Konkludente Abnahme der Immobilie beim Bauträgervertrag – Abnahme durch erste Inbesitznahme seitens des Käufers

Beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger ist der Käufer berechtigt und verpflichtet, das vertragsgemäß erstellte Kaufobjekt abzunehmen. Für die Abnahme gelten die werkvertraglichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Eine wirksame Abnahme muss deshalb gemäß § 640 BGB zwei Elemente enthalten, nämlich die tatsächliche Inbesitznahme der Immobilie durch den Käufer einerseits und die rechtliche Anerkennung des Kaufobjektes als vertragsgemäß durch den Käufer andererseits. Beim Bauträgervertrag erfolgt die tatsächliche Inbesitznahme regelmäßig durch Nutzung nach Schlüsselübergabe an den Käufer, die Anerkennung des Kaufobjektes als vertragsgemäß regelmäßig durch ausdrückliche Erklärung des Käufers nach Besichtigung des Kaufgegenstandes.

Die Erklärung des Käufers, dass er das Kaufobjekt als vertragsgemäß anerkennt, kann aber nicht nur ausdrücklich, sondern auch durch schlüssiges (konkludentes) Handeln des Käufers erfolgen. Bauträger versuchen deshalb immer wieder, im Bauträgervertrag eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten für den Fall zu vereinbaren, dass ein Käufer die Immobilie vor ausdrücklich erklärter Abnahme erstmals in Gebrauch nimmt, also das Objekt bezieht. Eine derartige Bewertung der ersten Inbesitznahme der Immobilie durch den Käufer als konkludente Abnahme benachteiligt den Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; aus folgenden Gründen: Eine konkludente Abnahme setzt, wie jede Abnahme, zunächst Abnahmereife, also die vertragsgemäße, vollständige Fertigstellung des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel voraus. Eine ohne Rücksicht auf fehlende Restarbeiten und wesentliche Mängel unterstellte konkludente Abnahme ist deshalb mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Abnahmeregelung unvereinbar. Selbst aber nach vertragsgemäßer Fertigstellung der Immobilie kann die bloße Inbesitznahme nicht als Billigung des Vertragsobjektes bewertet werden. Vielmehr ist eine gewisse Nutzungszeit erforderlich, vor deren Ablauf eine Billigung des Vertragsobjektes durch den Käufer redlicherweise nicht erwartet werde kann. Und schließlich ist eine Bewertung der Inbesitznahme als schlüssige Abnahme dann ausgeschlossen, wenn die Nutzung der Immobilie vor erklärter Abnahme unter Druck erfolgt ist, etwa weil der Mietvertrag für die zuvor vom Käufer bewohnte Wohnung gekündigt war. Eine Abnahmeklausel, die den Käufer entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist im Bauträgervertrag gemäß § 307 BGB unwirksam. Dass die Klausel darüber hinaus auch als fingierte Erklärung gemäß § 308 Nr. 5. BGB oder als unzulässige Verjährungserleichterung gemäß § 309 Nr. 8. b ff BGB, im Bauträgervertrag unwirksam sein kann, kann deshalb bei der Prüfung des Bauträgervertrages regelmäßig dahinstehen.

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