Immo­bi­li­en­markt, Ver­brau­cher­schutz und Bau­trä­ger­ver­trag

Die Nach­fra­ge nach Neu­bau­im­mo­bi­li­en ist in vie­len städ­ti­schen Bal­lungs­ge­bie­ten erheb­lich grö­ßer als das Ange­bot. Die­ses Ungleich­ge­wicht von Ange­bot und Nach­fra­ge stärkt die Markt­macht der Bau­trä­ger und führt in der Pra­xis zu einer emp­find­li­chen Ein­schrän­kung des Ver­brau­cher­schut­zes. Denn immer mehr Käu­fer ver­zich­ten ange­sichts des knap­pen Immo­bi­li­en­an­ge­bots auf eine kri­ti­sche Prü­fung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges und akzep­tie­ren Ver­trags­be­din­gun­gen der Bau­trä­ger, die mit den gesetz­li­chen Ver­brau­cher­schutz­be­stim­mun­gen unver­ein­bar sind.

Beim Kauf vom Bau­trä­ger müs­sen aber zum Schutz des Käu­fers min­des­tens 8 Fra­gen zum Bau­trä­ger­ver­trag gestellt und posi­tiv beant­wor­tet wer­den:

8 Fra­gen — Check­lis­te zum Bau­trä­ger­ver­trag

1. Ist der Ver­trag für den Bau­trä­ger ver­bind­lich?

  • wirk­sa­me Ver­tre­tung des Bau­trä­gers
  • kei­ne auf­schie­ben­de Bedin­gung oder Frist für die Ent­ste­hung der Leis­tungs­pflich­ten des Bau­trä­gers
  • kein ver­trag­li­ches Rück­tritts- oder Wider­rufs­recht des Bau­trä­gers

2. Hat der Käu­fer alle den Ver­trags­in­halt bestim­men­den Unter­la­gen recht­zei­tig erhal­ten?

  • Ent­wurf des Bau­trä­ger­ver­tra­ges
  • Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung
  • Bau­plä­ne
  • even­tu­el­le sons­ti­ge Neben­ur­kun­den
  • Aus­zug aus dem Grund­buch (nebst dem Wort­laut der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen bei Belas­tun­gen in Abt. II)
  • Aus­zug aus Katas­ter­bü­chern (Lie­gen­schafts­ka­tas­ter, Alt­las­ten­ka­tas­ter) bei Katas­ter­ein­tra­gun­gen
  • even­tu­el­le gut­acht­li­che Stel­lung­nah­men zur Beschaf­fen­heit des Grund und Bodens

3. Ist die vom Bau­trä­ger geschul­de­te Leis­tung ein­deu­tig, voll­stän­dig und abschlie­ßend beschrie­ben?

  • Bezeich­nung des Grund­be­sit­zes
  • Bau- und Leis­tungs­be­schrei­bung
  • Bau­plä­ne
  • kein Recht des Bau­trä­gers zur Bestim­mung feh­len­der Leis­tun­gen
  • kein Recht des Bau­trä­gers zur Ände­rung ver­trag­li­cher Leis­tun­gen
  • Funk­ti­ons­ga­ran­tie zu Grund­stück und Bau­werk
  • Garan­tie zur Ein­hal­tung der Regeln der Bau­tech­nik
  • Anga­be der Min­dest­wohn­flä­che nebst Berech­nungs­grund­la­ge
  • End­ter­min für die Bezugs­fer­tig­keit des Kauf­ge­gen­stan­des
  • End­ter­min für die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung des Kauf­ge­gen­stan­des

4. Ent­spricht die Kauf­preis­re­ge­lung den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zum Schutz des Käu­fers?

  • Garan­tie eines Fest­prei­ses
  • Erfül­lung aller Siche­rungs­be­stim­mun­gen der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung
  • Erfül­lung aller Siche­rungs­be­stim­mun­gen der euro­päi­schen Richt­li­nie 93/13/EWG vom 05.04.1993 (Klau­sel­richt­li­nie)
  • Erfül­lung der Siche­rungs­be­stim­mun­gen des For­de­rungs­si­che­rungs­ge­set­zes
  • Ein­hal­tung des Raten­plans der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung
  • kei­ne Absi­che­rung des Bau­trä­gers für die Zah­lung von Kauf­preis­ra­ten
  • kei­ne Beschrän­kung von Zurück­be­hal­tungs­rech­ten des Käu­fers bei Män­geln des Kauf­ge­gen­stan­des

5. Ent­spricht die Über­ga­be- und Abnah­me­re­ge­lung den berech­tig­ten Inter­es­sen des Käu­fers?

  • Recht des Käu­fers zur Über­nah­me des Kauf­ge­gen­stan­des bei Bezugs­fer­tig­keit
  • kei­ne Abnah­me des Kauf­ge­gen­stan­des durch den Bau­trä­ger oder von ihm bestimm­te Drit­te
  • kei­ne rechts­wid­ri­gen Abnah­me­fik­tio­nen
  • kei­ne Vor­leis­tungs­pflicht des Käu­fers für aus­ste­hen­de Kauf­preis­ra­ten

6. Sind die Rech­te des Käu­fers bei Pflicht­ver­let­zun­gen des Bau­trä­gers unbe­schränkt?

  • kei­ne Ver­la­ge­rung des Bau­grund­ri­si­kos auf den Käu­fer
  • kein Beschrän­kung der gesetz­li­chen Rech­te des Käu­fers auf Ersatz­vor­nah­me, Min­de­rung oder Rück­tritt bei Bau­män­geln
  • kei­ne Beschrän­kung des Rück­tritts­rechts des Käu­fers bei sons­ti­gen Pflicht­ver­let­zun­gen des Bau­trä­gers
  • kei­ne rechts­wid­ri­ge Beschrän­kung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs des Käu­fers bei Pflicht­ver­let­zun­gen des Bau­trä­gers

7. Kön­nen der Bau­trä­ger und bevoll­mäch­tigt­ge Drit­te nur mit Zustim­mung des Käu­fers im Namen des Käu­fers han­deln?

  • kei­ne Voll­macht des Käu­fers für den Bau­trä­ger oder Drit­te zur Belas­tung des Grund­be­sit­zes mit Rech­ten Drit­ter ohne Zustim­mung des Käu­fers
  • kei­ne Voll­macht des Käu­fers für den Bau­trä­ger oder Drit­te zur Ände­rung oder Ergän­zung von Ver­trags­be­stim­mun­gen ohne Zustim­mung des Käu­fers

8. Kann der Käu­fer nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Kauf­ge­gen­stan­des den Eigen­tums­wech­sel erzwin­gen?

  • kei­ne Erschwe­rung der Dar­le­gungs­last des Käu­fers bei Män­geln des Kauf­ge­gen­stan­des
  • kei­ne Beschrän­kung von Zurück­be­hal­tungs­rech­ten des Käu­fers bei Män­geln des Kauf­ge­gen­stan­des
  • Ver­pflich­tung des Notars zur Her­bei­füh­rung des Eigen­tums­wech­sels auch gegen den Wil­len des Bau­trä­gers bei Zurück­be­hal­tungs­rech­ten des Käu­fers

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