Zweck­be­stim­mung von Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tum

Das Amts­ge­richt Mün­chen hat mit (jetzt erschie­ne­nem) Urteil vom 18.04.2012 – 482 C 24227/11 WEG ent­schie­den, dass der Betrieb eines Wett­bü­ros in einem, in der Tei­lungs­er­klä­rung als "Laden" beschrie­be­nen Teil­ei­gen­tum unzu­läs­sig ist. Die Begrün­dung der Ent­schei­dung ent­spricht stän­di­ger Recht­spre­chung (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09).

Die Beschrei­bung eines Woh­nungs- bzw. Teil­ei­gen­tums in der Tei­lungs­er­klä­rung ist regel­mä­ßig als Zweck­be­stim­mung (Gebrauchs­re­ge­lung i.S. § 15 Abs. 1 WEG) mit Ver­ein­ba­rungs­cha­rak­ter zu wer­ten. Damit ist eine ande­re als die beschrie­be­ne Nut­zung zwar nicht grund­sätz­lich unter­sagt. Eine von der beschrie­be­nen abwei­chen­de Nut­zung ist aber nur dann zuläs­sig, wenn mit die­ser Nut­zung typi­scher­wei­se nicht grö­ße­re Stö­run­gen und Beein­träch­ti­gun­gen ver­bun­den sind als mit der in der Tei­lungs­er­klä­rung vor­ge­se­he­nen Nut­zung. Fol­ge­rich­tig hat das Amts­ge­richt Mün­chen die Nut­zung des "Ladens" als Wett­bü­ro mit dem Hin­weis auf die mit dem Betrieb eines Wett­bü­ros ver­bun­de­nen, erheb­li­chen zusätz­li­chen Stö­run­gen unter­sagt.

Das bedeu­tet für den Bau­trä­ger­ver­trag: Beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung vom Bau­trä­ger kann sich der Käu­fer nicht dar­auf ver­las­sen, dass alle in der Tei­lungs­er­klä­rung als "Woh­nung" aus­ge­wie­se­nen Ein­hei­ten auch nur als Woh­nung genutzt wer­den dür­fen. Er kann sich aber sehr wohl dar­auf ver­las­sen, dass die Nut­zung von Woh­nun­gen für ande­re als Wohn­zwe­cke nur dann zu dul­den ist, wenn die­se Nut­zung nicht mit zusätz­li­chen, bei der Nut­zung als Woh­nung nicht auf­tre­ten­den Stö­run­gen und Beläs­ti­gun­gen ver­bun­den ist.

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