsch­ten Raten bereits im Bau­trä­ger­ver­trag benen­nen, damit der Käu­fer von Anfang an weiß, bei wel­chem Bau­fort­schritt und in wel­cher Höhe er ein­zel­ne Kauf­preis­ra­ten zah­len muss. Nach einer ande­ren Auf­fas­sung darf der Bau­trä­ger die gewünsch­ten Raten im Bau­trä­ger­ver­trag noch offen las­sen und spä­ter im Zuge des jewei­li­gen Bau­fort­schritts benen­nen. Folgt man der zwei­ten, in der juris­ti­schen Lite­ra­tur herr­schen­den Auf­fas­sung, ist ein Bau­trä­ger­ver­trag auch dann for­mal ein­wand­frei, wenn die ein­zel­nen Bau­fort­schritts­ra­ten im Ver­trag nicht benannt sind.

Ein sol­cher, for­mal ein­wand­frei­er Bau­trä­ger­ver­trag kann für den Käu­fer in der Pra­xis den­noch zur Fal­le wer­den. Aus fol­gen­dem Grund: Der Gesetz­ge­ber hat die ein­zel­nen Kauf­preis­ra­ten so gewählt, dass nach Bezugs­fer­tig­keit der Immo­bi­lie und Über­ga­be der Schlüs­sel an den Käu­fer noch 8,5 vom Hun­dert des Kauf­prei­ses aus­ste­hen. Die­se rest­li­chen 8,5 vom Hun­dert des Kauf­prei­ses die­nen dem Käu­fer als Sicher­heit für die voll­stän­di­ge, man­gel­freie Fer­tig­stel­lung des Objek­tes. Die­se Sicher­heit ver­su­chen man­che Bau­trä­ger in der Pra­xis dadurch zu unter­lau­fen, dass sie dem Käu­fer bei Bezugs­fer­tig­keit zwar die Schlüs­sel­über­ga­be anbie­ten, die­se aber von der Zah­lung des gesam­ten Rest­kauf­prei­ses abhän­gig machen.

Eine der­ar­ti­ge, rechts­wid­ri­ge Ver­fah­rens­wei­se kann kei­nen Erfolg haben, wenn die bei Bezugs­fer­tig­keit fäl­li­ge Kauf­preis­ra­te bereits im Bau­trä­ger­ver­trag ver­bind­lich fest­ge­legt ist. Denn dann ist der Bau­trä­ger bei Bezugs­fer­tig­keit gegen Zah­lung der fäl­li­gen Rate schon kraft Geset­zes zur Über­ga­be auch der Schlüs­sel ver­pflich­tet.

Fazit: Kein Bau­trä­ger­ver­trag ohne ver­bind­li­chen Zah­lungs­plan für die Kauf­preis­ra­ten.

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