Ver­trag­li­che Rück­tritts­rech­te des Bau­trä­gers im Bau­trä­ger­ver­trag

Ver­trag­li­che Rück­tritts­rech­te des Bau­trä­gers im Bau­trä­ger­ver­trag sind unwirk­sam, es sei denn, dass es für den Rück­tritts­vor­be­halt einen sach­lich gerecht­fer­tig­ten Grund gibt (§ 308 Nr. 3 BGB). Ein sach­lich gerecht­fer­tig­ter Grund für die Ver­ein­ba­rung eines ver­trag­li­chen Rück­tritts­rechts des Bau­trä­gers dürf­te sich im Bau­trä­ger­ver­trag aber nur schwer fin­den las­sen. Denn der Bau­trä­ger ist Bau­herr der Bau­maß­nah­me. Er trägt des­halb das vol­le Bau­her­ren­ri­si­ko, also ins­be­son­de­re das Pla­nungs-, Geneh­mi­gungs-, Bau­grund-, Bau­er­rich­tungs- und Finan­zie­rungs­ri­si­ko. Mit dem Recht zum Rück­tritt vom Ver­trag erhiel­te der Bau­trä­ger aber die Mög­lich­keit, sich von sei­nen Leis­tungs­pflich­ten zu lösen und damit auch vom Bau­her­ren­ri­si­ko zu befrei­en. Der Ein­tritt oder Nicht­ein­tritt von Umstän­den, die dem typi­schen Risi­ko­be­reich des Bau­trä­gers zuzu­ord­nen sind, kön­nen des­halb ein Recht des Bau­trä­gers zum Rück­tritt vom Ver­trag grund­sätz­lich nicht recht­fer­ti­gen.

Den­noch fin­det sich neu­er­dings in Bau­trä­ger­ver­trä­gen immer wie­der ein spe­zi­el­ler Rück­tritts­vor­be­halt des Bau­trä­gers; der Bau­trä­ger behält sich im Bau­trä­ger­ver­trag das Recht vor, sich vom Ver­trag wie­der zu lösen, wenn die Bau­ge­neh­mi­gung für das Bau­vor­ha­ben nicht bis zu einem bestimm­ten End­ter­min erteilt wor­den ist. Die­ser Rück­tritts­vor­be­halt wäre nur dann sach­lich gerecht­fer­tigt, wenn es für die Lösung des Bau­trä­gers vom Ver­trag ein über­wie­gen­des oder zumin­dest aner­ken­nungs­wer­tes Inter­es­se des Bau­trä­gers gäbe. Nach wohl all­ge­mei­ner Mei­nung in Recht­spre­chung und juris­ti­schem Schrift­tum besteht ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se, sich von ver­trag­li­chen Leis­tungs­pflich­ten zu lösen, aber immer dann nicht, wenn der zu einer Leis­tung ver­pflich­te­te Ver­trags­part­ner das zum Rück­tritt berech­ti­gen­de Leis­tungs­hin­der­nis selbst zu ver­tre­ten hat. Damit ist auch das ver­trag­li­che Recht des Bau­trä­gers, sich wegen einer nicht frist­ge­recht erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung vom Ver­trag zu lösen, jeden­falls dann sach­lich nicht gerecht­fer­tigt, wenn der Bau­trä­ger das Leis­tungs­hin­der­nis, hier also die ver­zö­ger­te Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung, selbst ver­schul­det ist. Denn wür­de man einen sach­lich gerecht­fer­tig­ten Rück­tritts­grund auch bei eige­nem Ver­schul­den des Bau­trä­gers aner­ken­nen, stün­de die Ertei­lung oder Nicht­er­tei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung und damit die Ent­ste­hung des Rück­tritts­rechts letzt­lich im Belie­ben des Bau­trä­gers. Schließ­lich hat es der Bau­trä­ger in der Hand, die Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung durch eige­ne Untä­tig­keit, z.B. bei Stel­lung des Antrags oder beim Ein­rei­chen von Geneh­mi­gungs­un­ter­la­gen, zu ver­zö­gern oder z.B. durch die Ände­rung oder Rück­nah­me des Geneh­mi­gungs­an­trags ganz zu ver­ei­teln. Ein Rück­tritts­recht des Bau­trä­gers wegen einer nicht frist­ge­recht erteil­ten Bau­ge­neh­mi­gung käme des­halb im Ergeb­nis einem frei­en Recht des Bau­trä­gers zur Lösung von sei­nen ver­trag­li­chen Leis­tungs­pflich­ten und damit zur Befrei­ung vom Bau­her­ren­ri­si­ko gleich. Die Ver­ein­ba­rung eines Rück­tritts­rechts des Bau­trä­gers für den Fall ver­zö­ger­ter Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung dürf­te des­halb regel­mä­ßig unwirk­sam sein (vgl. auch den Blog­bei­trag vom 22.02.2014 und Ziff. 1. der Check­lis­te für den Kauf vom Bau­trä­gers).

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