Frei­heit von Alt­las­ten

Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 25/12 ent­schie­den, dass ein Grund­stück man­gel­haft ist, wenn von einem benach­bar­ten Grund­stück, durch die Luft oder das Grund­was­ser über­tra­ge­ne Umwelt­ein­wir­kun­gen aus­ge­hen, die die Brauch­bar­keit oder den Wert des Grund­stücks beein­flus­sen.

Eine ver­kauf­te Sache weist einen Sach­man­gel i.S. § 434 Abs. 1 BGB auf, wenn sie nicht die erfor­der­li­che Beschaf­fen­heit hat. Die einen Man­gel aus­lö­sen­de Beschaf­fen­heit der Sache kann sich dabei nicht nur aus der phy­si­schen Beschaf­fen­heit der Sache, son­dern auch aus den wirt­schaft­li­chen, sozia­len oder recht­li­chen Bezie­hung der Sache zu ihrer Umwelt erge­ben, die die Brauch­bar­keit oder den Wert der Sache beein­flus­sen. Ein ver­kauf­tes Grund­stück ist des­halb nicht nur dann man­gel­haft, wenn der Boden des Grund­stücks selbst mit Alt­las­ten belas­tet ist, son­dern auch dann, wenn Alt­las­ten auf Nach­bar­grund­stü­cken die Brauch­bar­keit oder den Wert des Grund­stücks beein­flus­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb im ent­schie­de­nen Fall einen Man­gel des Grund­stücks ange­nom­men, obwohl der Boden des Grund­stücks selbst man­gel­frei war, aber das durch das Grund­stück flie­ßen­de Grund­was­ser mit gif­ti­gen, von einem kon­ta­mi­nier­ten Nach­bar­grund­stück aus­ge­hen­den Schad­stof­fen belas­tet war.

Das bedeu­tet für die Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und den Streit mit dem Bau­trä­ger: Der Bau­trä­ger ist ver­pflich­tet, dem Käu­fer ein man­gel­frei­es Grund­stück zu ver­schaf­fen. Er ver­letzt die­se Ver­pflich­tung, wenn die ver­kauf­te Immo­bi­lie selbst zwar alt­las­ten­frei ist, aber Nach­bar­grund­stü­cke mit Schad­stof­fen kon­ta­mi­niert sind und die­se die Brauch­bar­keit oder den Wert des ver­kauf­ten Grund­stücks beein­träch­ti­gen. Dar­aus folgt für den Bau­trä­ger­ver­trag: Der Bau­trä­ger­ver­trag soll­te nicht nur die Erklä­rung des Bau­trä­gers ent­hal­ten, dass das ver­kauf­te Grund­stück selbst alt­las­ten­frei ist, son­dern auch die Fest­stel­lung, dass von Nach­bar­grund­stü­cken kei­ne, den Wert oder die Brauch­bar­keit des Kauf­grund­stücks beein­träch­ti­gen­de Emis­sio­nen aus­ge­hen.

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