Teilabnahme beim Bauträgervertrag – Gefahr für Käufer und Bauträger

Der Bauträgervertrag ist ein Vertragstyp eigener Art, der auf die Errichtung eines Bauwerks und die Verschaffung des Eigentums an Grundbesitz i.S. einer einheitlichen Leistung gerichtet ist. Der Bauträgervertrag enthält deshalb, soweit er die Errichtung des Bauwerks zum Gegenstand hat, zwar auch Elemente des Werkvertrages. Dennoch sind die Bestimmungen des Werkvertragsrechts des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur dann auf den Bauträgervertrag anwendbar, wenn sie mit dessen einheitlichen Leistungsgegenstand vereinbar sind. Das gilt auch für die werkvertragliche gesetzliche Abnahmeregelung.

Das Werkvertragsrecht erlaubt die Vereinbarung von Teilabnahmen für solche Teile eines Bauwerks, die sich bei natürlicher Betrachtungsweise abtrennen lassen und insoweit eine sinnvolle, gebrauchstauglich selbständige Einheit bilden. Die Teilabnahme einzelner Baugewerke ist deshalb in dem auf eine einheitliche Leistung gerichteten Bauträgervertrag von vorneherein ausgeschlossen. Ebenso ausgeschlossen ist die Teilabnahme regelmäßig bei Bauträgerverträgen, die die Errichtung eines Einfamilienhauses zum Gegenstand haben. Denn die sinnvolle Nutzung eines Bauwerkteiles vor Fertigstellung des gesamten Gebäudes ist bei einem Einfamilienhaus im Zweifel ausgeschlossen. Die Vereinbarung von Teilabnahmen ist damit auf Bauträgerverträge beschränkt, die auf die Errichtung von Wohnungseigentum gerichtet sind. Denn eine Wohnung und das unmittelbar der Wohnung zugeordneten Gemeinschaftseigentums lassen sich als gebrauchstauglich selbständige Einheit vom sonstigen Gemeinschaftseigentum regelmäßig trennen. Die Vereinbarung einer Teilabnahme der Wohnung muss dann aber, soll sie wirksam werden, den werkvertraglichen Abnahmebestimmungen entsprechen.

Die Wohnung und das ihr unmittelbar zugeordnete Gemeinschaftseigentum müssen insbesondere abnahmereif, also vollständig und ohne wesentliche Mängel fertiggestellt sein. Daran fehlt es, wenn die Wohnung zwar bezugsfertig ist, also dem Käufer ein Bezug der Wohnung zumutbar ist, aber Restarbeiten in der Wohnung fehlen oder die Wohnung nicht ganz unwesentliche Mängel aufweist. Die in Bauträgerverträgen über Wohnungseigentum häufig vereinbarte Teilabnahme der Wohnung bereits bei Bezugsfertigkeit und zwar auch bei fehlenden Restarbeiten oder vorhandenen Mängeln, ist deshalb mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Abnahmeregelung unvereinbar. Sie verstößt damit gegen das gesetzliche Leitbild des § 640 BGB und ist infolgedessen gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nichtig. Die mit einer wirksamen Teilabnahme verbundenen Rechtsfolgen, insbesondere also der Beginn der Verjährungsfrist und die Umkehr der Beweislast für Sachmängel, treten nicht ein. Das ist eine, insbesondere für den Bauträger, nachteilige Rechtsfolge der fehlerhaften Konstruktion des Bauträgervertrages.

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