Der vorgetäusche Dienstleistungsvertrag – Ein besonders dreister Versuch zur Beschränkung der Bauträgerhaftung

Beim Kauf einer neu zu errichtenden oder errichteten Immobilie vom Bauträger hat der Gesetzgeber zum Schutz der Käufer rechtliche Hürden errichtet, die von finanzschwachen Bauträgern kaum zu überwinden sind. Solche Hürden sind beispielsweise gewerberechtliche Sicherungsbestimmungen (§ 34 c GewO, §§ 3, 7 MaBV i.V.m. der Verordnung über Abschlagszahlungen), zivilrechtliche Schutzvorschriften (z.B. § 311 b BGB), das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff BGB, Europäische Klauselrichtlinie von 1993), werkvertragliche Bestimmungen zum Schutz bei Baumängeln (§§ 633 ff BGB) und nicht zuletzt die allgemeinen Strafvorschriften (vgl. z.B. Landgericht Berlin, Urteil vom 14.11.2013 – (502) 241 Js 987/12 (39/12).

Finanzschwache Bauträger versuchen deshalb immer wieder, diese Hürden durch atypische Vertragsgestaltungen zu umgehen. Eine insofern typische Vertragsgestaltung ist die versuchte rechtliche Trennung von Grundstückseigentum und Bauleistungen. Denn Bauträger mit allen haftungsrechtlichen Konsequenzen ist grundsätzlich nur derjenige, der als Bauherr auf eigenem Grund und Boden baut (zum Grenzbereich vgl. Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 10.06.1986 – 1 C 9.85). Eine andere, derzeit offensichtlich wieder favorisierte Vertragsgestaltung, der sog. Dienst- oder Baudienstleistungsvertrag, geht über diesen Versuch zur Haftungsbeschränkung weit hinaus. Denn mit einem solchen Dienstleistungs- oder Baudienstleistungsvertrag soll nicht nur die strenge Bauträgerhaftung, sondern darüber hinaus auch die gesetzliche Haftung als Baubetreuer oder Generalübernehmer ausgeschlossen werden.

Der Begriff „Dienstleistungsvertrag“ oder „Baudienstleistungsvertrag“ steht dabei für ein formularmäßiges, privatschriftliches Vertragskonvolut, das alle Leistungen des Unternehmers formal als bloße Dienstleistungen im Rahmen eines Dienstvertrages bestimmt, inhaltlich aber denselben Leistungserfolg wie ein typischer Bauträger-, Baubetreuungs- oder Generalübernehmervertrag zum Gegenstand hat. Dazu werden die vom Unternehmer angebotenen Leistungen scheinbar auf die Vermittlung geeigneter Vertragspartner für den Erwerb des Baugrundstücks oder die Erbringung der Planungs- Überwachungs- und Bauleistungen beschränkt. Tatsächlich aber übernimmt der Unternehmer über die Vermittlungstätigkeit hinaus weitergehende, erfolgsorientierte Leistungen, um dem Käufer das Eigentum an einer Neubauimmobilie zum Festpreis zu verschaffen (zur Abgrenzung von Dienstleistungen und erfolgsorientierten Leistungen vgl. z.B. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.06.2009 – 23 U 140/08). Die gewählte Vertragskonstruktion dient dabei nur einem einzigen Zweck: Dem Käufer eine Leistung zu versprechen, die im Ergebnis der typischen Bauträger-, Baubetreuer- oder Generalübernehmerleistung entspricht, die für die Erfüllung dieses Versprechens in Bauträger- Baubetreuungs- und Werkvertragsrecht vorgegebene Haftung aber auszuschließen.

Ein solcher privatschriftlicher Dienstleistungsvertrag verstößt gegen das Beurkundungsgebot des § 311 b BGB und ist deshalb gemäß § 134 BGB insgesamt nichtig, wenn im oder in Zusammenhang mit dem Vertrag das Baugrundstück vermittelt und eine Erwerbspflicht des Kaufinteressenten für das Grundstück begründet wird. Eine solche Erwerbsverpflichtung ist regelmäßig schon dann gegeben, wenn die bei Nichterwerb des Grundbesitzes für den Kaufinteressenten eintretenden wirtschaftlichen Nachteile so gravierend sind, dass diese einen Zwang zum Erwerb des Grundbesitzes begründen. Der Dienstleistungsvertrag ist darüber hinaus gemäß §§ 2, 12 MaBV, § 134 BGB nichtig, wenn und soweit der beauftragte Unternehmer im Zuge der Ausführung des Auftrags zur Verwendung von Vermögenswerten des Käufers ermächtigt, die Grenze zur Baubetreuung also überschritten wird. Wenn Vertragsbestimmungen nicht schon aus diesen Gründen nichtig sind, liegt jedenfalls ein Verstoß gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB vor. Denn der Unternehmer spiegelt vor, eine bloße Dienstleistung zu erbringen, schuldet aber tatsächlich einen Leistungserfolg; der Käufer wird also über den wahren Vertragsinhalt getäuscht. Darüber hinaus sind die wesentlichen Bestimmungen eines solchen Baudienstleistungsvertrages regelmäßig auch mit § 307 Abs. 2 Ziff. 1. BGB unvereinbar, da sie den gesetzlichen Leitbildern des allgemeinen Zivilrechts und des Werkvertragsrechts widersprechen und den Kaufinteressenten deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

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