Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Bevollmächtigte

Stichworte
Bauträgervertrag, Wohnungseigentum, Gemeinschaftseigentum, Abnahme, Abnahmevollmacht, Verwaltervollmacht, verdrängende Vollmacht, verdrängende Abnahmeklausel, unwiderrufliche Vollmacht

Oberlandesgericht Düsseldorf
Urteil vom 23.10.2012 – I-23 U 112/11
Kurzfassung

L e i t s ä t z e

1. Sieht die Abnahmeklausel in den AGB eines Bauträgervertrages vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person (insbesondere den Erstverwalter) bevollmächtigen muss bzw. darin bereits tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam. Eine solche „verdrängende“ Abnahmeklausel greift in das originäre Abnahmerecht des Erwerbers ein, weil er ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, der auch zum Widerruf einer an sich unwiderruflichen Vollmacht berechtigt, faktisch keine Möglichkeit hat, eine Abnahme durch den vorab notarver-traglich bevollmächtigten Verwalter zu verhindern.

2. Eine Abnahmevollmacht muss daher zwangsläufig widerruflich erteilt werden. Um dem Er-werber nicht zu suggerieren, dass nur der bevollmächtigte Verwalter abnehmen darf, muss die Klausel i.S. des Transparenzgebots gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG bzw. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB zusätzlich ausdrücklich klarstellen, dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Erwerber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären (bzw. verweigern) kann.

3. In einer als AGB vorformulierten Abnahmeklausel kann jedenfalls nur eine Person mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden, die nicht aus dem potentiellen Lager des Bauträgers stammt, d.h. neutral ist. Damit scheiden regelmäßig ein vom Bauträger bestellter oder gar mit ihm personenidentischer bzw. von ihm abhängiger Erstverwalter als taugliche Abnahmeperson aus …

G r ü n d e :

II. 2. c. aa. … Die Vereinbarung zu Ziff. V.3. der Kaufverträge, deren vom Landgericht zutreffend vorgenommene Einordnung als AGB die Berufung der Beklagten nicht mehr in Frage stellt, ist bereits insoweit mit dem AGBG bzw. §§ 305 ff. BGB nicht vereinbar ist, als der Klau-sel sich – unter Verstoß gegen das Transparenzgebot i.S.v § 2 Abs. 1 Nr. 2 BGB a.F. (bzw. § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB n.F.) – nicht hinreichend entnehmen lässt, dass es sich bei der erteilten Vollmacht an den Verwalter um eine frei widerrufliche Vollmacht handelt.

Sieht die Abnahmeklausel – wie hier – vor, dass der Erwerber unwiderruflich eine bestimmte Person bevollmächtigen muss bzw. bereits tatsächlich bevollmächtigt, ist sie unwirksam. Die vom Bauträger geschuldete Leistung entgegenzunehmen und über ihre Ordnungsgemäßheit zu befinden, ist allein Sache der Erwerber, denen es überlassen bleiben muss, den zur Abnahme Berechtigten jederzeit selbst frei zu bestimmen …

Eine „verdrängende“ Abnahmeklausel greift in das originäre Abnahmerecht des Erwerbers ein, weil er ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes, der auch zum Widerruf einer an sich unwiderruflichen Vollmacht berechtigt … faktisch keine Möglichkeit hat, eine Abnahme durch den vorab notarvertraglich bevollmächtigten Verwalter zu verhindern. Eine Abnahmevollmacht muss daher zwangsläufig widerruflich erteilt werden. Um dem Erwerber nicht zu suggerieren, dass nur der bevollmächtigte Verwalter abnehmen darf, muss die Klausel i.S. des Transparenzgebots gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG (bzw. nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) zusätzlich ausdrücklich klarstellen, dass die Vollmacht nicht nur frei widerruflich ist, sondern der Er-werber jederzeit auch selbst die Abnahme erklären (bzw. verweigern) kann. Nur auf diese Weise wird klar- und sichergestellt, dass das o.a. originäre Abnahmerecht des Erwerbers nicht intransparent bzw. unangemessen beeinträchtigt wird bzw. von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen (§§ 640, 641 BGB) in einer den Erwerber benachteiligenden Weise i.S.v. § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG (bzw. nunmehr § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB) abgewichen wird …

Im Hinblick auf die vorstehenden Grundsätze hat der Berufungseinwand der Beklagten, die Regelung zu Ziff. V.3. der Kaufverträge halte als AGB – auch unter Berücksichtigung des Urteils des OLG Koblenz vom … einer Inhaltskontrolle stand, da diesem Urteil ein völlig anders gelagerter Sachverhalt (Bestellung eines Sachverständigen durch den Bauträger) zugrundegelegen habe, keinen Erfolg. Maßgeblich ist, dass auch durch die hier von der Beklagten ver-wendete Klausel zu V.3. in den durch die Regelungen des AGBG (bzw. nunmehr §§ 305 ff. BGB) geschützten Kernbereich der Rechtsstellung des Erwerbers eingegriffen wird, ohne dass dies durch gewichtige und schützenswerte Interessen der Beklagten als Bauträgerin gerechtfertigt wäre.

