Grunderwerbsteuer sparen beim Kauf vom Bauträger?

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger bildet die Grunderwerbsteuer den wesentlichen Kostenfaktor. Der Steuersatz beträgt in Deutschland je nach Bundesland  zwischen 3,5 % und 5,5 % der Bemessungsgrundlage mit steigender Tendenz. Das Kieler Kabinett beispielsweise hat am 12.03.2013 die Anhebung des Steuersatzes zum 01.01.2014 von 5 % auf 6,5 % Prozent beschlossen. Die Versuchung, Grunderwerbsteuer zu sparen, ist deshalb groß. Das gilt auch beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger.

Beim Kauf vom Bauträger ist der im Bauträgervertrag ausgewiesene Gesamtaufwand für den Erwerb des Grund und Bodens und die Errichtung der Baugewerke Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Unseriöse Bauträger werben deshalb mit einem Vertragsmodell, bei dem Grunderwerbsteuer angeblich nur auf den Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz, nicht aber auch auf den Werklohn für die Baugewerke zu entrichten sei. Dazu spalten sie den Bauträgervertrag in zwei wirtschaftlich zusammenhängende, formal aber getrennte Verträge, nämlich einen Kaufvertrag über den unbebauten Grundbesitz einerseits und einen Werkvertrag über die Baugewerke andererseits, auf. Der Grundstückskaufvertrag wird notariell beurkundet, der Werkvertrag aber privatschriftlich geschlossen. Dabei enthält der Grundstückskaufvertrag keinen Hinweis auf den gleichzeitig gewollten und abgeschlossenen Werkvertrag. Liegen dem Finanzamt auch keine sonstigen Hinweise auf den mit dem Kaufvertrag wirtschaftlich zusammenhängenden Werkvertrag vor, geht das Finanzamt irrtümlich vom Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer aus.

Eine solche Vertragskonstruktion führt unmittelbar zur Nichtigkeit von Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag. Denn Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag bilden nach dem Willen von Bauträger und Käufer eine wirtschaftliche Einheit; Verkauf und Erwerb des Grund und Bodens sind nicht ohne die Baugewerke, die Baugewerke sind nicht unabhängig vom Verkauf und Erwerb des Grundbesitzes gewollt. Da beide Verträge nichtig sind, erwirbt der Käufer aus diesen Verträgen keinerlei Rechte. Alle Zahlungen, die er erbringt, erbringt er ohne Anspruch auf eine Gegenleistung. Ein dramatisches Ergebnis des berechtigten Wunsches, Steuern zu sparen!

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