Total­ver­lust des Kauf­prei­ses — Hor­ror­sze­na­rio beim Immo­bi­li­en­er­werb vom Bau­trä­ger

Bei einer Insol­venz des Bau­trä­gers vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Bau­vor­ha­bens läuft der Käu­fer Gefahr, alle gezahl­ten Kauf­preis­ra­ten zu ver­lie­ren. Die­se Gefahr ist kei­nes­wegs nur theo­re­ti­scher Natur, son­dern, wie eine aktu­el­le Ent­schei­dung des Ober­lan­des­ge­richt Koblenz (OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 – 3 U 1080/13) beweist, höchst real.

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger kann der Käu­fer die Über­tra­gung des Eigen­tums an der Immo­bi­lie erst nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Bau­werks und voll­stän­di­ger Kauf­preis­zah­lung ver­lan­gen. Gerät der Bau­trä­ger vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung in die Insol­venz, darf der Insol­venz­ver­wal­ter die Über­tra­gung des Eigen­tums auf den Käu­fer ver­wei­gern, wenn der Anspruch des Käu­fers auf Über­tra­gung des Eigen­tums nicht durch eine im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung gesi­chert ist. Der unge­schütz­te Käu­fer kann dann im Insol­venz­fall zwar die Rück­zah­lung der gezahl­ten Kauf­preis­ra­ten ver­lan­gen, ist damit aber auf die Insol­venz­quo­te beschränkt.

Eine im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung schützt den Anspruch des Käu­fers auf Über­tra­gung des Eigen­tums an der Immo­bi­lie aber nur dann, wenn der Anspruch rechts­wirk­sam ent­stan­den ist; denn wenn der gesi­cher­te Anspruch des Käu­fers auf Eigen­tums­ver­schaf­fung unwirk­sam ist, ist eine im Grund­buch ein­ge­tra­ge­ne Auf­las­sungs­vor­mer­kung gegen­stands­los und des­halb ohne Schutz­wir­kung. Der Anspruch des Käu­fers auf Eigen­tums­ver­schaf­fung wird im Ver­trag des Käu­fers mit dem Bau­trä­ger begrün­det. Ist die­ser Ver­trag unwirk­sam, kann auch ein recht­wirk­sa­mer Anspruch des Käu­fers auf Über­tra­gung des Eigen­tums nicht ent­ste­hen. Damit droht ein Total­ver­lust des Kauf­prei­ses immer dann, wenn der Ver­trag des Käu­fers mit dem Bau­trä­ger nich­tig ist.

Der Ver­trag des Käu­fers mit dem Bau­trä­ger ist gemäß § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB beur­kun­dungs­be­dürf­tig; ein ohne die­se Form geschlos­se­ner Ver­trag ist nich­tig. Der Beur­kun­dungs­zwang besteht dabei nicht nur für den eigent­li­chen Grund­stücks­er­werb, son­dern für alle, mit dem Erwerb des Grund­stücks recht­lich ver­bun­de­nen ver­trag­li­chen Abre­den. Er erstreckt sich des­halb auch auf Bau­ver­trä­ge und sons­ti­ge Ver­trä­ge, wenn die­se mit dem Ver­trag über den Erwerb des Grund­stücks eine recht­li­che Ein­heit bil­den. Das ist immer dann der Fall, wenn die Ver­trä­ge nach dem Wil­len der Ver­trags­par­tei­en der­art mit­ein­an­der ver­knüpft sind, dass sie mit­ein­an­der ste­hen und fal­len sol­len. Eine recht­li­che Ein­heit kann des­halb auch dann vor­lie­gen, wenn die jewei­li­gen Ver­trä­ge nach­ein­an­der abge­schlos­sen wer­den oder die Par­tei­en der Ver­trä­ge nicht iden­tisch sind. So ist ein Bau­ver­trag, der vor dem eigent­li­chen Grund­stücks­kauf­ver­trag mit einem Bau­un­ter­neh­mer abge­schlos­sen wird, beur­kun­dungs­pflich­tig, wenn der Bau­un­ter­neh­mer den Abschluss des Kauf­ver­trags maß­geb­lich för­dert, der Bau­ver­trag sich auf das spä­ter erwor­be­ne Grund­stück bezieht und dies den Par­tei­en des Bau­ver­trags und des Grund­stücks­kauf­ver­trags bekannt ist (OVG Koblenz, a.a.O.).

Dar­aus folgt: Beim Immo­bi­li­en­er­werb vom Bau­trä­ger ist eine Auf­spal­tung des ein­heit­li­chen Ver­trags­wer­kes in ver­schie­de­ne Ein­zel­ver­trä­ge gefähr­lich, denn es droht die Gefahr der Nich­tig­keit des gesam­ten Ver­trags­wer­kes und damit die Gefahr eines Total­ver­lus­tes für den Käu­fer. Käu­fer sind also gut bera­ten, wenn sie Bau­trä­ger mei­den, die typi­sche, dem Bau­trä­ger oblie­gen­de Leis­tun­gen auf Drit­te ver­la­gern und dazu getrenn­te Ver­trä­ge für Grund­stücks­er­werb, Bau­leis­tun­gen oder sons­ti­ge Geschäfts­be­sor­gun­gen anbie­ten.

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