Kaufpreiszahlung nach Baufortschritt – Rechte des Käufers im Bauträgervertrag bei Baumängeln

Im Bauträgervertrag werden regelmäßig Abschlagszahlungen auf den Kaufpreis nach Baufortschritt vereinbart. Vertragliche Regelungen, welche die Fälligkeit solcher Abschlagszahlungen allein vom Erreichen des jeweiligen Baufortschritts abhängig machen, sind gewerberechtlich und zivilrechtlich zulässig (zum Prüfungsrecht des Käufers s. Blogbeitrag vom 17.12.2014). Baufortschrittsraten werden deshalb bei Erreichen des jeweiligen Bautenstandes auch dann fällig, wenn die jeweilige Teil-Bauleistung des Bauträgers Mängel aufweist.

Bei Baumängeln kann der Käufer aber die Zahlung eines Teilbetrages der fälligen Rate verweigern, ohne in Verzug zu geraten. Denn Verzug setzt einen durchsetzbaren Anspruch voraus. Die Durchsetzung von Ansprüchen ist aber ausgeschlossen, wenn und soweit dem Schuldner ein Leistungsverweigerungsrecht zusteht. Bei einer mangelhaften Leistung des Bauträgers hat der Käufer die Einrede des (teilweise) nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB und kann entsprechend die Zahlung eines Teilbetrags der Baufortschrittsrate verweigern. Dieser Teilbetrag ist für den Bauträger also (noch) nicht durchsetzbar; Verzug ist insofern ausgeschlossen. Fraglich ist allerdings, in welcher Höhe der Käufer die Zahlung verweigern darf. Bei der Bemessung des Teilbetrages ist zu berücksichtigen, dass das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB von den Grundsätzen von Treu und Glauben geprägt ist. Die Höhe des zurückzubehaltenden Teilbetrages muss deshalb unter Abwägung der beiderseitigen Interessen und der Besonderheiten des gegenseitigen Schuldverhältnisses im Bauträgervertrag ermittelt werden. Danach dürfte ein Einbehalt in Höhe des Zwei- bis Dreifachen des zur Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwands angemessen sein.

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