Gefahr Gemein­schafts­ord­nung

Die Gemein­schafts­ord­nung ist das Grund­ge­setz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft; denn sie bestimmt Art und Umfang der Nut­zung des Woh­nungs­ei­gen­tums. Beim Kauf vom Bau­trä­ger wird die Gemein­schafts­ord­nung aber nicht von den Nut­zern, also den Käu­fern des Woh­nungs­ei­gen­tums, son­dern vom Bau­trä­ger und Ver­käu­fer ver­fasst. Damit ist ein Inter­es­sen­kon­flikt zwi­schen Bau­trä­ger und Käu­fern pro­gram­miert. Denn der Ver­käu­fer ver­folgt beim Ver­fas­sen der Gemein­schafts­ord­nung nicht (vor­ran­gig) die Inter­es­sen der Käu­fer, son­dern (ins­be­son­de­re) eige­ne Ver­käu­fer­in­ter­es­sen. Und die­se Ver­käu­fer­in­ter­es­sen sind mit den Inter­es­sen der Nut­zer und Käu­fer nicht not­wen­dig ver­ein­bar.

Ein Bei­spiel: Der typi­sche Käu­fer von Woh­nungs­ei­gen­tum hat ein beson­de­res Inter­es­se dar­an, die Nut­zung der Eigen­tums­woh­nung in der Gemein­schafts­ord­nung auf die Nut­zung als Haupt- oder Neben­woh­nung zu beschrän­ken. Denn die Nut­zung einer Eigen­tums­woh­nung auch zu ande­ren, ins­be­son­de­re frei­be­ruf­li­chen oder gewerb­li­chen Zwe­cken ist nicht sel­ten mit erheb­li­chen Beein­träch­ti­gun­gen und Beläs­ti­gun­gen für die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­bun­den. Dem­ge­gen­über hat der Ver­käu­fer ein beson­de­res Inter­es­se dar­an, die Nut­zung der Eigen­tums­woh­nun­gen auch zu ande­ren, ins­be­son­de­re frei­be­ruf­li­chen und gewerb­li­chen Zwe­cken zuzu­las­sen. Denn damit erwei­tert er den Kreis mög­li­cher Kauf­in­ter­es­sen­ten ins­be­son­de­re auf Frei­be­ruf­ler und Gewer­be­trei­ben­de und erleich­tert so den Ver­kauf der Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten. Die­sen Inter­es­sen­kon­flikt zwi­schen Ver­käu­fer und Käu­fern lösen die Bau­trä­ger in der Gemein­schafts­ord­nung häu­fig auf Kos­ten der Käu­fer. Dazu beschrän­ken sie die  Nut­zung der Woh­nungs­ei­gen­tums­ein­hei­ten zunächst auf die Nut­zung als Dau­er­woh­nung, um die­se Nut­zungs­be­schrän­kung dann an ande­rer Stel­le in der Gemein­schaft­ord­nung mit einer, nicht sel­ten "ver­steck­ten" Öff­nungs­klau­sel wie­der auf­zu­he­ben. Damit wird im Ergeb­nis eine ander­wei­ti­ge, ins­be­son­de­re frei­be­ruf­li­che oder gewerb­li­che Nut­zung der Woh­nun­gen ermög­licht. Selbst wenn die Nut­zung aber in der Gemein­schafts­ord­nung nicht aus­drück­lich auf frei­be­ruf­li­che oder gewerb­li­che Nut­zungs­ar­ten aus­ge­dehnt wird, ist die Beschrän­kung der Woh­nungs­nut­zung in der Gemein­schafts­ord­nung auf die typi­sche Nut­zung als Dau­er­woh­nung drin­gend gebo­ten, um Nach­tei­le für den typi­schen Woh­nungs­käu­fer aus­zu­schlie­ßen. So hat der Bun­des­ge­richts­hof bei­spiels­wei­se ent­schie­den (Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09), dass Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung als Feri­en­im­mo­bi­lie mit häu­fig wech­seln­den Feri­en­gäs­ten dul­den müs­sen, wenn die Gemein­schafts­ord­nung eine sol­che Nut­zung nicht aus­drück­lich aus­schließt.

Dar­aus folgt für den Kauf vom Bau­trä­ger: Nicht nur der Bau­trä­ger­ver­trag, son­dern auch die Gemein­schafts­ord­nung muss vor Beur­kun­dung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges beim Notar von einem neu­tra­len, fach­kun­di­gen Drit­ten über­prüft wer­den. Denn die Gemein­schafts­ord­nung ist im Nach­hin­ein prak­tisch nicht mehr zu ändern.

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