Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Bevollmächtigte – Verlust des gesetzlichen Mindestschutzes beim Kauf vom Bauträger

Eine Klausel im Bauträgervertrag, die beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen bevollmächtigten Dritten (z.B. Sachverständigen, Verwalter) verbindlich vorschreibt, ist unwirksam. Sie ist darüber hinaus gefährlich. Denn sie führt häufig zu einer unzulässigen Vorleistung des Käufers und gefährdet damit den gesetzlichen Mindestschutz des Käufers beim Kauf vom Bauträger.

Es ist allein Sache des Käufers, die vom Bauträger geschuldete Leistung abzunehmen, also entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu befinden. Dieses Abnahmerecht ist unteilbar; es gilt für den gesamten Kaufgegenstand, also für das Sondereigentum ebenso wie für das Gemeinschaftseigentum. Eine Klausel im Bauträgervertrag, die eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen bevollmächtigten Dritten zwingend vorgibt, benachteiligt den Käufer deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nichtig (vgl. z.B. Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 23.10.2012 – I-23 U 112/11).

Dennoch finden sich in Bauträgerverträgen immer noch und nach meinen Prüfungserfahrungen wieder vermehrt derartige unwirksame Klauseln. Das birgt die Gefahr, dass das Gemeinschaftseigentum vom Bevollmächtigten abgenommen wird, obwohl das Gemeinschaftseigentum noch nicht abnahmereif ist, weil noch Mängel vorhanden sind oder Restarbeiten (z.B. an Außenanlagen, Zuwegungen, gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen) fehlen. Wird der Käufer mit Hinweis auf die erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums zur Zahlung des Restkaufpreises aufgefordert und kommt der rechtsunkundige Käufer dieser Aufforderung nach, verliert er seine gesetzlichen Zurückbehaltungsrechte am ausstehenden Restkaufpreis, insbesondere das Zurückbehaltungsrecht aus § 632 a BGB.

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