Der falsche Bauherr – gefährliche Vertragsgestaltung beim Kauf vom Bauträger

Eine längst beerdigte Vertragsgestaltung beim Kauf vom Bauträger feiert derzeit fröhliche Auferstehung mit gefährlichen Folgen für die Käufer. Bei dieser Vertragsgestaltung werden die Käufer als angebliche Bauherrn des Bauvorhabens ausgewiesen, obwohl sie weder Einfluss auf die Vertragsgestaltung noch auf das Baugeschehen haben. Zweck dieser Vertragsgestaltung ist es, die beim Kauf vom Bauträger geltenden, dem Schutz des Käufers und Verbrauchers dienenden gesetzlichen Bestimmungen zu unterlaufen.

Die Vertragsgestaltung sieht typischerweise wie folgt aus:

  • Der Bauträgervertrag wird in zwei Verträge, nämlich einen Kaufvertrag über den Grundbesitz und einen Werkvertrag über die Bauleistungen aufgespalten
  • Beide Verträge werden in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst, rechtlich aber nicht zu einem einheitlichen Vertrag verbunden
  • Der Erwerb des Eigentums am Grundbesitz oder die Lastenfreistellung des Grundbesitzes wird von der vollständigen Erfüllung aller Zahlungsverpflichtungen des Käufers aus Kauf- und Werkvertrag abhängig gemacht
  • Kauf- und Werkvertrag verpflichten den Käufer zur Zahlung der jeweiligen Gegenleistung ohne Rücksicht auf die gesetzlichen Sicherungsbestimmungen der §§ 3, 7 MaBV
  • Kauf- und Werkvertrag verpflichten den Käufer zu Abschlagszahlungen, die das gesetzliche Vorleistungsverbot verletzen
  • Die Sicherheitsleistung aus § 632 a Abs. 3 BGB wird auf den Werklohn aus dem Werkvertrag beschränkt
  • Das Kündigungsrecht des Käufers aus § 649 BGB wird ausgeschlossen
  • Die Schutzbestimmungen des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen werden für die Käufer als angebliche Bauherren abbedungen

Der von den Bauträgern beabsichtigte Zweck, die gesetzlichen Sicherungsbestimmungen zu eigenem Vorteil und zum Nachteil der Käufer beim Kauf vom Bauträger rechtlich zu unterlaufen, wird durch eine solche Vertragskonstruktion allerdings nicht erreicht. Denn bei teleologischer Auslegung der Vertragskonstruktion erweist sich die Bauherreneigenschaft der Käufer sofort als Fiktion: Bauherr kann nur derjenige sein, der bestimmenden Einfluss auf die rechtliche und tatsächliche Gestaltung eines Bauvorhabens hat. Daran fehlt es bei der besagten Vertragskonstruktion. Denn den Käufern wird in den vom Bauträger gestellten Verträgen jede Einflussmöglichkeit auf die Vertragsgestaltung und das vom Bauträger geplante, vorbereitete oder sogar schon begonnene Bauvorhaben genommen. Die Käufer sind deshalb selbst dann nicht Bauherr, wenn sie bereits vor vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens Eigentümer des Grundbesitzes werden sollten.

Die gesetzlichen Bestimmungen zum Schutz der Käufer beim Kauf vom Bauträger können also mit der gewählten Vertragskonstruktion nicht unterlaufen werden (vgl. auch Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.03.2007 – VII ZR 268/05). Soweit die Theorie. Wie aber sieht die Praxis aus? Käufer, die bei der Beurkundung der Verträge durch einen angeblich neutralen Notar beraten werden, werden die rechtwidrigen Bestimmungen des Vertrages nicht erkennen und deshalb auch nicht beanstanden. Diese Käufer sind damit dem Bauträger und den vom Bauträger vorgegebenen, gefährlichen Vertragsbedingungen zwar nicht rechtlich, aber praktisch hilflos ausgeliefert.

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