Bauträgervertrag und Baumangel – Der bei Baumängeln geschuldete Kaufpreis

Der Bauträger ist verpflichtet, das Bauwerk frei von Baumängeln (Sachmängeln) herzustellen. Bei einem Baumangel kann der Käufer vom Bauträger die Beseitigung des Baumangels innerhalb angemessener Frist verlangen (Nacherfüllung). Bis zur Beseitigung des Baumangels durch den Bauträger kann der Käufer gemäß § 320 BGB den zur Mängelbeseitigung erforderlichen Teilbetrag des Kaufpreises nebst Druckzuschlag zurückbehalten. Wird der Baumangel vom Bauträger nicht fristgerecht beseitigt, kann der Käufer die Mängelrechte aus § 634 BGB geltend machen und nach seiner Wahl u.a. den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der dafür erforderlichen Aufwendungen verlangen, den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz statt der Leistung fordern.

Der Käufer schuldet bei einem Baumangel nicht mehr den vertraglich vereinbarten Kaufpreis, sondern nur noch den wegen der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts oder eines der Mängelrechte reduzierten Kaufpreis. Dieser reduzierte Kaufpreis ergibt sich bei Geltendmachung des Minderungsrechts ohne weiteres, weil sich der Kaufpreis bei Ausübung des Minderungsrechts um den infolge des Mangels reduzierten Wert des Bauträgerobjektes vermindert. Eine entsprechende Kaufpreisreduzierung tritt bei Geltendmachung des Anspruchs auf Aufwendungsersatz oder Schadensersatz ein, wenn der Käufer mit dem Aufwendungsersatz- oder Schadensersatzanspruch gegen den Kaufpreis aufrechnet. Aber auch bei der bloßen Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts schuldet der Käufer nicht mehr den vertraglich vereinbarten Kaufpreis, sondern nur noch den um die Kosten für die Mängelbeseitigung reduzierten Kaufpreis. Zwar erlischt der Anspruch des Bauträgers auf Zahlung des gesamten, vereinbarten Kaufpreises bei Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes nicht. Der Anspruch ist aber in Höhe der Mängelbeseitigungskosten nicht mehr durchsetzbar. Wäre der Käufer in diesem Falle dennoch zur Zahlung des gesamten Kaufpreises verpflichtet, müsste er vorleisten. Eine derartige Vorleistungspflicht kann im Bauträgervertrag aber nicht wirksam vereinbart werden.

Das bedeutet für die Prüfung des Bauträgervertrages: Alle, im Bauträgervertrag typischerweise anzutreffenden Klauseln, die den Eigentumserwerb des Käufers trotz vorhandener Baumängel von der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises abhängig machen, sind unwirksam. Der Käufer kann den Eigentumswechsel von Bauträger und Notar schon dann verlangen, wenn er den geschuldeten Kaufpreis erbracht hat.

3 Kommentare » Schreibe einen Kommentar

  1. Hallo,
    danke für den interessanten Artikel. Nach meinem Wissen gibt es einen rechtlichen Grundsatz, nach dem ein Vorgang/Geschäft nur ein mal besteuert werden darf. Wie ist in diesem Hinblick die Doppelbesteuerung mit Umsatz- und Grunderwerbssteuer bei einer verdeckten Bauträgerschaft zu bewerten?
    Danke und Gruß,
    J.Häring

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