Bau­qua­li­tät beim Kauf vom Bau­trä­ger — Bau­trä­ger­ver­trag und Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung

Häu­figs­ter Streit­punkt beim Kauf einer neu zu errich­ten­den Wohn­im­mo­bi­lie vom Bau­trä­ger ist der Streit über Sach­män­gel des Bau­werks. Das Bau­werk ist frei von Sach­män­geln, wenn es die vom Bau­trä­ger dem Käu­fer und Ver­brau­cher geschul­de­te Beschaf­fen­heit auf­weist. Der Bau­trä­ger schul­det dem Käu­fer die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Beschaf­fen­heit. Wenn und soweit Ver­ein­ba­run­gen über die Beschaf­fen­heit feh­len, muss das Bau­werk so beschaf­fen sein, dass es sich für die ver­trag­lich vor­aus­ge­setz­te Ver­wen­dung als Wohn­im­mo­bi­lie eig­net (vgl. § 633 Abs. 2 BGB).

Die ver­trag­lich ver­ein­bar­te oder vor­aus­ge­setz­te Beschaf­fen­heit kann von der Beschaf­fen­heit, die bei Wohn­im­mo­bi­li­en üblich ist und vom Käu­fer typi­scher­wei­se erwar­tet wer­den kann, posi­tiv (tech­ni­scher oder mer­kan­ti­ler Mehr­wert) oder nega­tiv (tech­ni­scher oder mer­kan­ti­ler Min­der­wert) abwei­chen. Eine nega­ti­ve Abwei­chung vom übli­chen Qua­li­täts­stan­dard zum Nach­teil des Käu­fers kann im Bau­trä­ger­ver­trag nur dann rechts­wirk­sam ver­ein­bart wer­den (sog. Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung), wenn die Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung einer Trans­pa­renz­kon­trol­le stand­hält. Das Trans­pa­renz­ge­bot des § 307 Abs. 1 S. 1 BGB ver­pflich­tet den Bau­trä­ger, die Rech­te und Pflich­ten des Käu­fers so klar wie mög­lich zu for­mu­lie­ren. Ziel ist es, nach­tei­li­ge Ver­trags­klau­seln dem durch­schnitt­li­chen Käu­fer zwei­fels­frei ver­ständ­lich zu machen und ihm die mit der jewei­li­gen Klau­sel ver­bun­de­nen wirt­schaft­li­chen Nach­tei­le und Belas­tun­gen deut­lich vor Augen zu füh­ren. Dazu sind alle Umstän­de aus­drück­lich zu benen­nen, die den Ertrags-, Gebrauchs- oder Ver­kaufs­wert der Wohn­im­mo­bi­lie ein­schrän­ken. Nur wenn die­se Trans­pa­renz erreicht wird, ist eine nega­ti­ve Abwei­chung vom übli­chen Qua­li­täts­stan­dard rechts­wirk­sam.

Dazu ein typi­sches Bei­spiel: Eine Bau­leis­tung ist man­gel­haft, wenn sie den bei Abnah­me des Bau­werks aner­kann­ten Regeln der Tech­nik nicht ent­spricht (z.B. Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 09.07.2002 – X ZR 242/99). Fast alle Bau­trä­ger­ver­trä­ge ent­hal­ten aber Bestim­mun­gen, die für die vom Bau­trä­ger zu beach­ten­den aner­kann­ten Regeln der Tech­nik nicht auf den Zeit­punkt der Abnah­me des Bau­werks, son­dern auf ein zeit­lich deut­lich frü­he­res Ereig­nis, etwa den Abschluss des Bau­trä­ger­ver­tra­ges, die Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung oder die Beur­kun­dung der Bau­be­schrei­bung, abstel­len. Eine der­ar­ti­ge Bestim­mung genügt dem Trans­pa­renz­ge­bot nur dann, wenn die Abwei­chung vom gel­ten­den Recht im Bau­trä­ger­ver­trag aus­drück­lich und unmiss­ver­ständ­lich benannt und der Käu­fer detail­liert auf mög­li­che, damit ver­bun­de­ne wirt­schaft­li­che Nach­tei­le hin­ge­wie­sen wird. Dabei sind nicht nur aktu­ell bereits abseh­ba­re Qua­li­täts­ein­bu­ßen, son­dern auch zukünf­ti­ge, aktu­ell zumin­dest nicht ganz unwahr­schein­li­che wirt­schaft­li­che Nach­tei­le für den Käu­fer zu benen­nen.

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