Risiken beim Kauf vom Bauträger und Notar

Beim Kauf vom Bauträger ist der Notar Sicherheitsgarant und Sicherheitsrisiko zugleich; aus folgendem Grund: Der Notar hat Belehrungs- Hinweis- und Warnpflichten. Grundsätzlich ist der Notar aber nur zur Belehrung über die „rechtliche Tragweite des Geschäfts“ (§ 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG) verpflichtet; der Notar ist insofern also nur rechtlicher, nicht wirtschaftlicher Berater der Beteiligten. Nur ausnahmsweise ist der Notar auch zur Belehrung über wirtschaftliche Risiken eines Geschäfts verpflichtet und zwar dann, wenn besondere Umstände vermuten lassen, dass einem Beteiligten ein naheliegendes, dem Beteiligten aber nicht bewusstes, besonderes wirtschaftliches Risiko droht (§§ 1, 14 Abs. 1 BNotO). Liegen derartige, besondere Umstände nicht vor, muss der Notar auf die mit dem Rechtsgeschäft für einen Beteiligten verbundenen wirtschaftlichen Nachteile nicht hinweisen. Er darf dies nicht einmal; denn der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und würde mit einem Hinweis seine Neutralitätspflicht zum Nachteil des anderen Vertragsbeteiligten verletzen.

Daraus folgt für den Bauträgervertrag und die Haftung des Notars: Der Käufer kann vom Notar grundsätzlich nur erwarten, dass der Notar einen rechtswirksamen Bauträgervertrag aufsetzt und den Käufer über die rechtlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen des Bauträgervertrages belehrt. Der Käufer kann dagegen vom Notar grundsätzlich nicht erwarten, dass dieser ihn auch auf eventuelle, mit der rechtlichen Gestaltung verbundene wirtschaftliche Risiken hinweist. Will der Käufer derartige wirtschaftliche Risiken eingrenzen, darf er sich nicht auf den Notar verlassen. Er muss vielmehr selbst die Initiative ergreifen und sich über eine, für ihn günstigere rechtliche Gestaltung des Bauträgervertrages anderweitig beraten lassen.

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