Zweckbestimmung von Wohnungs- bzw. Teileigentum

Das Amtsgericht München hat mit (jetzt erschienenem) Urteil vom 18.04.2012 – 482 C 24227/11 WEG entschieden, dass der Betrieb eines Wettbüros in einem, in der Teilungserklärung als „Laden“ beschriebenen Teileigentum unzulässig ist. Die Begründung der Entscheidung entspricht ständiger Rechtsprechung (vgl. z.B. Bundesgerichtshof, Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09).

Die Beschreibung eines Wohnungs- bzw. Teileigentums in der Teilungserklärung ist regelmäßig als Zweckbestimmung (Gebrauchsregelung i.S. § 15 Abs. 1 WEG) mit Vereinbarungscharakter zu werten. Damit ist eine andere als die beschriebene Nutzung zwar nicht grundsätzlich untersagt. Eine von der beschriebenen abweichende Nutzung ist aber nur dann zulässig, wenn mit dieser Nutzung typischerweise nicht größere Störungen und Beeinträchtigungen verbunden sind als mit der in der Teilungserklärung vorgesehenen Nutzung. Folgerichtig hat das Amtsgericht München die Nutzung des „Ladens“ als Wettbüro mit dem Hinweis auf die mit dem Betrieb eines Wettbüros verbundenen, erheblichen zusätzlichen Störungen untersagt.

Das bedeutet für den Bauträgervertrag: Beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger kann sich der Käufer nicht darauf verlassen, dass alle in der Teilungserklärung als „Wohnung“ ausgewiesenen Einheiten auch nur als Wohnung genutzt werden dürfen. Er kann sich aber sehr wohl darauf verlassen, dass die Nutzung von Wohnungen für andere als Wohnzwecke nur dann zu dulden ist, wenn diese Nutzung nicht mit zusätzlichen, bei der Nutzung als Wohnung nicht auftretenden Störungen und Belästigungen verbunden ist.

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