Der fal­sche Bau­herr — gefähr­li­che Ver­trags­ge­stal­tung beim Kauf vom Bau­trä­ger

Eine längst beer­dig­te Ver­trags­ge­stal­tung beim Kauf vom Bau­trä­ger fei­ert der­zeit fröh­li­che Auf­er­ste­hung mit gefähr­li­chen Fol­gen für die Käu­fer. Bei die­ser Ver­trags­ge­stal­tung wer­den die Käu­fer als angeb­li­che Bau­herrn des Bau­vor­ha­bens aus­ge­wie­sen, obwohl sie weder Ein­fluss auf die Ver­trags­ge­stal­tung noch auf das Bau­ge­sche­hen haben. Zweck die­ser Ver­trags­ge­stal­tung ist es, die beim Kauf vom Bau­trä­ger gel­ten­den, dem Schutz des Käu­fers und Ver­brau­chers die­nen­den gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zu unter­lau­fen.

Die Ver­trags­ge­stal­tung sieht typi­scher­wei­se wie folgt aus:

  • Der Bau­trä­ger­ver­trag wird in zwei Ver­trä­ge, näm­lich einen Kauf­ver­trag über den Grund­be­sitz und einen Werk­ver­trag über die Bau­leis­tun­gen auf­ge­spal­ten
  • Bei­de Ver­trä­ge wer­den in einer ein­zi­gen nota­ri­el­len Urkun­de zusam­men­ge­fasst, recht­lich aber nicht zu einem ein­heit­li­chen Ver­trag ver­bun­den
  • Der Erwerb des Eigen­tums am Grund­be­sitz oder die Las­ten­frei­stel­lung des Grund­be­sit­zes wird von der voll­stän­di­gen Erfül­lung aller Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen des Käu­fers aus Kauf- und Werk­ver­trag abhän­gig gemacht
  • Kauf- und Werk­ver­trag ver­pflich­ten den Käu­fer zur Zah­lung der jewei­li­gen Gegen­leis­tung ohne Rück­sicht auf die gesetz­li­chen Siche­rungs­be­stim­mun­gen der §§ 3, 7 MaBV
  • Kauf- und Werk­ver­trag ver­pflich­ten den Käu­fer zu Abschlags­zah­lun­gen, die das gesetz­li­che Vor­leis­tungs­ver­bot ver­let­zen
  • Die Sicher­heits­leis­tung aus § 632 a Abs. 3 BGB wird auf den Werk­lohn aus dem Werk­ver­trag beschränkt
  • Das Kün­di­gungs­recht des Käu­fers aus § 649 BGB wird aus­ge­schlos­sen
  • Die Schutz­be­stim­mun­gen des Rechts der All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen wer­den für die Käu­fer als angeb­li­che Bau­her­ren abbe­dun­gen

Der von den Bau­trä­gern beab­sich­tig­te Zweck, die gesetz­li­chen Siche­rungs­be­stim­mun­gen zu eige­nem Vor­teil und zum Nach­teil der Käu­fer beim Kauf vom Bau­trä­ger recht­lich zu unter­lau­fen, wird durch eine sol­che Ver­trags­kon­struk­ti­on aller­dings nicht erreicht. Denn bei teleo­lo­gi­scher Aus­le­gung der Ver­trags­kon­struk­ti­on erweist sich die Bau­her­ren­ei­gen­schaft der Käu­fer sofort als Fik­ti­on: Bau­herr kann nur der­je­ni­ge sein, der bestim­men­den Ein­fluss auf die recht­li­che und tat­säch­li­che Gestal­tung eines Bau­vor­ha­bens hat. Dar­an fehlt es bei der besag­ten Ver­trags­kon­struk­ti­on. Denn den Käu­fern wird in den vom Bau­trä­ger gestell­ten Ver­trä­gen jede Ein­fluss­mög­lich­keit auf die Ver­trags­ge­stal­tung und das vom Bau­trä­ger geplan­te, vor­be­rei­te­te oder sogar schon begon­ne­ne Bau­vor­ha­ben genom­men. Die Käu­fer sind des­halb selbst dann nicht Bau­herr, wenn sie bereits vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des Bau­vor­ha­bens Eigen­tü­mer des Grund­be­sit­zes wer­den soll­ten.

Die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zum Schutz der Käu­fer beim Kauf vom Bau­trä­ger kön­nen also mit der gewähl­ten Ver­trags­kon­struk­ti­on nicht unter­lau­fen wer­den (vgl. auch Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 22.03.2007 — VII ZR 268/05). Soweit die Theo­rie. Wie aber sieht die Pra­xis aus? Käu­fer, die bei der Beur­kun­dung der Ver­trä­ge durch einen angeb­lich neu­tra­len Notar bera­ten wer­den, wer­den die recht­wid­ri­gen Bestim­mun­gen des Ver­tra­ges nicht erken­nen und des­halb auch nicht bean­stan­den. Die­se Käu­fer sind damit dem Bau­trä­ger und den vom Bau­trä­ger vor­ge­ge­be­nen, gefähr­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen zwar nicht recht­lich, aber prak­tisch hilf­los aus­ge­lie­fert.

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