Grunderwerbsteuer beim Bau mit Generalunternehmer – Kostenrisiko für den Käufer

Der Normalfall

Der Erwerb einer vom Unternehmer noch zu errichtenden Wohnmmobilie erfolgt typischerweise in einem Bauträgervertrag des Unternehmers mit dem Käufer. Gegenstand des Bauträgervertrages ist der Erwerb des Grundbesitzes einerseits und die Errichtung des Bauwerks andererseits i.S. eines einheitlichen Vertragsgegenstandes. Der Bauträgervertrag unterliegt wegen der Pflicht zur Verschaffung von Grundeigentum der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung des Käufers für den einheitlichen Erwerbsgegenstand, also der gesamte, auf Grundstückserwerb und Bauleistung entfallende Kaufpreis. Das ist unstreitig und bedeutet: jeder vom Bauträger ausgewiesene Kaufpreis einer Immobilie verteuert sich zwangsläufig, je nach Bundesland und Steuersatz, um 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer.

Der Umgehungsversuch

Bauträger haben immer wieder versucht, die Besteuerung der gesamten Gegenleistung durch spezielle Vertragsgestaltungen zu vermeiden und  die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis für den unbebauten Grundbesitz zu beschränken. In der Praxis scheint eine dieser Vertragsgestaltungen, die lange keine Bedeutung mehr zu haben schien, jetzt eine Renaissance zu erleben. Bei dieser Vertragsgestaltung wird der Bauträgervertrag in einen Kaufvertrag über den unbebauten Grundbesitz einerseits und einen Generalunternehmervertrag über die Baugewerke andererseits aufgespalten. Die Verträge werden so gestaltet, dass zivilrechtlich eine Verbindung zwischen den Verträgen tatsächlich nicht besteht oder sogar vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen wird.

Diese Vertragsgestaltung birgt erhebliche, zivilrechtliche Gefahren für den Käufer. Denn bei einer derartigen Vertragsaufspaltung ist sowohl die Zuordnung zu den Vertragstypen Kauf– bzw. Werkvertrag wie auch die Formbedürftigkeit der Verträge zivilrechtlich problematisch. Unabhängig von dieser zivilrechtlichen Problematik ist diese Vertragsgestaltung aber auch mit einem zusätzlichen steuerrechtlichen Risiko behaftet. Denn die zivilrechtliche Trennung von Kauf- und Werkvertrag ist steuerrechtlich unbeachtlich, wenn ein objektiver, sachlicher Zusammenhang zwischen Erwerb des Grundstücks und dessen Bebauung besteht und der Käufer deshalb das Grundstück letztlich im bebauten Zustand erhält. Dann ist nach ständiger, vom Bundesverfassungsgericht bestätigter Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht der Kaufpreis für den Grundbesitz, sondern, wie beim Bauträgervertrag, die Summe aus Kaufpreis und Werklohn des Generalunternehmers. Damit droht dem Käufer die Gefahr doppelter Besteuerung der Bauleistungen, nämlich mit Umsatzsteuer einerseits und Grunderwerbsteuer andererseits (vgl. dazu auch meinen Blogbeitrag vom 30.01.2013).

Die parallelen Geschehensabläufe

Alle Versuche, die Gefahr doppelter Besteuerung zu vermeiden, dürften jedenfalls dann zum Scheitern verurteilt sein, wenn es parallele Geschehensabläufe gibt. Das ist immer dann der Fall, wenn Grundstückseigentümer und Generalunternehmer bei verschiedenen Käufern abgestimmt in gleicher Art und Weise vorgegangen sind und alle Käufer im wirtschaftlichen Ergebnis ein Grundstück mit Bauwerk erhalten haben. Denn dann wird der sachliche Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Bebauung schon durch den parallelen Geschehensablauf selbst manifestiert.

 

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