Tricks der Bau­trä­ger: Getarn­te Geset­zes­ver­stö­ße

Ange­sichts immer kri­ti­sche­rer Ver­brau­cher gehen Bau­trä­ger ver­stärkt dazu über, offen­sicht­li­che Geset­zes­ver­stö­ße in den Bau­trä­ger­ver­trä­gen zu tar­nen. Dazu wer­den Bau­trä­ger­pflich­ten zunächst zwar rechts­kon­form for­mu­liert, die Rea­li­sie­rung die­ser Ver­pflich­tun­gen dann aber erschwert oder unmög­lich gemacht.

Dazu als Bei­spiel der neu­es­te Trick der Bau­trä­ger: Bau­trä­ger sind ver­pflich­tet, das Eigen­tum an einer voll­stän­dig fer­tig­ge­stell­ten Immo­bi­lie auch dann auf den Käu­fer zu über­tra­gen, wenn der Käu­fer wegen Sach­män­geln von sei­nem gesetz­li­chen Zurück­be­hal­tungs­recht Gebrauch macht und einen Teil des Kauf­prei­ses zurück­be­hält (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 07.06.2001 – VII ZR 420/00). Mit der Über­tra­gung des Eigen­tums auf den Käu­fer ver­liert der Bau­trä­ger aber das wich­tigs­te Druck­mit­tel, um den Käu­fer zur Zah­lung des rest­li­chen Kauf­prei­ses zu bewe­gen. Bau­trä­ger ver­su­chen des­halb immer wie­der, die Ver­pflich­tung zur Über­tra­gung des Eigen­tums vor voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung zu umge­hen. Da Geset­zes­la­ge und höchst­rich­ter­li­che Recht­spre­chung aber ein­deu­tig sind, wird die Umge­hung des Geset­zes "getarnt". Dazu ver­pflich­tet sich der Bau­trä­ger zunächst, dem Käu­fer das Eigen­tum an der Immo­bi­lie schon dann zu über­tra­gen, wenn der Käu­fer den "geschul­de­ten", also den ver­ein­bar­ten Kauf­preis abzüg­lich des Ein­be­halts wegen Män­geln, erbracht hat. Bei den Durch­füh­rungs­be­stim­mun­gen des Ver­tra­ges wird die­se Ver­pflich­tung dann aber durch die Anwei­sung an den Notar unter­lau­fen, den Antrag auf Eigen­tums­wech­sel erst nach Zah­lung des "gesam­ten" oder des "ver­ein­bar­ten" Kauf­prei­ses, also des Kauf­prei­ses ohne Abzug wegen Män­geln, beim Grund­buch­amt ein­zu­rei­chen. Der­ar­tig wider­sprüch­li­che, den Geset­zes­ver­stoß tar­nen­de Klau­seln benach­tei­li­gen den Käu­fer ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen und sind des­halb gemäß § 307 Abs. 2 S. 1 BGB nich­tig. Der Notar ver­letzt sei­ne Amts­pflich­ten, wenn er eine sol­che rechts­wid­ri­ge Anwei­sung beur­kun­det und befolgt. Aber wel­cher Käu­fer ist in der Lage, den recht­li­chen Unter­schied zwi­schen "geschul­de­tem" und "ver­ein­bar­tem" Kauf­preis und damit den Geset­zes­ver­stoß zu erken­nen, zumal die Begrif­fe "geschul­det" und "ver­ein­bart" umgangs­sprach­lich teil­wei­se inhalts­gleich sind?

Des­halb gilt auch hier wie­der der all­ge­mei­ne Grund­satz: Bau­trä­ger­ver­trä­ge sind vor der Beur­kun­dung durch einen neu­tra­len, fach­kun­di­gen Drit­ten zu über­prü­fen (trust but veri­fy).

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