Gefahr Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung ist das Grundgesetz der Wohnungseigentümergemeinschaft; denn sie bestimmt Art und Umfang der Nutzung des Wohnungseigentums. Beim Kauf vom Bauträger wird die Gemeinschaftsordnung aber nicht von den Nutzern, also den Käufern des Wohnungseigentums, sondern vom Bauträger und Verkäufer verfasst. Damit ist ein Interessenkonflikt zwischen Bauträger und Käufern programmiert. Denn der Verkäufer verfolgt beim Verfassen der Gemeinschaftsordnung nicht (vorrangig) die Interessen der Käufer, sondern (insbesondere) eigene Verkäuferinteressen. Und diese Verkäuferinteressen sind mit den Interessen der Nutzer und Käufer nicht notwendig vereinbar.

Ein Beispiel: Der typische Käufer von Wohnungseigentum hat ein besonderes Interesse daran, die Nutzung der Eigentumswohnung in der Gemeinschaftsordnung auf die Nutzung als Haupt- oder Nebenwohnung zu beschränken. Denn die Nutzung einer Eigentumswohnung auch zu anderen, insbesondere freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist nicht selten mit erheblichen Beeinträchtigungen und Belästigungen für die anderen Wohnungseigentümer verbunden. Demgegenüber hat der Verkäufer ein besonderes Interesse daran, die Nutzung der Eigentumswohnungen auch zu anderen, insbesondere freiberuflichen und gewerblichen Zwecken zuzulassen. Denn damit erweitert er den Kreis möglicher Kaufinteressenten insbesondere auf Freiberufler und Gewerbetreibende und erleichtert so den Verkauf der Wohnungseigentumseinheiten. Diesen Interessenkonflikt zwischen Verkäufer und Käufern lösen die Bauträger in der Gemeinschaftsordnung häufig auf Kosten der Käufer. Dazu beschränken sie die  Nutzung der Wohnungseigentumseinheiten zunächst auf die Nutzung als Dauerwohnung, um diese Nutzungsbeschränkung dann an anderer Stelle in der Gemeinschaftordnung mit einer, nicht selten „versteckten“ Öffnungsklausel wieder aufzuheben. Damit wird im Ergebnis eine anderweitige, insbesondere freiberufliche oder gewerbliche Nutzung der Wohnungen ermöglicht. Selbst wenn die Nutzung aber in der Gemeinschaftsordnung nicht ausdrücklich auf freiberufliche oder gewerbliche Nutzungsarten ausgedehnt wird, ist die Beschränkung der Wohnungsnutzung in der Gemeinschaftsordnung auf die typische Nutzung als Dauerwohnung dringend geboten, um Nachteile für den typischen Wohnungskäufer auszuschließen. So hat der Bundesgerichtshof beispielsweise entschieden (Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 72/09), dass Wohnungseigentümer die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienimmobilie mit häufig wechselnden Feriengästen dulden müssen, wenn die Gemeinschaftsordnung eine solche Nutzung nicht ausdrücklich ausschließt.

Daraus folgt für den Kauf vom Bauträger: Nicht nur der Bauträgervertrag, sondern auch die Gemeinschaftsordnung muss vor Beurkundung des Bauträgervertrages beim Notar von einem neutralen, fachkundigen Dritten überprüft werden. Denn die Gemeinschaftsordnung ist im Nachhinein praktisch nicht mehr zu ändern.

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