Grund­er­werb­steu­er spa­ren beim Kauf vom Bau­trä­ger?

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger bil­det die Grund­er­werb­steu­er den wesent­li­chen Kos­ten­fak­tor. Der Steu­er­satz beträgt in Deutsch­land je nach Bun­des­land  zwi­schen 3,5 % und 5,5 % der Bemes­sungs­grund­la­ge mit stei­gen­der Ten­denz. Das Kie­ler Kabi­nett bei­spiels­wei­se hat am 12.03.2013 die Anhe­bung des Steu­er­sat­zes zum 01.01.2014 von 5 % auf 6,5 % Pro­zent beschlos­sen. Die Ver­su­chung, Grund­er­werb­steu­er zu spa­ren, ist des­halb groß. Das gilt auch beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger.

Beim Kauf vom Bau­trä­ger ist der im Bau­trä­ger­ver­trag aus­ge­wie­se­ne Gesamt­auf­wand für den Erwerb des Grund und Bodens und die Errich­tung der Bau­ge­wer­ke Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er. Unse­riö­se Bau­trä­ger wer­ben des­halb mit einem Ver­trags­mo­dell, bei dem Grund­er­werb­steu­er angeb­lich nur auf den Kauf­preis für den unbe­bau­ten Grund­be­sitz, nicht aber auch auf den Werk­lohn für die Bau­ge­wer­ke zu ent­rich­ten sei. Dazu spal­ten sie den Bau­trä­ger­ver­trag in zwei wirt­schaft­lich zusam­men­hän­gen­de, for­mal aber getrenn­te Ver­trä­ge, näm­lich einen Kauf­ver­trag über den unbe­bau­ten Grund­be­sitz einer­seits und einen Werk­ver­trag über die Bau­ge­wer­ke ande­rer­seits, auf. Der Grund­stücks­kauf­ver­trag wird nota­ri­ell beur­kun­det, der Werk­ver­trag aber pri­vat­schrift­lich geschlos­sen. Dabei ent­hält der Grund­stücks­kauf­ver­trag kei­nen Hin­weis auf den gleich­zei­tig gewoll­ten und abge­schlos­se­nen Werk­ver­trag. Lie­gen dem Finanz­amt auch kei­ne sons­ti­gen Hin­wei­se auf den mit dem Kauf­ver­trag wirt­schaft­lich zusam­men­hän­gen­den Werk­ver­trag vor, geht das Finanz­amt irr­tüm­lich vom Kauf­preis für den unbe­bau­ten Grund­be­sitz als Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er aus.

Eine sol­che Ver­trags­kon­struk­ti­on führt unmit­tel­bar zur Nich­tig­keit von Grund­stücks­kauf­ver­trag und Werk­ver­trag. Denn Grund­stücks­kauf­ver­trag und Werk­ver­trag bil­den nach dem Wil­len von Bau­trä­ger und Käu­fer eine wirt­schaft­li­che Ein­heit; Ver­kauf und Erwerb des Grund und Bodens sind nicht ohne die Bau­ge­wer­ke, die Bau­ge­wer­ke sind nicht unab­hän­gig vom Ver­kauf und Erwerb des Grund­be­sit­zes gewollt. Da bei­de Ver­trä­ge nich­tig sind, erwirbt der Käu­fer aus die­sen Ver­trä­gen kei­ner­lei Rech­te. Alle Zah­lun­gen, die er erbringt, erbringt er ohne Anspruch auf eine Gegen­leis­tung. Ein dra­ma­ti­sches Ergeb­nis des berech­tig­ten Wun­sches, Steu­ern zu spa­ren!

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