Eigentumswohnungen in Mehrhausanlagen – Prüfung von Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung beim Bauträgervertrag

Die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden über die Angelegenheiten der Gemeinschaft grundsätzlich gemeinschaftlich. Auch Angelegenheiten, die faktisch nur Teile der Gesamtanlage betreffen, können ohne besondere Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung nicht von den tatsächlich betroffenen Eigentümern allein, sondern nur von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich entschieden werden. Bei großen, von Bauträgern errichteten Mehrhausanlagen werden deshalb in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung häufig für die einzelnen Häuser der Gesamtanlage Sonderregelungen vereinbart. Zweck dieser Regelungen ist es, für die jeweiligen Häuser wirtschaftlich selbständige Untergemeinschaften zu bilden, damit die Wohnungseigentümer der einzelnen Häuser Angelegenheiten, die faktisch nur sie betreffen, auch alleine regeln können und die mit der Gesamtanlage verbundenen Gemeinschaftskosten nur die jeweils tatsächlich Betroffenen belasten.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger kann dies zu Problemen führen, wie das Urteil des Landgerichts München vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 zeigt. Denn der mit den Untergemeinschaften verfolgte Zweck, kleine, wirtschaftlich selbständige Einheiten zu schaffen, wird nur dann erreicht, wenn die vom Bauträger vorgegebene Vertragskonstruktion eine eindeutige und vollständige Regelung zur Abgrenzung der Gesamtgemeinschaft von den Untergemeinschaften enthält. Zu einer solchen Regelung gehören insbesondere klare Bestimmungen zur Kosten- und Lastentragung, zu Wirtschaftsplänen, Jahresabrechnungen und zur Beschlussfassung. Ist die vom Bauträger vorgegebene Regelung nicht eindeutig oder unvollständig, bleibt es bei der gesetzlichen Regelung mit der gemeinsamer Beschlusskompetenz und Kostentragung aller Wohnungseigentümer der großen Eigentümergemeinschaft.

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