Mängelhaftung trotz Haftungsausschlusses wegen Arglist

Gemäß § 444 BGB kann sich ein Verkäufer auf einen vereinbarten Haftungsausschluss nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Dabei erfasst das Tatbestandsmerkmal der Arglist nicht nur ein Verhalten des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist. Das Tatbestandsmerkmal schließt auch solche Verhaltensweisen ein, die auf bedingtem Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ redziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden ist. Die Haftung des Verkäufers wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel ist deshalb schon dann gegeben, wenn dem Verkäufer der Mangel entweder bekannt ist oder er den Mangel für möglich hält und er billigend in Kauf nimmt, dass dem Käufer der Mangel nicht bekannt ist und der Käufer den Kaufvertrag bei Kenntnis des Mangel nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (OLG Koblenz, Hinweisbeschluss vom 04.10.2012 – 2 U 1020/11; bestätigt jetzt mit Urteil vom 15.02.2013 – 4 U 874/12).

Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages und den Streit mit dem Bauträger bei sog. Sanierungsobjekten: Bauträger schließen bei zu sanierenden Objekten regelmäßig die Haftung für Baumängel der von der Sanierung nicht betroffenen Teile des Bauwerks aus. Ein derartiger Haftungsausschluss ist unwirksam, wenn dem Bauträger Mängel der Altsubstanz bekannt sind oder er solche Mängel für möglich hält, dem Käufer die Mängel aber nicht bekannt sind und der Käufer bei Kenntnis der Mängel den Vertrag nicht oder jedenfalls nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte.

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