Der Berufungseinwand der Beklagten, § 640 BGB sei dispositives Recht, das hinter die vor-rangigen vertraglichen Regelungen zurücktrete, so dass die Erwerber daher ohne weiteres die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Dritten (z.B. den Verwalter) vereinbaren könnten, und die Bezugnahme der Beklagten auf Entscheidungen des BayOblG … des OLG Nürnberg … und die Kommentierung von Palandt … rechtfertigen keine abweichende Beurteilung. Dieser Berufungseinwand der Beklagten verkennt, dass insoweit zwischen individualvertraglichen und formularmäßigen Vereinbarungen bzw. Vollmachten (im Sinne einer Einschränkung des originären Rechts der Erwerber auf Abnahme auch des Gemeinschaftseigen-tums i.S.v. § 640 BGB) unterschieden werden muss, wobei für letztere die o.a. besonderen Anforderungen des AGBG bzw. nunmehr §§ 305 ff. BGB an Transparenz und Angemessenheit gelten. Zudem betreffen die beiden von der Beklagten zitierten Beschlüsse des BayObLG allein das Innenverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwal-ter und nicht das Außenverhältnis zum Verkäufer bzw. Bauträger.

Der weitere Berufungseinwand der Beklagten, das LG habe fehlerhaft unberücksichtigt gelassen, dass auch die Käufer zur Abnahme berechtigt gewesen seien und die Zulässigkeit eines Widerrufs der dem Verwalter eingeräumten Vollmacht ohne die Notwendigkeit eines entspre-chenden Hinweises in der Klausel bereits aus § 671 Abs. 1 BGB (bzw. § 168 Satz 2 BGB) folge, hat ebenfalls keinen Erfolg, da er die o.a. Anforderungen des § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG (bzw. nunmehr§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) an die Verständlichkeit bzw. Transparenz einer in den Kernbereich der Rechtsstellung der Erwerber eingreifende AGB-Klausel zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums für den Erwerber eines Bauträgerobjekts, bei denen von den Verständnismöglichkeiten eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden auszugehen ist, d.h. nach dessen laienhaftem Empfängerhorizont … nicht hinreichend berücksichtigt. Insoweit ändert auch die in der Klausel zu V.3. – ebenfalls nicht hinreichend klar und verständ-lich dargestellte – Alternative, dass die Abnahme durch „alle Käufer“ hätte erfolgen können, in der Gesamtschau nichts an der Intransparenz und Unwirksamkeit der Klausel. Im Hinblick auf die vorstehenden Anforderungen an die Transparenz einer AGB-Klausel war – unabhängig von der Existenz der o.a. gesetzlichen Regelungen zur Widerrufbarkeit einer Vollmacht – in den vorformulierten Notarverträgen zu Ziff. V.3. ein ausdrücklicher Hinweis an die Erwerber auf diese freie Widerruflichkeit der dem von der Beklagten als Bauträgerin bestellten (Erst-)Verwalter vorab erteilten Vollmacht zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums erforderlich, um dieser Klausel die gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 AGBG (bzw. nunmehr § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) notwendige Transparenz für die Erwerber und Angemessenheit zu verleihen.

bb.

Zudem kann in einer als AGB vorformulierten Abnahmeklausel jedenfalls nur eine Person mit der Abnahme des Gemeinschaftseigentums betraut werden, die nicht aus dem potentiellen Lager des Bauträgers stammt, d.h. neutral ist. Denn anderenfalls könnte der Bauträger entscheidenden Einfluss auf dem im Wesentlich für ihn günstigen Rechtsakt der Abnahme neh-men. Damit scheiden der regelmäßig vom Bauträger bestellte oder gar mit ihm personeniden-tische bzw. von ihm abhängige Erstverwalter als taugliche Abnahmeperson aus … Eine solche Klausel benachteiligt den Erwerber unangemessen, weil der zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums Bevollmächtigte nicht abstrakt unparteilich ist, sondern letztlich vom Bauträger (durch die Bestellung des Erstverwalters) selbst bestimmt worden ist …

(Die vollständige Entscheidung finden Sie hier)

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