Bauqualität beim Kauf vom Bauträger – Bauträgervertrag und Beschaffenheitsvereinbarung

Häufigster Streitpunkt beim Kauf einer neu zu errichtenden Wohnimmobilie vom Bauträger ist der Streit über Sachmängel des Bauwerks. Das Bauwerk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vom Bauträger dem Käufer und Verbraucher geschuldete Beschaffenheit aufweist. Der Bauträger schuldet dem Käufer die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit. Wenn und soweit Vereinbarungen über die Beschaffenheit fehlen, muss das Bauwerk so beschaffen sein, dass es sich für die vertraglich vorausgesetzte Verwendung als Wohnimmobilie eignet (vgl. § 633 Abs. 2 BGB).

Die vertraglich vereinbarte oder vorausgesetzte Beschaffenheit kann von der Beschaffenheit, die bei Wohnimmobilien üblich ist und vom Käufer typischerweise erwartet werden kann, positiv (technischer oder merkantiler Mehrwert) oder negativ (technischer oder merkantiler Minderwert) abweichen. Eine negative Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard zum Nachteil des Käufers kann im Bauträgervertrag nur dann rechtswirksam vereinbart werden (sog. Beschaffenheitsvereinbarung), wenn die Beschaffenheitsvereinbarung einer Transparenzkontrolle standhält. Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verpflichtet den Bauträger, die Rechte und Pflichten des Käufers so klar wie möglich zu formulieren. Ziel ist es, nachteilige Vertragsklauseln dem durchschnittlichen Käufer zweifelsfrei verständlich zu machen und ihm die mit der jeweiligen Klausel verbundenen wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen deutlich vor Augen zu führen. Dazu sind alle Umstände ausdrücklich zu benennen, die den Ertrags-, Gebrauchs- oder Verkaufswert der Wohnimmobilie einschränken. Nur wenn diese Transparenz erreicht wird, ist eine negative Abweichung vom üblichen Qualitätsstandard rechtswirksam.

Dazu ein typisches Beispiel: Eine Bauleistung ist mangelhaft, wenn sie den bei Abnahme des Bauwerks anerkannten Regeln der Technik nicht entspricht (z.B. Bundesgerichtshof, Urteil vom 09.07.2002 – X ZR 242/99). Fast alle Bauträgerverträge enthalten aber Bestimmungen, die für die vom Bauträger zu beachtenden anerkannten Regeln der Technik nicht auf den Zeitpunkt der Abnahme des Bauwerks, sondern auf ein zeitlich deutlich früheres Ereignis, etwa den Abschluss des Bauträgervertrages, die Erteilung der Baugenehmigung oder die Beurkundung der Baubeschreibung, abstellen. Eine derartige Bestimmung genügt dem Transparenzgebot nur dann, wenn die Abweichung vom geltenden Recht im Bauträgervertrag ausdrücklich und unmissverständlich benannt und der Käufer detailliert auf mögliche, damit verbundene wirtschaftliche Nachteile hingewiesen wird. Dabei sind nicht nur aktuell bereits absehbare Qualitätseinbußen, sondern auch zukünftige, aktuell zumindest nicht ganz unwahrscheinliche wirtschaftliche Nachteile für den Käufer zu benennen.

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