Abnahme des Gemeinschaftseigentums beim Wohnungskauf vom Bauträger: Nichtige Abnahmevollmacht für einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter

Beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger gehört die Abnahme des Kaufgegenstandes zum Kernbereich der Rechtsstellung des Käufers. Der Käufer allein soll die geschuldete Leistung entgegennehmen und über deren Vertragsmäßigkeit entscheiden. Das gilt auch für das Gemeinschaftseigentum. Der formularmäßige Ausschluss oder formularmäßige, wesentliche Beschränkungen dieses Abnahmerechts sind deshalb unwirksam. Dies hat der Bundesgerichtshof jetzt mit Beschluss vom 12.09.2013 – VII ZR 308/12 bestätigt. Danach ist eine dem ersten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft formularmäßig im Bauträgervertrag erteilte Vollmacht gemäß § 307 Abs.1 S. 1 BGB nichtig, wenn sie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht.

Ein derartiges Recht zur Bestimmung des ersten Verwalters ermögliche es dem Bauträger, einen ihm rechtlich oder wirtschaftlich verbundenen, also nicht hinreichend neutralen Erstverwalter auswählen. Das begründe für den Erwerber die Gefahr, dass der zur Abnahme bevollmächtigte Erstverwalter seine Vollmacht zu Gunsten des Bauträgers missbrauche. Diese Gefahr benachteilige den Erwerber unangemessen i.S. § 307 Abs.1 S. 1 BGB. Die unangemessene Benachteiligung sei auch dann gegeben, wenn der Erstverwalter die Abnahme tatsächlich gewissenhaft vornehme. Denn in diesem Falle werde dem Erwerber in unzulässiger Weise die Beweislast für den Missbrauch der Vollmacht aufgebürdet.

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