Risiken beim Kauf vom Bauträger

Die Risiken beim Kauf vom Bauträger ergeben sich aus der rechtlichen Konstruktion des Bauträgervertrages selbst; sie sind vertragstypisch. Denn beim Bauträgerkauf bleibt der Bauträger bis zur vollständigen Fertigstellung des Bauwerks Eigentümer des Grundstücks. Der Käufer zahlt sofort den gesamten Kaufpreis für ein Grundstück, ohne zugleich dessen Eigentümer zu werden. Er leistet sodann erhebliche Teilzahlungen auf Baugewerke, die mit der Errichtung unmittelbar in das Eigentum des Bauträgers übergegangen sind.

Aus dieser rechtlichen Konstruktion des Bauträgervertrages resultieren unmittelbar wirtschaftliche und rechtliche Risiken für den Käufer, die sich aber bei entsprechender Sorgfalt wirksam begrenzen lassen. Für die Begrenzung des wirtschaftlichen Risikos ist die Bonität und Sachkunde des Bauträgers entscheidend. Diese zu überprüfen ist Aufgabe des Käufers und seiner wirtschaftlichen und technischen Berater. Für die Begrenzung des rechtlichen Risikos ist die Gestaltung des Bauträgervertrages entscheidend. Der Bauträgervertrag wird vom Bauträger vorformuliert, also nicht zwischen Bauträger und Käufer individuell ausgehandelt. Deshalb fehlt dem Bauträgervertrag die für individuell ausgehandelte Verträge typische Richtigkeitsgewähr. Der Bauträgervertrag ist deshalb nicht nur darauf hin zu überprüfen, ob er rechtlich unzulässige, den Käufer benachteiligende Klauseln enthält. Ebenso wichtig ist die Überprüfung des Bauträgervertrages darauf hin, ob rechtlich zwar zulässige, den Bauträger aber einseitig begünstigende Klauseln enthalten sind. Diese Überprüfung darf der den Vertrag beurkundende Notar nicht vornehmen; denn der Notar ist zu strikter Neutralität verpflichtet. Die Überprüfung muss deshalb durch einen, mit der Spezialmaterie des Bauträgerrechts vertrauten und erfahrenen Dritten erfolgen.

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