Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung beim Bau­trä­ger­ver­trag

In Ber­lin und den west­deut­schen Bal­lungs­ge­bie­ten über­steigt die Nach­fra­ge nach Wohn­im­mo­bi­li­en das Ange­bot bei wei­tem. Die­se Schief­la­ge des Mark­tes nut­zen immer mehr Bau­trä­ger zu Ihren Guns­ten und schlie­ßen vor Abschluss des Bau­trä­ger­ver­tra­ges mit den Kauf­in­ter­es­sen­ten pri­vat­schrift­li­che Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­run­gen ab, die den Kauf­in­ter­es­sen­ten zur Zah­lung einer Reser­vie­rungs­ent­gelts auch dann ver­pflich­ten, wenn der Bau­trä­ger­ver­trag nicht zustan­de kommt. Der­ar­ti­ge Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­run­gen zwi­schen dem Bau­trä­ger bezie­hungs­wei­se des­sen Ver­triebs­be­auf­trag­ten und dem Kauf­in­ter­es­sen sind in aller Regel unwirk­sam.

Die­se Unwirk­sam­keit ist, neben ande­ren mög­li­chen Unwirk­sam­keits­grün­den, Fol­ge eines not­wen­di­gen Wider­spruchs bei Beach­tung des gesetz­li­chen Beur­kun­dungs­ge­bots aus § 311 b BGB einer­seits und des gesetz­li­chen Benach­tei­li­gungs­ver­bots des § 307 Abs. 1 BGB ande­rer­seits: Eine Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung ist gemäß § 311 b BGB nota­ri­ell zu beur­kun­den, wenn sich der Bau­trä­ger (zumin­dest mit­tel­bar) ver­pflich­tet, die Immo­bi­lie wäh­rend der Reser­vie­rungs­zeit an den Kauf­in­ter­es­sen­ten zu ver­äu­ßern oder der Kauf­in­ter­es­sent sich (zumin­dest mit­tel­bar) ver­pflich­tet, die Immo­bi­lie zu erwer­ben. Dabei ist eine (mit­tel­ba­re) Erwerbs­pflicht des Kauf­in­ter­es­sen­ten schon dann zu beja­hen, wenn das Reser­vie­rungs­ent­gelt so hoch ist, dass wirt­schaft­lich ein erheb­li­cher Druck zum Erwerb der Immo­bi­lie auf den Käu­fer aus­ge­übt wird. Ent­spre­chend dürf­te auch die blo­ße Ver­pflich­tung des Bau­trä­gers, die Ver­äu­ße­rung an einen Drit­ten zu unter­las­sen, bei einem ent­spre­chend hohen Reser­vie­rungs­ent­gelt eine (mit­tel­ba­re) Ver­äu­ße­rungs­pflicht des Bau­trä­gers begrün­den (vgl. OLG Köln Urteil vom 14.06.1971 – 7 U 173/770). Unter­bleibt die nota­ri­el­le Beur­kun­dung, ist die Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung gemäß § 125 BGB nich­tig.

Die Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung ist aber auch dann nich­tig, wenn sie zwar kei­ne, eine nota­ri­el­le Beur­kun­dungs­pflicht aus­lö­sen­de Ver­äu­ße­rungs- oder Erwerbs­pflicht begrün­det, aber den Kauf­in­ter­es­sen­den gemäß § 307 Abs. 1 BGB ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Eine sol­che unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung liegt stets dann vor, wenn der Bau­trä­ger mit der Reser­vie­rungs­zu­sa­ge kei­ne nen­nens­wer­te Ver­zichts­leis­tung erbringt, die das Reser­vie­rungs­ent­gelt recht­fer­tigt. Eine rele­van­te Ver­zichts­leis­tung wird aber regel­mä­ßig dann feh­len, wenn der Bau­trä­ger nicht ver­pflich­tet ist, die Immo­bi­lie wäh­rend der Reser­vie­rungs­zeit dem Käu­fer zum Kauf anzu­bie­ten oder den Ver­kauf an einen Drit­ten zu unter­las­sen. Der Kauf­in­ter­es­sent zahlt dann regel­mä­ßig einen nicht ganz uner­heb­li­chen Betrag für die Reser­vie­rung ohne dafür die Gewähr zu haben, das Objekt erwer­ben zu kön­nen (BGH Urteil vom 23.09.2010 – III ZR 21/10). Eine (zumin­dest mit­tel­ba­re) Pflicht des Bau­trä­gers zur Ver­äu­ße­rung an den Kauf­in­ter­es­sen­ten ent­steht aber, wie auf­ge­zeigt, nur bei nota­ri­el­ler Beur­kun­dung der Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung.

Das bedeu­tet: Ver­pflich­tet sich der Bau­trä­ger pri­vat­schrift­lich zur Ver­äu­ße­rung an den Kauf­in­ter­es­sen­ten oder Unter­las­sung der Ver­äu­ße­rung an einen Drit­ten, ist die Ver­pflich­tung man­gels nota­ri­el­ler Beur­kun­dung gemäß § 311 a BGB nich­tig. Ent­hält die Reser­vie­rungs­ver­ein­ba­rung aber kei­ne der­ar­ti­ge Ver­pflich­tung des Bau­trä­gers, benach­tei­ligt die Reser­vie­rungs­ab­re­de den Kauf­in­ter­es­sen­ten regel­mä­ßig unan­ge­mes­sen und ist dann gemäß § 307 Abs. 1. BGB unwirk­sam. Die Beach­tung des Beur­kun­dungs­ge­bots einer­seits und die Erfül­lung des Benach­tei­li­gungs­ver­bots ande­rer­seits schlie­ßen sich bei einer pri­vat­schrift­li­chen Reser­vie­rungs­ab­re­de also regel­mä­ßig gegen­sei­tig aus.

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