Kauf­preis­zah­lung nach Bau­fort­schritt — Ein unge­klär­tes Ver­zugs­pro­blem beim Kauf vom Bau­trä­ger

Im Bau­trä­ger­ver­trag wer­den regel­mä­ßig Abschlags­zah­lun­gen auf den Kauf­preis nach Bau­fort­schritt ver­ein­bart. Das ist öffent­lich-recht­lich und zivil­recht­lich zuläs­sig, sofern die Siche­rungs­be­stim­mun­gen der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung, der euro­päi­schen Klau­sel­richt­li­nie und des For­de­rungs­si­che­rungs­ge­set­zes gewahrt sind und die ver­trag­li­che Rege­lung mit dem Recht der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ver­ein­bar ist.

Eine ver­trag­li­che Rege­lung, wel­che die Fäl­lig­keit von Abschlags­zah­lun­gen allein vom Errei­chen des jewei­li­gen Bau­fort­schritts abhän­gig macht, ent­spricht der Mak­ler- und Bau­trä­ger­ver­ord­nung. Die Fäl­lig­keits­re­ge­lung ist des­halb gewer­be­recht­lich und, wie die Haus­bau­ver­ord­nung vom 23.05.2001 klar­stellt, auch zivil­recht­lich zuläs­sig; § 307 BGB ist unan­wend­bar. Das bedeu­tet aber nicht, dass der Käu­fer bei Errei­chen des Bau­fort­schritts und Mah­nung ohne wei­te­res in Ver­zug gerät. Ver­zug dürf­te im Bau­trä­ger­ver­trag nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben regel­mä­ßig erst nach Ablauf einer ange­mes­se­nen Frist zur Über­prü­fung der vom Bau­trä­ger erbrach­ten Bau­leis­tung begin­nen. Denn der Käu­fer hat beim Bau­trä­ger­ver­trag nach den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben das ver­trag­li­che Recht, das Kauf­ob­jekt dar­auf­hin zu über­prü­fen, ob die Bau­leis­tung ver­trags­ge­mäß, also voll­stän­dig und im Wesent­li­chen man­gel­frei ist. Der Bau­trä­ger ist ver­trag­lich ver­pflich­tet, dem Käu­fer aus­rei­chend Gele­gen­heit für die­se Prü­fung zu geben. Dies setzt aber regel­mä­ßig vor­aus, dass der Bau­trä­ger den Käu­fer über den erreich­ten Bau­ten­stand infor­miert und dem Käu­fer eine ange­mes­se­ne Frist zur Prü­fung der Bau­leis­tung ein­räumt. Geschieht dies nicht, dürf­te Ver­zug erst nach Kennt­nis des Käu­fers vom erreich­ten Bau­ten­stand und Ablauf einer für die Prü­fung der ver­trag­lich geschul­de­ten Leis­tung des Bau­trä­gers erfor­der­li­chen Frist begin­nen (vgl. ent­spre­chend zum Ver­zug eines Frei­stel­lungs­schuld­ners Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19.01.1983 – IVa ZR 116/81).

Bei der Ver­ein­ba­rung von Bau­fort­schritts­ra­ten soll­te des­halb zur Ver­mei­dung jeder Rechts­un­si­cher­heit die Fäl­lig­keit der jewei­li­gen Raten nicht nur vom Errei­chen des Bau­ten­stan­des, son­dern zusätz­lich von einer Bau­ten­stands­mit­tei­lung des Bau­trä­gers und dem Ablauf einer ange­mes­se­nen Prü­fungs­frist für den Käu­fer abhän­gig gemacht wer­den.

 

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