Verdeckter Ausschluss von Zurückbehaltungsrechten – Verstoß gegen Mindestanforderungen beim Bauträgervertrag

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger ist der Käufer auch nach vollständiger Fertigstellung des Kaufgegenstandes berechtigt, einen Teil des Kaufpreises zurückzubehalten, wenn der Kaufgegenstand Mängel aufweist. Dieses gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Käufers umfasst 5% des Kaufpreises (§ 632 a Abs. 3 BGB) zuzüglich des Doppelten, zur Mängelbeseitigung erforderlichen Aufwands (§ 320 BGB i.V. mit dem Rechtsgedanken des § 641 Abs. 3 BGB). Macht der Käufer von diesem Leistungsverweigerungsrecht Gebrauch, müssen der Bauträger und sein Notar das Eigentum an der Immobilie dennoch unverzüglich auf den Käufer übertragen; der Eigentumswechsel darf wegen des einbehaltenen Kaufpreisteilbetrags weder verweigert noch verzögert werden.

Bei meinen Vertragsprüfungen der letzten Monate (vgl. dazu „Prüfung“) habe ich leider feststellen müssen, dass Bauträger und deren Notare vermehrt versuchen, das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht des Käufers zu unterlaufen, obwohl sie damit gegen die Mindestanforderungen (vgl. dazu „Checkliste“) eines rechtskonformen Bauträgervertrages verstoßen. Dazu wählen sie Vertragsgestaltungen, die den Käufer im Ergebnis zu einer rechtswidrigen Vorleistung zwingen, ohne den damit verbundenen Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts ausdrücklich zu benennen. Die Beschränkung der Rechte des Käufers erfolgt also verdeckt und ist deshalb für Laien regelmäßig nicht erkennbar. Die Tatsache, dass Notare, die einen solchen Bauträgervertrag beurkunden, ihre Amtspflichten verletzen und dem Käufer deshalb zum Schadensersatz verpflichtet sind, ist dann nur ein geringer Trost.

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