Dop­pel­te Belas­tung mit Grund­er­werb­steu­er und Umsatz­steu­er

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat mit Urteil vom 27.09.2012 – II R 7/12 sei­ne stän­di­ge Recht­spre­chung zum ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht bestä­tigt:

Der Bau­trä­ger­ver­trag ist ein ein­heit­li­cher Ver­trag mit kauf- und werk­ver­trag­li­chen Ele­men­ten. Der Bau­trä­ger ver­pflich­tet sich kauf­ver­trag­lich zur Ver­schaf­fung des Eigen­tums am unbe­bau­ten Grund­be­sitz und werk­ver­trag­lich zur Errich­tung des Bau­werks. Die­se Ver­pflich­tun­gen sind unteil­bar. Es han­delt sich des­halb grund­er­werb­steu­er­lich um einen ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gang mit der Fol­ge, dass Grund­er­werb­steu­er nicht nur auf den Kauf­preis­teil für den Erwerb des unbe­bau­ten Grund­stücks, son­dern auch auf das Ent­gelt für die Bau­ge­wer­ke ent­fällt. Das gilt unab­hän­gig davon, ob Kauf- und Werk­ver­trag in einem ein­zi­gen Ver­trag zusam­men­ge­fasst oder in getrenn­te Ver­trä­ge auf­ge­spal­ten wer­den. Und es gilt auch dann, wenn die kauf- und werk­ver­trag­li­chen Leis­tun­gen nicht von dem­sel­ben Unter­neh­mer, son­dern von unter­schied­li­chen Per­so­nen erbracht wer­den. Ent­schei­dend ist allein, ob dem Erwer­ber das Grund­stück im bebau­ten Zustand und damit ein ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand ver­schafft wer­den soll.

Das bedeu­tet für die Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und den Streit mit dem Bau­trä­ger: Es besteht die Gefahr dop­pel­ter Besteue­rung der Bau­leis­tun­gen, wenn der Grund­stücks­kauf­ver­trag über das unbe­bau­te Grund­stück und der Werk­ver­trag über die Bau­leis­tun­gen von unter­schied­li­chen Unter­neh­mern i.S. des Umsatz­steu­er­rechts abge­schlos­sen wer­den. Denn dann sind die Bau­leis­tun­gen als Bestand­teil der Gesamt­ver­gü­tung nicht nur mit der Grund­er­werb­steu­er belas­tet, son­dern zusätz­lich mit der Umsatz­steu­er.

6 Kommentare » Schreibe einen Kommentar

  1. Guten Tag,

    so ganz ist mir die­se Rege­lung nicht klar. Wäre dadurch das gesam­te Geschäft güns­ti­ger für den Kun­den?
    Rechen­bei­spiel:
    Preis Grund­stück: 100.000 Euro
    Preis Bau­leis­tung (ohne Mwst.): 500.000 Euro

    Fall A — Grund­er­werb­steu­er von 5% + 1,5% Notar­kos­ten auf die gesam­te Sum­me
    600.000 x 1,065 = 639.000
    Fall B — Grund­er­werb­steu­er + Notar­kos­ten auf den Grund­stücks­preis, Mwst. auf die Bau­leis­tung
    (100.000 x 1,065) + (500.000 x 1,19) = 701.500

    Ist das kor­rekt oder zu ein­fach gerech­net, da der Bau­trä­ger bei Fall A die evtl. an drit­te Hand­wer­ker zu zah­len­de Mwst. noch auf den Preis auf­schla­gen wür­de?

    Dan­ke vor­ab für eine kur­ze Klä­rung,
    mfG

  2. Guten Tag Herr Schnei­der,
    sor­ry, dass Sie so lan­ge auf eine Ant­wort war­ten muss­ten!

    Sie gehen offen­sicht­lich von einem unrich­ti­gen Ansatz aus: Berech­nungs­grund­la­ge für Grund­er­werb­steu­er und Notar­ge­büh­ren ist stets die Sum­me aus Grund­stücks­kauf­preis und Bau­kos­ten, unab­hän­gig davon, ob Grund­stücks­kauf und Werk­leis­tun­gen in einem Ver­trag oder in getrenn­ten Ver­trä­gen, mit dem­sel­ben Ver­trags­part­ner oder unter­schied­li­chen Ver­trags­part­nern ver­ein­bart wer­den. Etwas Ande­res wür­de nur dann gel­ten, wenn der Erwerb des Grund­stücks unab­hän­gig vom Abschluss des Werk­ver­tra­ges wäre und umge­kehrt. Das aber ist regel­mä­ßig nicht der Fall (Bun­des­ge­richts­hof: Die bei­den Ver­trä­ge "ste­hen und fal­len" regel­mä­ßig mit­ein­an­der). Des­halb müs­sen auch bei­de Ver­trä­ge, sol­len sie wirk­sam wer­den, nota­ri­ell beur­kun­det wer­den.

    Mit freund­li­chen Grü­ßen
    Wil­fried Recker

  3. Hal­lo,
    dan­ke für den inter­es­san­ten Arti­kel. Nach mei­nem Wis­sen gibt es einen recht­li­chen Grund­satz, nach dem ein Vorgang/Geschäft nur ein mal besteu­ert wer­den darf. Wie ist in die­sem Hin­blick die Dop­pel­be­steue­rung mit Umsatz– und Grund­er­werbs­steuer bei einer ver­deck­ten Bau­trä­ger­schaft zu bewer­ten?
    Dan­ke und Gruß,
    J.Häring

    • Sehr geehr­ter Herr Hae­ring,

      Bau­leis­tun­gen sind steu­er­ba­re Umsät­ze i.S. § 1 Absatz 1 Nr. 1 UStG (Umsatz­steu­er­ge­setz). Umsät­ze, die unter das Grund­er­werb­steu­er­ge­setz fal­len, sind zwar gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG von der Umsatz­steu­er befreit. Die Ein­be­zie­hung des Werk­lohns in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er allein führt aber noch nicht zur Umsatz­steu­er­be­frei­ung i.S. der Norm. Denn nach der Recht­spre­chung des BFH (Bun­des­finan­ho­fes) ist eine Leis­tung nur dann umsatz­steueer­steu­er­be­freit, wenn die Bau- und Grund­stücks­leis­tung von dem­sel­ben Unter­neh­mer so erbracht wer­den, daß die Leis­tun­gen im Leis­tungs­ge­gen­stand (bebau­tes Grund­stück) auf­ge­hen und ihre Selb­stän­dig­keit ver­lie­ren. Danach kommt eine Steu­er­be­frei­ung gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG bei der Auf­spal­tung in zwei Ver­trä­ge mit unter­schied­li­chen Ver­trags­part­nern nicht in Betracht.

      Mit freund­li­chen Grü­ßen

      Recker

  4. Guten Tag Herr Dr. Recker,

    Ich befin­de mich zur Zeit in Ver­hand­lung mit einem Bau­trä­ger, die­ser weiss aber nichts von der o.g. Umsatz­steu­er­be­frei­ung und will mit mir getrenn­te Ver­trä­ge für das Bau­grund­stück und den Bau­trä­ger­ver­trag (also für die Bau­leis­tun­gen) schlie­ßen. Aus mei­ner Sicht wür­de ich hier Mehr­wert­steu­er und zusätz­lich Grund­er­werbs­steu­er zah­len. Was hal­ten sie von der Kon­stel­la­ti­on?

    Mit freund­li­chen Grü­ßen

    Mar­tin Jäh­ne

  5. Pingback: Risiko doppelter Besteuerung beim Bau mit Generalunternehmer › Dr. Recker

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