Ver­brau­cher­schutz im Bau­trä­ger­ver­trag: Bau­trä­ger­fi­nan­zie­rung und Käu­fer­bin­dung

Bau­trä­ger benö­ti­gen in aller Regel Fremd­mit­tel zur Rea­li­sie­rung eines Bau­trä­ger­ob­jek­tes. Kre­dit­in­sti­tu­te machen die Gewäh­rung von Bau­trä­ger­kre­di­ten in der Pra­xis aber vom jewei­li­gen Ver­kaufs­er­folg des Bau­trä­gers abhän­gig. Sie ertei­len Finan­zie­rungs­zu­sa­gen des­halb nur unter der Bedin­gung, dass ein erheb­li­cher Teil der geplan­ten, zum Ver­kauf ste­hen­den Ein­hei­ten des jewei­li­gen Pro­jekts tat­säch­lich bereits ver­kauft ist. Das resul­tie­ren­de Dilem­ma des Bau­trä­gers ist offen­sicht­lich: Der Bau­trä­ger muss Bau­trä­ger­ver­trä­ge mit einer vom Kre­dit­in­sti­tut vor­ge­ge­be­nen Anzahl von Käu­fern abschlie­ßen, um den gefor­der­ten Ver­kaufs­stand nach­zu­wei­sen. Er muss damit den Käu­fern gegen­über eine Ver­pflich­tung zur Rea­li­sie­rung des Bau­vor­ha­bens ein­ge­hen ohne zu wis­sen, ob er den für die Finan­zie­rung des Vor­ha­bens erfor­der­li­chen Ver­kaufs­stand errei­chen und damit das Bau­trä­ger­ob­jekt über­haupt rea­li­sie­ren kann.

Bau­trä­ger ver­su­chen, die­ses Dilem­ma durch Gestal­tun­gen des Bau­trä­ger­ver­tra­ges zu lösen, bei der bis zum Errei­chen des für die Finan­zie­rung und damit Rea­li­sie­rung des Bau­trä­ger­ob­jek­tes erfor­der­li­chen Ver­kaufs­stan­des nur der Käu­fer, nicht aber auch der Bau­trä­ger ver­trag­li­che Bin­dun­gen ein­geht. Eine inso­fern belieb­te Gestal­tung ist die Auf­tei­lung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges in Ange­bot und Annah­me. Bei die­ser Gestal­tung gibt der Käu­fer ein sofort bin­den­des Ange­bot zum Abschluss des Bau­trä­ger­ver­tra­ges ab, das der Bau­trä­ger aber erst nach Errei­chen des erfor­der­li­chen Ver­kaufs­stan­des ver­bind­lich annimmt. Ins­be­sond­re zwei Gestal­tungs­al­ter­na­ti­ven sind inso­fern ver­brei­tet: In der ers­ten Gestal­tungs­al­ter­na­ti­ve wird dem Bau­trä­ger eine Frist zur Annah­me des Ange­bots ein­ge­räumt, wel­che die gemäß § 147 Abs. 2 BGB unter regel­mä­ßi­gen Umstän­den zu erwar­ten­de Annah­me­frist über­steigt. Die­se Gestal­tungs­al­ter­na­ti­ve hat der Bun­des­ge­richts­hof mit Ent­schei­dung vom 11.06.2010 – V ZR 85/09 wegen Ver­sto­ßes gegen § 308 Nr. 1 BGB für unwirk­sam erklärt, wenn die dem Bau­trä­ger ein­ge­räum­te Annah­me­frist vier Wochen über­steigt und der Bau­trä­ger hier­für kein schutz­wür­di­ges Inter­es­se gel­tend machen kann, hin­ter dem das Inter­es­se des Käu­fers an dem bal­di­gen Weg­fall sei­ner Bin­dung zurück­ste­hen muss. Die­se Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs hat zu einer zwei­ten Gestal­tungs­al­ter­na­ti­ve geführt. Bei die­ser Gestal­tungs­al­ter­na­ti­ve wird die Regel­frist des § 147 Abs. 2 BGB zwar nicht ver­letzt. Nach Ablauf der Frist erlischt aber nur die Bin­dung des Käu­fers an das Ange­bot, nicht aber das Ange­bot selbst. Das bedeu­tet: Der Käu­fer kann das Ange­bot nach Frist­ab­lauf zwar wider­ru­fen. Tut er dies aber nicht, bleibt der Bau­trä­ger berech­tigt, das noch nicht wider­ru­fe­ne Ange­bot anzu­neh­men. Auch die­se Gestal­tungs­al­ter­na­ti­ve hat der Bun­des­ge­richts­hof jetzt mit Ent­schei­dung vom 07.06.2013 – V ZR 10/12 mit ent­spre­chen­der, auf den Schutz des Käu­fers vor über­mä­ßig lang andau­ern­den Schwe­be­zu­stän­den gestütz­ter Begrün­dung für unwirk­sam erklärt.

Damit dürf­te die — vor allem bei über­re­gio­nal ver­trie­be­nen Bau­trä­ger­ob­jek­ten gän­gi­ge — Pra­xis der Bau­trä­ger, den Bau­trä­ger­ver­trag in ein Ange­bot des Käu­fers und eine Annah­me­er­klä­rung des Bau­trä­gers auf­zu­tei­len, end­gül­tig der Ver­gan­gen­heit ange­hö­ren. Das wäre ein wich­ti­ger Schritt zur Ver­bes­se­rung des unzu­rei­chen­den Ver­brau­cher­schut­zes beim Bau­trä­ger­ver­trag.

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  1. Sehr infor­ma­ti­ver Arti­kel, vie­len Dank dafür!
    Bis der Ver­brau­cher­schutz in die­sen Belan­gen wirk­lich umfas­send greift wird es aber noch sehr lan­ge dau­ern, befürch­te ich.

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