Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch Bevoll­mäch­tig­te — Ver­lust des gesetz­li­chen Min­dest­schut­zes beim Kauf vom Bau­trä­ger

Eine Klau­sel im Bau­trä­ger­ver­trag, die beim Kauf einer Eigen­tums­woh­nung vom Bau­trä­ger eine Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen bevoll­mäch­tig­ten Drit­ten (z.B. Sach­ver­stän­di­gen, Ver­wal­ter) ver­bind­lich vor­schreibt, ist unwirk­sam. Sie ist dar­über hin­aus gefähr­lich. Denn sie führt häu­fig zu einer unzu­läs­si­gen Vor­leis­tung des Käu­fers und gefähr­det damit den gesetz­li­chen Min­dest­schutz des Käu­fers beim Kauf vom Bau­trä­ger.

Es ist allein Sache des Käu­fers, die vom Bau­trä­ger geschul­de­te Leis­tung abzu­neh­men, also ent­ge­gen­zu­neh­men und über ihre Ord­nungs­ge­mäß­heit zu befin­den. Die­ses Abnah­me­recht ist unteil­bar; es gilt für den gesam­ten Kauf­ge­gen­stand, also für das Son­der­ei­gen­tum eben­so wie für das Gemein­schafts­ei­gen­tum. Eine Klau­sel im Bau­trä­ger­ver­trag, die eine Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen bevoll­mäch­tig­ten Drit­ten zwin­gend vor­gibt, benach­tei­ligt den Käu­fer des­halb ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen und ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nich­tig (vgl. z.B. Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 23.10.2012 – I-23 U 112/11).

Den­noch fin­den sich in Bau­trä­ger­ver­trä­gen immer noch und nach mei­nen Prü­fungs­er­fah­run­gen wie­der ver­mehrt der­ar­ti­ge unwirk­sa­me Klau­seln. Das birgt die Gefahr, dass das Gemein­schafts­ei­gen­tum vom Bevoll­mäch­tig­ten abge­nom­men wird, obwohl das Gemein­schafts­ei­gen­tum noch nicht abnah­me­reif ist, weil noch Män­gel vor­han­den sind oder Rest­ar­bei­ten (z.B. an Außen­an­la­gen, Zuwe­gun­gen, gemein­schaft­lich genutz­ten Gebäu­de­tei­len) feh­len. Wird der Käu­fer mit Hin­weis auf die erfolg­te Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums zur Zah­lung des Rest­kauf­prei­ses auf­ge­for­dert und kommt der rechts­un­kun­di­ge Käu­fer die­ser Auf­for­de­rung nach, ver­liert er sei­ne gesetz­li­chen Zurück­be­hal­tungs­rech­te am aus­ste­hen­den Rest­kauf­preis, ins­be­son­de­re das Zurück­be­hal­tungs­recht aus § 632 a BGB.

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