Schutz vor unred­li­chen Nota­ren -

Ver­brau­cher­schutz beim Immo­bi­li­en­kauf

Das vor­aus­sicht­lich im Sep­tem­ber in Kraft tre­ten­de "Gesetz zur Stär­kung des Ver­brau­cher­schut­zes im nota­ri­el­len Beur­kun­dungs­ver­fah­ren" ist das ers­te Ver­brau­cher­schutz­ge­setz, das Ver­brau­cher wirk­sam vor pflicht­wid­rig han­deln­den Nota­ren schützt. Das Gesetz hat des­halb sowohl für den Ver­brau­cher­schutz wie auch für das nota­ri­el­le Berufs­recht erheb­li­che, über den kon­kre­ten Rege­lungs­in­halt hin­aus­ge­hen­de Bedeu­tung.

Im Ein­zel­nen: Der Gesetz­ge­ber hat­te im Jah­re 2002 das nota­ri­el­le Beur­kun­dungs­recht geän­dert und für beur­kun­dungs­pflich­ti­ge Ver­brau­cher­ver­trä­ge eine 14-tägi­ge War­te­frist ein­ge­führt (§ 17 a Beur­kun­dungs­ge­setz). Seit dem dür­fen Nota­re bestimm­te Ver­brau­cher­ver­trä­ge, ins­be­son­de­re Immo­bi­li­en­kauf­ver­trä­ge, nur noch dann beur­kun­den, wenn der Ver­brau­cher vor dem Beur­kun­dungs­ter­min min­des­tens 14 Tage lang Gele­gen­heit hat­te, den Ver­trag inhalt­lich zu prü­fen. Die­se, den Ver­brau­cher schüt­zen­de, ver­bind­li­che War­te-, Prü­fungs- und Über­le­gungs­frist ist offen­bar von so vie­len Nota­ren miss­ach­tet wor­den, dass der Gesetz­ge­ber sich jetzt zum Han­deln gezwun­gen sah. Der Gesetz­ge­ber hat dazu u.a. das nota­ri­el­le Dis­zi­pli­nar­recht ver­schärft. Nota­re, die die 14-tägi­ge War­te­frist wie­der­holt grob miss­ach­ten, wer­den des Amtes ent­ho­ben. Die­se Ände­rung des nota­ri­el­len Dis­zi­pli­nar­rechts hat grund­sätz­li­che Bedeu­tung. Denn der Gesetz­ge­ber sank­tio­niert damit zum ers­ten Mal eine indi­vi­du­el­le, über die Ver­let­zung all­ge­mei­ner nota­ri­el­len Berufs­pflich­ten hin­aus­ge­hen­de Pflicht­ver­let­zung, hier die Ver­let­zung der War­te­frist, mit der höchst­mög­li­chen Dis­zi­pli­nar­stra­fe, näm­lich der Ent­las­sung des Notars aus dem Notar­amt. Er beschränkt damit im Inter­es­se des Ver­brau­cher­schut­zes die nota­ri­el­le Frei­heit bei der Gestal­tung des Beur­kun­dungs­ver­fah­rens und damit letzt­lich auch die Unab­hän­gig­keit der Nota­re gegen­über der Auf­sichts­be­hör­de. Das neue Gesetz ist des­halb rechts­dog­ma­tisch gleich unter zwei Gesichts­punk­ten bemer­kens­wert, näm­lich unter dem Gesichts­punkt des Ver­brau­cher­schut­zes einer­seits (gesetz­li­cher Schutz des Ver­brau­chers auch vor Nota­ren) und dem Gesichts­punkt des nota­ri­el­len Berufs­rechts ande­rer­seits (Beschrän­kung der nota­ri­el­len Unab­hän­gig­keit). Ver­brau­cher und Ver­brau­cher­schüt­zer dür­fen sich des­halb über das neue Gesetz freu­en, Nota­re und deren Stan­des­ver­tre­ter wohl eher nicht.

Das bedeu­tet für den Kauf vom Bau­trä­ger: Der Gesetz­ge­ber garan­tiert jedem Käu­fer eine Prü­fungs- und Über­le­gungs­frist von 14 Tagen. Er betont damit zugleich die Not­wen­dig­keit, Bau­trä­ger­ver­trä­ge vor Abschluss sorg­fäl­tig auf recht­li­che und wirt­schaft­li­che Män­gel hin zu über­prü­fen und ver­weist auf die "exis­tenz­be­dro­hen­den Fol­gen", wenn die­se Prü­fung unter­bleibt. Jeder Käu­fer soll­te die­se, ihm vom Gesetz­ge­ber gebo­te­ne Mög­lich­keit nut­zen und sich mit dem Bau­trä­ger­ver­trag vor der Beur­kun­dung recht­lich und wirt­schaft­lich inten­siv aus­ein­an­der­set­zen.

2 Kommentare » Schreibe einen Kommentar

  1. Guten Tag Herr Dr. Recker,
    wie immer gibt es "Gute" und, na sagen wir mal, "grenz­wer­ti­ge" Ver­tre­ter die­ser Zunft. Ob mit der Frist der Ver­brau­cher geschützt ist sei mal dahin­ge­stellt. Tat­sa­che ist dass Nie­mand bei Beur­kun­dung recht­lich auf­ge­for­dert ist den Nach­weis zu erbrin­gen ob er die Ver­pflich­tun­gen aus dem Rechts­ge­schäft über­haupt erfül­len kann. Wo fängt also Ver­brau­cher­schutz an, wo hört er auf? Dies spe­zi­ell auch vor dem Hin­ter­grund dass in vie­len Bun­des­län­dern eine Tren­nung von Notar und Rechts­an­walt nicht exis­tiert. Von einem "ech­ten" Ver­brau­cher­schutz muss der Bür­ger mehr erwar­ten dür­fen, und zwar von Allen Betei­lig­ten.

    Bes­te Grü­ße,

    Rolf Ten­te

    • Lie­ber Herr Ten­te,

      Sie haben natür­lich Recht, wenn Sie die ver­blei­ben­den Lücken im Ver­brau­cher­schutz bei nota­ri­el­len Ver­brau­cher­ver­trä­gen bekla­gen, aber: Ver­brau­cher­schutz ist immer Mini­mal­schutz, näm­lich Min­dest­schutz vor Unter­neh­mern, die die Gestal­tungs­frei­heit beim Abschluss von Ver­trä­gen als Frei­brief ver­ste­hen und zum Nach­teil der Ver­brau­cher miss­brau­chen. Ich blei­be des­halb bei mei­ner Bewer­tung. Und bit­te, machen Sie sich doch ein­mal Fol­gen­des klar: Nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers wer­den Nota­re jetzt ihres Amtes ent­ho­ben, wenn sie eine gesetz­li­che War­te­frist vor der Beur­kun­dung von Ver­brau­cher­ver­trä­gen wie­der­holt nicht ein­hal­ten: Was für eine Stra­fe für die Ver­let­zung einer — for­mal — blo­ßen War­te­frist! Die­se Rechts­fol­ge ist mit dem tra­di­tio­nel­len Bild des nur dem Gesetz unter­wor­fe­nen, im Übri­gen aber bei sei­ner Tätig­keit von jeder­mann unab­hän­gi­gen Notars wohl kaum ver­ein­bar.

      Bes­te Grü­ße, Ihr W. Recker

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