Vertragliche Rücktrittsrechte des Bauträgers im Bauträgervertrag

Vertragliche Rücktrittsrechte des Bauträgers im Bauträgervertrag sind unwirksam, es sei denn, dass es für den Rücktrittsvorbehalt einen sachlich gerechtfertigten Grund gibt (§ 308 Nr. 3 BGB). Ein sachlich gerechtfertigter Grund für die Vereinbarung eines vertraglichen Rücktrittsrechts des Bauträgers dürfte sich im Bauträgervertrag aber nur schwer finden lassen. Denn der Bauträger ist Bauherr der Baumaßnahme. Er trägt deshalb das volle Bauherrenrisiko, also insbesondere das Planungs-, Genehmigungs-, Baugrund-, Bauerrichtungs- und Finanzierungsrisiko. Mit dem Recht zum Rücktritt vom Vertrag erhielte der Bauträger aber die Möglichkeit, sich von seinen Leistungspflichten zu lösen und damit auch vom Bauherrenrisiko zu befreien. Der Eintritt oder Nichteintritt von Umständen, die dem typischen Risikobereich des Bauträgers zuzuordnen sind, können deshalb ein Recht des Bauträgers zum Rücktritt vom Vertrag grundsätzlich nicht rechtfertigen.

Dennoch findet sich neuerdings in Bauträgerverträgen immer wieder ein spezieller Rücktrittsvorbehalt des Bauträgers; der Bauträger behält sich im Bauträgervertrag das Recht vor, sich vom Vertrag wieder zu lösen, wenn die Baugenehmigung für das Bauvorhaben nicht bis zu einem bestimmten Endtermin erteilt worden ist. Dieser Rücktrittsvorbehalt wäre nur dann sachlich gerechtfertigt, wenn es für die Lösung des Bauträgers vom Vertrag ein überwiegendes oder zumindest anerkennungswertes Interesse des Bauträgers gäbe. Nach wohl allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und juristischem Schrifttum besteht ein anerkennenswertes Interesse, sich von vertraglichen Leistungspflichten zu lösen, aber immer dann nicht, wenn der zu einer Leistung verpflichtete Vertragspartner das zum Rücktritt berechtigende Leistungshindernis selbst zu vertreten hat. Damit ist auch das vertragliche Recht des Bauträgers, sich wegen einer nicht fristgerecht erteilten Baugenehmigung vom Vertrag zu lösen, jedenfalls dann sachlich nicht gerechtfertigt, wenn der Bauträger das Leistungshindernis, hier also die verzögerte Erteilung der Baugenehmigung, selbst verschuldet ist. Denn würde man einen sachlich gerechtfertigten Rücktrittsgrund auch bei eigenem Verschulden des Bauträgers anerkennen, stünde die Erteilung oder Nichterteilung der Baugenehmigung und damit die Entstehung des Rücktrittsrechts letztlich im Belieben des Bauträgers. Schließlich hat es der Bauträger in der Hand, die Erteilung der Baugenehmigung durch eigene Untätigkeit, z.B. bei Stellung des Antrags oder beim Einreichen von Genehmigungsunterlagen, zu verzögern oder z.B. durch die Änderung oder Rücknahme des Genehmigungsantrags ganz zu vereiteln. Ein Rücktrittsrecht des Bauträgers wegen einer nicht fristgerecht erteilten Baugenehmigung käme deshalb im Ergebnis einem freien Recht des Bauträgers zur Lösung von seinen vertraglichen Leistungspflichten und damit zur Befreiung vom Bauherrenrisiko gleich. Die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts des Bauträgers für den Fall verzögerter Erteilung der Baugenehmigung dürfte deshalb regelmäßig unwirksam sein (vgl. auch den Blogbeitrag vom 22.02.2014 und Ziff. 1. der Checkliste für den Kauf vom Bauträgers).

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