Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt – Ein ungeklärtes Verzugsproblem beim Kauf vom Bauträger

Im Bauträgervertrag werden regelmäßig Abschlagszahlungen auf den Kaufpreis nach Baufortschritt vereinbart. Das ist öffentlich-rechtlich und zivilrechtlich zulässig, sofern die Sicherungsbestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung, der europäischen Klauselrichtlinie und des Forderungssicherungsgesetzes gewahrt sind und die vertragliche Regelung mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbar ist.

Eine vertragliche Regelung, welche die Fälligkeit von Abschlagszahlungen allein vom Erreichen des jeweiligen Baufortschritts abhängig macht, entspricht der Makler- und Bauträgerverordnung. Die Fälligkeitsregelung ist deshalb gewerberechtlich und, wie die Hausbauverordnung vom 23.05.2001 klarstellt, auch zivilrechtlich zulässig; § 307 BGB ist unanwendbar. Das bedeutet aber nicht, dass der Käufer bei Erreichen des Baufortschritts und Mahnung ohne weiteres in Verzug gerät. Verzug dürfte im Bauträgervertrag nach den Grundsätzen von Treu und Glauben regelmäßig erst nach Ablauf einer angemessenen Frist zur Überprüfung der vom Bauträger erbrachten Bauleistung beginnen. Denn der Käufer hat beim Bauträgervertrag nach den Grundsätzen von Treu und Glauben das vertragliche Recht, das Kaufobjekt daraufhin zu überprüfen, ob die Bauleistung vertragsgemäß, also vollständig und im Wesentlichen mangelfrei ist. Der Bauträger ist vertraglich verpflichtet, dem Käufer ausreichend Gelegenheit für diese Prüfung zu geben. Dies setzt aber regelmäßig voraus, dass der Bauträger den Käufer über den erreichten Bautenstand informiert und dem Käufer eine angemessene Frist zur Prüfung der Bauleistung einräumt. Geschieht dies nicht, dürfte Verzug erst nach Kenntnis des Käufers vom erreichten Bautenstand und Ablauf einer für die Prüfung der vertraglich geschuldeten Leistung des Bauträgers erforderlichen Frist beginnen (vgl. entsprechend zum Verzug eines Freistellungsschuldners Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.01.1983 – IVa ZR 116/81).

Bei der Vereinbarung von Baufortschrittsraten sollte deshalb zur Vermeidung jeder Rechtsunsicherheit die Fälligkeit der jeweiligen Raten nicht nur vom Erreichen des Bautenstandes, sondern zusätzlich von einer Bautenstandsmitteilung des Bauträgers und dem Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist für den Käufer abhängig gemacht werden.

 

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