Infor­ma­ti­ons­pflich­ten des Ver­käu­fers beim Immo­bi­li­en­kauf

Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit Urteil vom 01.02.2013 – V ZR 72/11 sei­ne Recht­spre­chung zur Haf­tung wegen der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Infor­ma­ti­ons­pflich­ten gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. §§ 311 Abs. 2 Nr. 1, 241 Abs. 2 BGB bestä­tigt. Bei Ver­trags­ver­hand­lun­gen habe jeder Ver­trags­part­ner die Pflicht, den ande­ren Teil über Umstän­de auf­zu­klä­ren, die den Ver­trags­zweck des ande­ren ver­ei­teln kön­nen, sofern der ande­re die Mit­tei­lung nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­trags­an­schau­ung red­li­cher­wei­se erwar­ten dür­fe. Der Bun­des­ge­richts­hof hat zugleich klar­ge­stellt, dass unab­hän­gig von die­ser Haf­tung wegen der Ver­let­zung vor­ver­trag­li­cher Infor­ma­ti­ons­pflich­ten auch eine Haf­tung wegen Nicht­er­fül­lung einer im Kauf­ver­trag selbst ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­ons­pflicht gemäß § 280 Abs. 1 S. 1 BGB begrün­det sein kön­ne. Denn die in einem Kauf­ver­trag ver­ein­bar­ten Infor­ma­ti­ons­pflich­ten könn­ten über das hin­aus­ge­hen, was der Ver­käu­fer auf Grund der sich aus dem vor­ver­trag­li­chen Schuld­ver­hält­nis nach § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB erge­ben­den Pflicht nach § 241 Abs. 2 BGB zur Rück­sicht­nah­me auf die Inter­es­sen des Käu­fers mit­zu­tei­len ver­pflich­tet sei.

Das bedeu­tet für den Kauf vom Bau­trä­ger: Der Bau­trä­ger muss dem Käu­fer im Bau­trä­ger­ver­trag garan­tie­ren, ihn über alle wesent­li­chen Umstän­de zu infor­mie­ren, die den Ver­trags­zweck ver­ei­teln oder gefähr­den kön­nen; das gilt ins­be­son­de­re für alle, die zuge­sag­te Bau­aus­füh­rung, den geplan­ten Bau­fort­schritt und die in Aus­sicht gestell­ten Fer­tig­stel­lungs­ter­mi­ne betref­fen­den Umstän­de. Bereits die Ver­let­zung die­ser Infor­ma­ti­ons­pflicht wür­de dann einen Scha­dens­er­satz­an­spruch des Käu­fers begrün­den.

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  1. Gibt es Urtei­le zu Ver­stö­ßen gegen die Infor­ma­ti­ons­pflich­ten des Bau­trä­gers wäh­rend der Bau­pha­se? Wie ver­hält man sich als Käu­fer?

    • Sehr geehr­ter Herr Clausing, bit­te ent­schul­di­gen Sie die urlaubs­be­ding­te spä­te Rück­äu­ße­rung: Der­ar­ti­ge Urtei­le zum Bau­trä­ger­ver­trag sind mir nicht bekannt. Das Feh­len der­ar­ti­ger Urtei­le dürf­te dar­an lie­gen, dass sich die Pro­ble­ma­tik man­geln­der Bau­trä­ger­infor­ma­tio­nen regel­mä­ßig in den Bau­trä­ger­ver­trag selbst ver­la­gert. Denn Bau­trä­ger behal­ten sich im Bau­trä­ger­ver­trag regel­mä­ßig das Recht vor, den Leis­tungs­ge­gen­stand ein­sei­tig, z.B. gemäß § 315 ff BGB, zu ändern. Sie machen dann von der Ände­rungs­be­fug­nis Gebrauch, ohne den Käu­fer über die beab­sich­tig­ten Ände­run­gen vor­ab zu infor­mie­ren. Die unter­las­se­ne Infor­ma­ti­on des Käu­fers wird im Bau­trä­ger­ver­trag aber nur dann rele­vant, wenn die Ände­rungs­klau­sel aus­nahms­wei­se nicht ohne­hin, näm­lich wegen Ver­sto­ßes gegen § 308 Ziff. 4. BGB, unwirk­sam ist. Den­noch ist es sinn­voll, gera­de für den eher sel­te­nen Fall wirk­sa­mer Ände­rungs­klau­seln eine Infor­ma­ti­ons­ga­ran­tie des Bau­trä­gers in den Bau­trä­ger­ver­trag auf­zu­neh­men, um auch wegen unter­las­se­ner Infor­ma­ti­on eine Scha­dens­er­satz­pflicht des Bau­trä­gers zu begrün­den.

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