Das Zwei-Wochen-Dilem­ma

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger wird jedem Kauf­in­ter­es­sen­ten eine min­des­tens zwei­wö­chi­ge Über­le­gungs­frist ein­ge­räumt, bevor der Kauf bin­dend abge­schlos­sen wer­den kann. So will es der Gesetz­ger­ber im jüngst novel­lier­ten Beur­kun­dungs­ge­setz (§ 17 Abs. 2 a S. 2 Nr. 2 BeurkG). Die Über­le­gungs­frist ist eine Schutz­frist; sie soll im Inter­es­se des Ver­brau­cher­schut­zes sicher­stel­len, dass sich Käu­fer vor der end­gül­ti­gen Ent­schei­dung umfas­send über alle, für die Kauf­ent­schei­dung rele­van­ten tat­säch­li­chen und recht­li­chen Umstän­de infor­mie­ren kön­nen (vgl. z.B. Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 07.06.2013 – III ZR 121/12). Das klingt nach wirk­sa­mem Ver­brau­cher­schutz, aber wel­chen Wert hat die Schutz­frist in der Pra­xis wirk­lich? Bei rea­lis­ti­scher Betrach­tung: Der Wert der Schutz­frist hält sich wohl eher in Gren­zen. War­um ist das so?

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger muss der Käu­fer tat­säch­li­che und recht­li­che Beur­tei­lun­gen vor­neh­men, die ein tech­ni­scher und juris­ti­scher Laie vor­zu­neh­men regel­mä­ßig nicht in der Lage ist. Bei­spiels­wei­se: Wie soll ein tech­ni­scher Laie beur­tei­len, ob Bau­ge­wer­ke den aktu­el­len Regeln der Tech­nik ent­spre­chen oder ob eine Bau­be­schrei­bung die Gebrauchs­taug­lich­keit einer Immo­bi­lie zu Wohn­zwe­cken unein­ge­schränkt gewähr­leis­tet? Wie soll ein juris­ti­scher Laie erken­nen, ob der Bau­trä­ger­ver­trag alle gesetz­lich vor­ge­schrie­be­nen Sicher­hei­ten ent­hält, um bei einer Insol­venz des Bau­trä­gers einen Total­ver­lust zu ver­hin­dern? Wie soll ein Laie beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung erken­nen, ob die Tei­lungs­er­klä­rung oder Gemein­schafts­ord­nung wesent­li­che Käu­fer­rech­te ein­schränkt oder nicht? Sol­che Beur­tei­lun­gen kön­nen im Zwei­fel nur fach­lich qua­li­fi­zier­te Bera­ter nach ein­ge­hen­der und zeit­auf­wän­di­ger Prü­fung vor­neh­men, nicht aber die Käu­fer selbst.

Das bedeu­tet: Beim Erwerb einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger ist der Käu­fer auf unab­hän­gi­ge, tech­ni­sche und juris­ti­sche Bera­ter ange­wie­sen. Sol­che Bera­ter sind aber nicht immer leicht zu fin­den und wenn sie denn gefun­den wer­den, benö­ti­gen die­se Bera­ter aus­rei­chend Zeit für ihre Stel­lung­nah­men und Bewer­tun­gen. Die zwei­wö­chi­ge Bedenk­zeit erweist sich des­halb in der Pra­xis häu­fig als zu kurz mit der Fol­ge, dass vie­le Käu­fer ihre Kauf­ent­schei­dung am Ende doch wie­der ohne qua­li­fi­zier­te unab­hän­gi­ge Bera­tung tref­fen.

Die­ses zeit­li­che Dilem­ma beim Kauf vom Bau­trä­ger wür­de ent­schärft, wenn die Bau­trä­ger nach dem Vor­bild des Ent­wurfs des Euro­päi­schen Kauf­rechts von 2011 (KOM(2011) 635 end­gül­tig) bereits im Vor­feld des Ver­trags­ab­schlus­ses zusätz­li­che Infor­ma­ti­ons­pflich­ten über­näh­men. Der­ar­ti­ge, z.B. an Hand einer qua­li­fi­zier­ten Check­lis­te ange­bo­te­ne Infor­ma­tio­nen und Erläu­te­run­gen zu allen wesent­li­chen Merk­ma­len des Grund­stücks, der Bau­ge­wer­ke, der Ver­trags­be­stim­mun­gen und der Kos­ten wür­den dem Käu­fer die Prü­fung des Bau­trä­ger­an­ge­bots in der Kür­ze der gesetz­lich garan­tier­ten Über­le­gungs­frist wesent­lich erleich­tern.

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