Verbraucherschutz im Bauträgervertrag:

Bauträgerfinanzierung und Käuferbindung

Bauträger benötigen in aller Regel Fremdmittel zur Realisierung eines Bauträgerobjektes. Kreditinstitute machen die Gewährung von Bauträgerkrediten in der Praxis aber vom jeweiligen Verkaufserfolg des Bauträgers abhängig. Sie erteilen Finanzierungszusagen deshalb nur unter der Bedingung, dass ein erheblicher Teil der geplanten, zum Verkauf stehenden Einheiten des jeweiligen Projekts tatsächlich bereits verkauft ist. Das resultierende Dilemma des Bauträgers ist offensichtlich: Der Bauträger muss Bauträgerverträge mit einer vom Kreditinstitut vorgegebenen Anzahl von Käufern abschließen, um den geforderten Verkaufsstand nachzuweisen. Er muss damit den Käufern gegenüber eine Verpflichtung zur Realisierung des Bauvorhabens eingehen ohne zu wissen, ob er den für die Finanzierung des Vorhabens erforderlichen Verkaufsstand erreichen und damit das Bauträgerobjekt überhaupt realisieren kann.

Bauträger versuchen, dieses Dilemma durch Gestaltungen des Bauträgervertrages zu lösen, bei der bis zum Erreichen des für die Finanzierung und damit Realisierung des Bauträgerobjektes erforderlichen Verkaufsstandes nur der Käufer, nicht aber auch der Bauträger vertragliche Bindungen eingeht. Eine insofern beliebte Gestaltung ist die Aufteilung des Bauträgervertrages in Angebot und Annahme. Bei dieser Gestaltung gibt der Käufer ein sofort bindendes Angebot zum Abschluss des Bauträgervertrages ab, das der Bauträger aber erst nach Erreichen des erforderlichen Verkaufsstandes verbindlich annimmt. Insbesondre zwei Gestaltungsalternativen sind insofern verbreitet: In der ersten Gestaltungsalternative wird dem Bauträger eine Frist zur Annahme des Angebots eingeräumt, welche die gemäß § 147 Abs. 2 BGB unter regelmäßigen Umständen zu erwartende Annahmefrist übersteigt. Diese Gestaltungsalternative hat der Bundesgerichtshof mit Entscheidung vom 11.06.2010 – V ZR 85/09 wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB für unwirksam erklärt, wenn die dem Bauträger eingeräumte Annahmefrist vier Wochen übersteigt und der Bauträger hierfür kein schutzwürdiges Interesse geltend machen kann, hinter dem das Interesse des Käufers an dem baldigen Wegfall seiner Bindung zurückstehen muss. Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat zu einer zweiten Gestaltungsalternative geführt. Bei dieser Gestaltungsalternative wird die Regelfrist des § 147 Abs. 2 BGB zwar nicht verletzt. Nach Ablauf der Frist erlischt aber nur die Bindung des Käufers an das Angebot, nicht aber das Angebot selbst. Das bedeutet: Der Käufer kann das Angebot nach Fristablauf zwar widerrufen. Tut er dies aber nicht, bleibt der Bauträger berechtigt, das noch nicht widerrufene Angebot anzunehmen. Auch diese Gestaltungsalternative hat der Bundesgerichtshof jetzt mit Entscheidung vom 07.06.2013 – V ZR 10/12 mit entsprechender, auf den Schutz des Käufers vor übermäßig lang andauernden Schwebezuständen gestützter Begründung für unwirksam erklärt.

Damit dürfte die – vor allem bei überregional vertriebenen Bauträgerobjekten gängige – Praxis der Bauträger, den Bauträgervertrag in ein Angebot des Käufers und eine Annahmeerklärung des Bauträgers aufzuteilen, endgültig der Vergangenheit angehören. Das wäre ein wichtiger Schritt zur Verbesserung des unzureichenden Verbraucherschutzes beim Bauträgervertrag.

1 Kommentar » Schreibe einen Kommentar

  1. Sehr informativer Artikel, vielen Dank dafür!
    Bis der Verbraucherschutz in diesen Belangen wirklich umfassend greift wird es aber noch sehr lange dauern, befürchte ich.

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