Grund­er­werb­steu­er beim Bau mit Gene­ral­un­ter­neh­mer — Kos­ten­ri­si­ko für den Käu­fer

Der Nor­mal­fall

Der Erwerb einer vom Unter­neh­mer noch zu errich­ten­den Wohnmmo­bi­lie erfolgt typi­scher­wei­se in einem Bau­trä­ger­ver­trag des Unter­neh­mers mit dem Käu­fer. Gegen­stand des Bau­trä­ger­ver­tra­ges ist der Erwerb des Grund­be­sit­zes einer­seits und die Errich­tung des Bau­werks ande­rer­seits i.S. eines ein­heit­li­chen Ver­trags­ge­gen­stan­des. Der Bau­trä­ger­ver­trag unter­liegt wegen der Pflicht zur Ver­schaf­fung von Grund­ei­gen­tum der Grund­er­werb­steu­er. Bemes­sungs­grund­la­ge für die Berech­nung der Grund­er­werb­steu­er ist die Gegen­leis­tung des Käu­fers für den ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand, also der gesam­te, auf Grund­stücks­er­werb und Bau­leis­tung ent­fal­len­de Kauf­preis. Das ist unstrei­tig und bedeu­tet: jeder vom Bau­trä­ger aus­ge­wie­se­ne Kauf­preis einer Immo­bi­lie ver­teu­ert sich zwangs­läu­fig, je nach Bun­des­land und Steu­er­satz, um 3,5 bis 6,5 Pro­zent Grund­er­werb­steu­er.

Der Umge­hungs­ver­such

Bau­trä­ger haben immer wie­der ver­sucht, die Besteue­rung der gesam­ten Gegen­leis­tung durch spe­zi­el­le Ver­trags­ge­stal­tun­gen zu ver­mei­den und  die Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er auf den Kauf­preis für den unbe­bau­ten Grund­be­sitz zu beschrän­ken. In der Pra­xis scheint eine die­ser Ver­trags­ge­stal­tun­gen, die lan­ge kei­ne Bedeu­tung mehr zu haben schien, jetzt eine Renais­sance zu erle­ben. Bei die­ser Ver­trags­ge­stal­tung wird der Bau­trä­ger­ver­trag in einen Kauf­ver­trag über den unbe­bau­ten Grund­be­sitz einer­seits und einen Gene­ral­un­ter­neh­mer­ver­trag über die Bau­ge­wer­ke ande­rer­seits auf­ge­spal­ten. Die Ver­trä­ge wer­den so gestal­tet, dass zivil­recht­lich eine Ver­bin­dung zwi­schen den Ver­trä­gen tat­säch­lich nicht besteht oder sogar ver­trag­lich aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen wird.

Die­se Ver­trags­ge­stal­tung birgt erheb­li­che, zivil­recht­li­che Gefah­ren für den Käu­fer. Denn bei einer der­ar­ti­gen Ver­trags­auf­spal­tung ist sowohl die Zuord­nung zu den Ver­trags­ty­pen Kauf- bzw. Werk­ver­trag wie auch die Form­be­dürf­tig­keit der Ver­trä­ge zivil­recht­lich pro­ble­ma­tisch. Unab­hän­gig von die­ser zivil­recht­li­chen Pro­ble­ma­tik ist die­se Ver­trags­ge­stal­tung aber auch mit einem zusätz­li­chen steu­er­recht­li­chen Risi­ko behaf­tet. Denn die zivil­recht­li­che Tren­nung von Kauf- und Werk­ver­trag ist steu­er­recht­lich unbe­acht­lich, wenn ein objek­ti­ver, sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen Erwerb des Grund­stücks und des­sen Bebau­ung besteht und der Käu­fer des­halb das Grund­stück letzt­lich im bebau­ten Zustand erhält. Dann ist nach stän­di­ger, vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt bestä­tig­ter Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er nicht der Kauf­preis für den Grund­be­sitz, son­dern, wie beim Bau­trä­ger­ver­trag, die Sum­me aus Kauf­preis und Werk­lohn des Gene­ral­un­ter­neh­mers. Damit droht dem Käu­fer die Gefahr dop­pel­ter Besteue­rung der Bau­leis­tun­gen, näm­lich mit Umsatz­steu­er einer­seits und Grund­er­werb­steu­er ande­rer­seits (vgl. dazu auch mei­nen Blog­bei­trag vom 30.01.2013).

Die par­al­le­len Gesche­hens­ab­läu­fe

Alle Ver­su­che, die Gefahr dop­pel­ter Besteue­rung zu ver­mei­den, dürf­ten jeden­falls dann zum Schei­tern ver­ur­teilt sein, wenn es par­al­le­le Gesche­hens­ab­läu­fe gibt. Das ist immer dann der Fall, wenn Grund­stücks­ei­gen­tü­mer und Gene­ral­un­ter­neh­mer bei ver­schie­de­nen Käu­fern abge­stimmt in glei­cher Art und Wei­se vor­ge­gan­gen sind und alle Käu­fer im wirt­schaft­li­chen Ergeb­nis ein Grund­stück mit Bau­werk erhal­ten haben. Denn dann wird der sach­li­che Zusam­men­hang zwi­schen Grund­stücks­er­werb und Bebau­ung schon durch den par­al­le­len Gesche­hens­ab­lauf selbst mani­fes­tiert.

 

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