Doppelte Belastung mit Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 27.09.2012 – II R 7/12 seine ständige Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht bestätigt:

Der Bauträgervertrag ist ein einheitlicher Vertrag mit kauf- und werkvertraglichen Elementen. Der Bauträger verpflichtet sich kaufvertraglich zur Verschaffung des Eigentums am unbebauten Grundbesitz und werkvertraglich zur Errichtung des Bauwerks. Diese Verpflichtungen sind unteilbar. Es handelt sich deshalb grunderwerbsteuerlich um einen einheitlichen Erwerbsvorgang mit der Folge, dass Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Kaufpreisteil für den Erwerb des unbebauten Grundstücks, sondern auch auf das Entgelt für die Baugewerke entfällt. Das gilt unabhängig davon, ob Kauf- und Werkvertrag in einem einzigen Vertrag zusammengefasst oder in getrennte Verträge aufgespalten werden. Und es gilt auch dann, wenn die kauf- und werkvertraglichen Leistungen nicht von demselben Unternehmer, sondern von unterschiedlichen Personen erbracht werden. Entscheidend ist allein, ob dem Erwerber das Grundstück im bebauten Zustand und damit ein einheitlicher Erwerbsgegenstand verschafft werden soll.

Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages und den Streit mit dem Bauträger: Es besteht die Gefahr doppelter Besteuerung der Bauleistungen, wenn der Grundstückskaufvertrag über das unbebaute Grundstück und der Werkvertrag über die Bauleistungen von unterschiedlichen Unternehmern i.S. des Umsatzsteuerrechts abgeschlossen werden. Denn dann sind die Bauleistungen als Bestandteil der Gesamtvergütung nicht nur mit der Grunderwerbsteuer belastet, sondern zusätzlich mit der Umsatzsteuer.

6 Kommentare » Schreibe einen Kommentar

  1. Guten Tag,

    so ganz ist mir diese Regelung nicht klar. Wäre dadurch das gesamte Geschäft günstiger für den Kunden?
    Rechenbeispiel:
    Preis Grundstück: 100.000 Euro
    Preis Bauleistung (ohne Mwst.): 500.000 Euro

    Fall A – Grunderwerbsteuer von 5% + 1,5% Notarkosten auf die gesamte Summe
    600.000 x 1,065 = 639.000
    Fall B – Grunderwerbsteuer + Notarkosten auf den Grundstückspreis, Mwst. auf die Bauleistung
    (100.000 x 1,065) + (500.000 x 1,19) = 701.500

    Ist das korrekt oder zu einfach gerechnet, da der Bauträger bei Fall A die evtl. an dritte Handwerker zu zahlende Mwst. noch auf den Preis aufschlagen würde?

    Danke vorab für eine kurze Klärung,
    mfG

  2. Guten Tag Herr Schneider,
    sorry, dass Sie so lange auf eine Antwort warten mussten!

    Sie gehen offensichtlich von einem unrichtigen Ansatz aus: Berechnungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Notargebühren ist stets die Summe aus Grundstückskaufpreis und Baukosten, unabhängig davon, ob Grundstückskauf und Werkleistungen in einem Vertrag oder in getrennten Verträgen, mit demselben Vertragspartner oder unterschiedlichen Vertragspartnern vereinbart werden. Etwas Anderes würde nur dann gelten, wenn der Erwerb des Grundstücks unabhängig vom Abschluss des Werkvertrages wäre und umgekehrt. Das aber ist regelmäßig nicht der Fall (Bundesgerichtshof: Die beiden Verträge „stehen und fallen“ regelmäßig miteinander). Deshalb müssen auch beide Verträge, sollen sie wirksam werden, notariell beurkundet werden.

    Mit freundlichen Grüßen
    Wilfried Recker

  3. Hallo,
    danke für den inter­es­san­ten Arti­kel. Nach mei­nem Wis­sen gibt es einen recht­li­chen Grund­satz, nach dem ein Vorgang/Geschäft nur ein mal besteu­ert wer­den darf. Wie ist in die­sem Hin­blick die Dop­pel­be­steue­rung mit Umsatz– und Grund­er­werbs­steuer bei einer ver­deck­ten Bau­trä­ger­schaft zu bewer­ten?
    Danke und Gruß,
    J.Häring

    • Sehr geehrter Herr Haering,

      Bauleistungen sind steuerbare Umsätze i.S. § 1 Absatz 1 Nr. 1 UStG (Umsatzsteuergesetz). Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind zwar gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Die Einbeziehung des Werklohns in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer allein führt aber noch nicht zur Umsatzsteuerbefreiung i.S. der Norm. Denn nach der Rechtsprechung des BFH (Bundesfinanhofes) ist eine Leistung nur dann umsatzsteueersteuerbefreit, wenn die Bau- und Grundstücksleistung von demselben Unternehmer so erbracht werden, daß die Leistungen im Leistungsgegenstand (bebautes Grundstück) aufgehen und ihre Selbständigkeit verlieren. Danach kommt eine Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG bei der Aufspaltung in zwei Verträge mit unterschiedlichen Vertragspartnern nicht in Betracht.

      Mit freundlichen Grüßen

      Recker

  4. Guten Tag Herr Dr. Recker,

    Ich befinde mich zur Zeit in Verhandlung mit einem Bauträger, dieser weiss aber nichts von der o.g. Umsatzsteuerbefreiung und will mit mir getrennte Verträge für das Baugrundstück und den Bauträgervertrag (also für die Bauleistungen) schließen. Aus meiner Sicht würde ich hier Mehrwertsteuer und zusätzlich Grunderwerbssteuer zahlen. Was halten sie von der Konstellation?

    Mit freundlichen Grüßen

    Martin Jähne

  5. Pingback: Risiko doppelter Besteuerung beim Bau mit Generalunternehmer › Dr. Recker

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