Ver­deck­ter Aus­schluss von Zurück­be­hal­tungs­rech­ten – Ver­stoß gegen Min­dest­an­for­de­run­gen beim Bau­trä­ger­ver­trag

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger ist der Käu­fer auch nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Kauf­ge­gen­stan­des berech­tigt, einen Teil des Kauf­prei­ses zurück­zu­be­hal­ten, wenn der Kauf­ge­gen­stand Män­gel auf­weist. Die­ses gesetz­li­che Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Käu­fers umfasst 5% des Kauf­prei­ses (§ 632 a Abs. 3 BGB) zuzüg­lich des Dop­pel­ten, zur Män­gel­be­sei­ti­gung erfor­der­li­chen Auf­wands (§ 320 BGB i.V. mit dem Rechts­ge­dan­ken des § 641 Abs. 3 BGB). Macht der Käu­fer von die­sem Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht Gebrauch, müs­sen der Bau­trä­ger und sein Notar das Eigen­tum an der Immo­bi­lie den­noch unver­züg­lich auf den Käu­fer über­tra­gen; der Eigen­tums­wech­sel darf wegen des ein­be­hal­te­nen Kauf­preis­teil­be­trags weder ver­wei­gert noch ver­zö­gert wer­den.

Bei mei­nen Ver­trags­prü­fun­gen der letz­ten Mona­te (vgl. dazu "Prü­fung") habe ich lei­der fest­stel­len müs­sen, dass Bau­trä­ger und deren Nota­re ver­mehrt ver­su­chen, das gesetz­li­che Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Käu­fers zu unter­lau­fen, obwohl sie damit gegen die Min­dest­an­for­de­run­gen (vgl. dazu "Check­lis­te") eines rechts­kon­for­men Bau­trä­ger­ver­tra­ges ver­sto­ßen. Dazu wäh­len sie Ver­trags­ge­stal­tun­gen, die den Käu­fer im Ergeb­nis zu einer rechts­wid­ri­gen Vor­leis­tung zwin­gen, ohne den damit ver­bun­de­nen Aus­schluss des Zurück­be­hal­tungs­rechts aus­drück­lich zu benen­nen. Die Beschrän­kung der Rech­te des Käu­fers erfolgt also ver­deckt und ist des­halb für Lai­en regel­mä­ßig nicht erkenn­bar. Die Tat­sa­che, dass Nota­re, die einen sol­chen Bau­trä­ger­ver­trag beur­kun­den, ihre Amts­pflich­ten ver­let­zen und dem Käu­fer des­halb zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet sind, ist dann nur ein gerin­ger Trost.

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