Freiheit von Altlasten

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.11.2012 – V ZR 25/12 entschieden, dass ein Grundstück mangelhaft ist, wenn von einem benachbarten Grundstück, durch die Luft oder das Grundwasser übertragene Umwelteinwirkungen ausgehen, die die Brauchbarkeit oder den Wert des Grundstücks beeinflussen.

Eine verkaufte Sache weist einen Sachmangel i.S. § 434 Abs. 1 BGB auf, wenn sie nicht die erforderliche Beschaffenheit hat. Die einen Mangel auslösende Beschaffenheit der Sache kann sich dabei nicht nur aus der physischen Beschaffenheit der Sache, sondern auch aus den wirtschaftlichen, sozialen oder rechtlichen Beziehung der Sache zu ihrer Umwelt ergeben, die die Brauchbarkeit oder den Wert der Sache beeinflussen. Ein verkauftes Grundstück ist deshalb nicht nur dann mangelhaft, wenn der Boden des Grundstücks selbst mit Altlasten belastet ist, sondern auch dann, wenn Altlasten auf Nachbargrundstücken die Brauchbarkeit oder den Wert des Grundstücks beeinflussen. Der Bundesgerichtshof hat deshalb im entschiedenen Fall einen Mangel des Grundstücks angenommen, obwohl der Boden des Grundstücks selbst mangelfrei war, aber das durch das Grundstück fließende Grundwasser mit giftigen, von einem kontaminierten Nachbargrundstück ausgehenden Schadstoffen belastet war.

Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages und den Streit mit dem Bauträger: Der Bauträger ist verpflichtet, dem Käufer ein mangelfreies Grundstück zu verschaffen. Er verletzt diese Verpflichtung, wenn die verkaufte Immobilie selbst zwar altlastenfrei ist, aber Nachbargrundstücke mit Schadstoffen kontaminiert sind und diese die Brauchbarkeit oder den Wert des verkauften Grundstücks beeinträchtigen. Daraus folgt für den Bauträgervertrag: Der Bauträgervertrag sollte nicht nur die Erklärung des Bauträgers enthalten, dass das verkaufte Grundstück selbst altlastenfrei ist, sondern auch die Feststellung, dass von Nachbargrundstücken keine, den Wert oder die Brauchbarkeit des Kaufgrundstücks beeinträchtigende Emissionen ausgehen.

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