Totalverlust des Kaufpreises – Horrorszenario beim Immobilienerwerb vom Bauträger

Bei einer Insolvenz des Bauträgers vor vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens läuft der Käufer Gefahr, alle gezahlten Kaufpreisraten zu verlieren. Diese Gefahr ist keineswegs nur theoretischer Natur, sondern, wie eine aktuelle Entscheidung des Oberlandesgericht Koblenz (OLG Koblenz, Urteil vom 25.03.2014 – 3 U 1080/13) beweist, höchst real.

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger kann der Käufer die Übertragung des Eigentums an der Immobilie erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauwerks und vollständiger Kaufpreiszahlung verlangen. Gerät der Bauträger vor vollständiger Fertigstellung in die Insolvenz, darf der Insolvenzverwalter die Übertragung des Eigentums auf den Käufer verweigern, wenn der Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums nicht durch eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gesichert ist. Der ungeschützte Käufer kann dann im Insolvenzfall zwar die Rückzahlung der gezahlten Kaufpreisraten verlangen, ist damit aber auf die Insolvenzquote beschränkt.

Eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung schützt den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an der Immobilie aber nur dann, wenn der Anspruch rechtswirksam entstanden ist; denn wenn der gesicherte Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung unwirksam ist, ist eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung gegenstandslos und deshalb ohne Schutzwirkung. Der Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung wird im Vertrag des Käufers mit dem Bauträger begründet. Ist dieser Vertrag unwirksam, kann auch ein rechtwirksamer Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums nicht entstehen. Damit droht ein Totalverlust des Kaufpreises immer dann, wenn der Vertrag des Käufers mit dem Bauträger nichtig ist.

Der Vertrag des Käufers mit dem Bauträger ist gemäß § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB beurkundungsbedürftig; ein ohne diese Form geschlossener Vertrag ist nichtig. Der Beurkundungszwang besteht dabei nicht nur für den eigentlichen Grundstückserwerb, sondern für alle, mit dem Erwerb des Grundstücks rechtlich verbundenen vertraglichen Abreden. Er erstreckt sich deshalb auch auf Bauverträge und sonstige Verträge, wenn diese mit dem Vertrag über den Erwerb des Grundstücks eine rechtliche Einheit bilden. Das ist immer dann der Fall, wenn die Verträge nach dem Willen der Vertragsparteien derart miteinander verknüpft sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Eine rechtliche Einheit kann deshalb auch dann vorliegen, wenn die jeweiligen Verträge nacheinander abgeschlossen werden oder die Parteien der Verträge nicht identisch sind. So ist ein Bauvertrag, der vor dem eigentlichen Grundstückskaufvertrag mit einem Bauunternehmer abgeschlossen wird, beurkundungspflichtig, wenn der Bauunternehmer den Abschluss des Kaufvertrags maßgeblich fördert, der Bauvertrag sich auf das später erworbene Grundstück bezieht und dies den Parteien des Bauvertrags und des Grundstückskaufvertrags bekannt ist (OVG Koblenz, a.a.O.).

Daraus folgt: Beim Immobilienerwerb vom Bauträger ist eine Aufspaltung des einheitlichen Vertragswerkes in verschiedene Einzelverträge gefährlich, denn es droht die Gefahr der Nichtigkeit des gesamten Vertragswerkes und damit die Gefahr eines Totalverlustes für den Käufer. Käufer sind also gut beraten, wenn sie Bauträger meiden, die typische, dem Bauträger obliegende Leistungen auf Dritte verlagern und dazu getrennte Verträge für Grundstückserwerb, Bauleistungen oder sonstige Geschäftsbesorgungen anbieten.

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