Eigen­tums­woh­nun­gen in Mehr­haus­an­la­gen — Prü­fung von Tei­lungs­er­klä­rung und Gemein­schafts­ord­nung beim Bau­trä­ger­ver­trag

Die Eigen­tü­mer einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ent­schei­den über die Ange­le­gen­hei­ten der Gemein­schaft grund­sätz­lich gemein­schaft­lich. Auch Ange­le­gen­hei­ten, die fak­tisch nur Tei­le der Gesamt­an­la­ge betref­fen, kön­nen ohne beson­de­re Rege­lun­gen in Tei­lungs­er­klä­rung und Gemein­schafts­ord­nung nicht von den tat­säch­lich betrof­fe­nen Eigen­tü­mern allein, son­dern nur von allen Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gemein­schaft­lich ent­schie­den wer­den. Bei gro­ßen, von Bau­trä­gern errich­te­ten Mehr­haus­an­la­gen wer­den des­halb in Tei­lungs­er­klä­rung und Gemein­schafts­ord­nung häu­fig für die ein­zel­nen Häu­ser der Gesamt­an­la­ge Son­der­re­ge­lun­gen ver­ein­bart. Zweck die­ser Rege­lun­gen ist es, für die jewei­li­gen Häu­ser wirt­schaft­lich selb­stän­di­ge Unter­ge­mein­schaf­ten zu bil­den, damit die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der ein­zel­nen Häu­ser Ange­le­gen­hei­ten, die fak­tisch nur sie betref­fen, auch allei­ne regeln kön­nen und die mit der Gesamt­an­la­ge ver­bun­de­nen Gemein­schafts­kos­ten nur die jeweils tat­säch­lich Betrof­fe­nen belas­ten.

Beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung vom Bau­trä­ger kann dies zu Pro­ble­men füh­ren, wie das Urteil des Land­ge­richts Mün­chen vom 02.06.2014 – 1 S 3223/12 zeigt. Denn der mit den Unter­ge­mein­schaf­ten ver­folg­te Zweck, klei­ne, wirt­schaft­lich selb­stän­di­ge Ein­hei­ten zu schaf­fen, wird nur dann erreicht, wenn die vom Bau­trä­ger vor­ge­ge­be­ne Ver­trags­kon­struk­ti­on eine ein­deu­ti­ge und voll­stän­di­ge Rege­lung zur Abgren­zung der Gesamt­ge­mein­schaft von den Unter­ge­mein­schaf­ten ent­hält. Zu einer sol­chen Rege­lung gehö­ren ins­be­son­de­re kla­re Bestim­mun­gen zur Kos­ten- und Las­ten­tra­gung, zu Wirt­schafts­plä­nen, Jah­res­ab­rech­nun­gen und zur Beschluss­fas­sung. Ist die vom Bau­trä­ger vor­ge­ge­be­ne Rege­lung nicht ein­deu­tig oder unvoll­stän­dig, bleibt es bei der gesetz­li­chen Rege­lung mit der gemein­sa­mer Beschluss­kom­pe­tenz und Kos­ten­tra­gung aller Woh­nungs­ei­gen­tü­mer der gro­ßen Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft.

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