Verlust des Mindestschutzes beim Bauträgervertrag – Ein typischer Fallstrick beim Kauf vom Bauträger

Der Begriff des Bauträgers stammt aus dem Gewerberecht (§ 3 Abs. 1 MaBV i.V.m. § 34 c GewO) und ist von dort in das Zivilrecht übernommen worden (§ 632 Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 S. 1 HausbauVO). Bauträger kann danach nur derjenige sein, der ein Bauvorhaben als Bauherr vorbereitet oder durchführt. Der Begriff des Bauherrn wiederum stammt aus dem Bauordnungsrecht. Bauherr ist danach nur derjenige, der Herr des gesamten Baugeschehens ist. Daraus folgt: Errichtet ein Unternehmer ein Bauvorhaben, fehlt ihm aber der für Bauherren typische bestimmende Einfluss auf das Baugeschehen oder trägt er nicht das für Bauherren typische Bauherrenrisiko, ist er nicht Bauherr und damit auch nicht Bauträger. Die für Bauträger geltenden Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung sind dann unanwendbar. Beim Erwerb einer von einem Unternehmer noch zu errichtenden Immobilie verliert der Käufer also den in der Makler- und Bauträgerverordnung gesetzlich vorgeschriebenen Mindestschutz, wenn dem Unternehmer die Bauherreneigenschaft fehlt. Die Gefahren bei Pflichtverletzungen des Unternehmers sind in diesem Falle erheblich; sie reichen bis hin zum Totalverlust bei einer Insolvenz des Unternehmers.

Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages: Um die Risiken des Käufers beim Kauf vom Bauträger zu begrenzen, ist jeder Bauträgervertrag auf die i.S. des Käufer- und Verbraucherschutzes absolut notwendigen Inhalte hin zu überprüfen. Zu diesen absolut notwendigen Inhalten gehört die Bauherreneigenschaft des Unternehmers. Diese Bauherreneigenschaft kann insbesondere dann fehlen, wenn der Unternehmer nicht Eigentümer des Grundstücks ist, Grundstückserwerb und Bauleistungen also in getrennten Verträgen mit unterschiedlichen Vertragspartnern vereinbart werden. Denn in diesem Fall ist der Unternehmer nur dann Bauherr und somit auch Bauträger, wenn er nicht nur bestimmenden Einfluss auf das Baugeschehen, sondern entsprechenden Einfluss auch auf Abschluss und Durchführung des Grundstückskaufvertrages mit dem Grundstückseigentümer hat. Vertragskonstruktionen, die unterschiedliche Verträge mit dem Grundstückseigentümer einerseits und den für die Baugewerke verantwortlichen Unternehmern andererseits vorsehen, sind deshalb typische Fallstricke beim Erwerb vom Bauträger. Auf diese Fallstricke ist bei der Prüfung des Bauträgervertrages im Interesse des Käufer- und Verbraucherschutzes besonders zu achten.

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