Tricks der Bauträger: Getarnte Gesetzesverstöße

Angesichts immer kritischerer Verbraucher gehen Bauträger verstärkt dazu über, offensichtliche Gesetzesverstöße in den Bauträgerverträgen zu tarnen. Dazu werden Bauträgerpflichten zunächst zwar rechtskonform formuliert, die Realisierung dieser Verpflichtungen dann aber erschwert oder unmöglich gemacht.

Dazu als Beispiel der neueste Trick der Bauträger: Bauträger sind verpflichtet, das Eigentum an einer vollständig fertiggestellten Immobilie auch dann auf den Käufer zu übertragen, wenn der Käufer wegen Sachmängeln von seinem gesetzlichen Zurückbehaltungsrecht Gebrauch macht und einen Teil des Kaufpreises zurückbehält (vgl. z.B. Bundesgerichtshof, Urteil vom 07.06.2001 – VII ZR 420/00). Mit der Übertragung des Eigentums auf den Käufer verliert der Bauträger aber das wichtigste Druckmittel, um den Käufer zur Zahlung des restlichen Kaufpreises zu bewegen. Bauträger versuchen deshalb immer wieder, die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums vor vollständiger Kaufpreiszahlung zu umgehen. Da Gesetzeslage und höchstrichterliche Rechtsprechung aber eindeutig sind, wird die Umgehung des Gesetzes „getarnt“. Dazu verpflichtet sich der Bauträger zunächst, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie schon dann zu übertragen, wenn der Käufer den „geschuldeten“, also den vereinbarten Kaufpreis abzüglich des Einbehalts wegen Mängeln, erbracht hat. Bei den Durchführungsbestimmungen des Vertrages wird diese Verpflichtung dann aber durch die Anweisung an den Notar unterlaufen, den Antrag auf Eigentumswechsel erst nach Zahlung des „gesamten“ oder des „vereinbarten“ Kaufpreises, also des Kaufpreises ohne Abzug wegen Mängeln, beim Grundbuchamt einzureichen. Derartig widersprüchliche, den Gesetzesverstoß tarnende Klauseln benachteiligen den Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und sind deshalb gemäß § 307 Abs. 2 S. 1 BGB nichtig. Der Notar verletzt seine Amtspflichten, wenn er eine solche rechtswidrige Anweisung beurkundet und befolgt. Aber welcher Käufer ist in der Lage, den rechtlichen Unterschied zwischen „geschuldetem“ und „vereinbartem“ Kaufpreis und damit den Gesetzesverstoß zu erkennen, zumal die Begriffe „geschuldet“ und „vereinbart“ umgangssprachlich teilweise inhaltsgleich sind?

Deshalb gilt auch hier wieder der allgemeine Grundsatz: Bauträgerverträge sind vor der Beurkundung durch einen neutralen, fachkundigen Dritten zu überprüfen (trust but verify).

Schreibe einen Kommentar

Pflichtfelder sind mit * markiert.