Merkantiler Minderwert

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Merkantiler Minderwert

Bundesgerichtshof
Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10
Kurzfassung

Leitsatz

Zur Schätzung eines Mindestbetrages für einen merkantilen Minderwert eines Gebäudes nach Beseitigung von Rissen im Innen- und Außenputz.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt Schadensersatz wegen mangelhafter Planungsleistungen der Beklagten. Sie ließ im Jahr 1997 durch die Streithelferin der Beklagten in B. zwei baugleiche Mehrfamilienhäuser errichten … Nach Fertigstellung der Bauvorhaben traten vielfältige Risse im Innen- und Außenputz auf. Diese sind zwischenzeitlich behoben. Die hierfür aufgewandten Beträge macht die Klägerin zusammen mit einem entstandenen Mietausfall geltend… Außerdem verlangt sie den Ersatz eines verbliebenen merkantilen Minderwerts …

Entscheidungsgründe

… II. 2. a) Ein merkantiler Minderwert liegt vor, wenn nach erfolgter Mängelbeseitigung eine verringerte Verwertbarkeit gegeben ist, weil die maßgeblichen Verkehrskreise ein im Vergleich zur vertragsgemäßen Ausführung geringeres Vertrauen in die Qualität des Gebäudes haben …

Das Berufungsgericht hat selbst festgestellt, dass es sich bei den Gebäuden um marktgängige Objekte handelt, so dass deren Verwertbarkeit bei den maßgeblichen Verkehrskreisen grundsätzlich festgestellt werden kann. Es ist auch davon ausgegangen, dass ein redlicher Verkäufer einen Kaufinteressenten über die ausgeführten Mängelbeseitigungsarbeiten informiert …

b) Im Ergebnis nicht zu beanstanden sind auch die Erwägungen des Berufungsgerichts, dass es keinen „Markt für bestimmte Wertminderungen“ der hier vorliegenden Art gebe, so dass keine allgemeinen Parameter gefunden werden könnten, nach denen Abschläge zu bemessen seien. Es ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Wertminderung nur auf das konkrete Objekt bezogen durch die individuellen Eigenschaften des geschädigten Objektes unter Berücksichtigung der konkreten Schadensursache und den zum Wertermittlungsstichtag herrschenden allgemeinen Marktbedingungen vorgenommen werden kann.

aa) Zu Unrecht meint das Berufungsgericht jedoch, die von dem Sachverständigen O. vorgenommene „Expertenbefragung“ könne keine geeignete Grundlage zur Schätzung eines Mindestschadens der Klägerin im Hinblick auf einen merkantilen Minderwert der Gebäude sein. Das Berufungsgericht sieht selbst zu Recht, dass es grundsätzlich einen richtigen Ansatz darstellt, festzustellen, wie sich der reparierte Schaden auf die Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten am Markt zur Zahlung des vollen oder nur eines entsprechend geminderten Kaufpreises auswirken würde. Dies kann durchaus in der Weise geschehen, dass der Sachverständige Fachleute befragt, die den Markt kennen und in der Lage sind, fundierte Werteinschätzungen der betroffenen Gebäude abzugeben und dabei die Auswirkungen der durchgeführten Mängelarbeiten auf die Bereitschaft potentieller Kaufinteressenten, den üblichen Marktpreis mangelfreier Gebäude zu zahlen, einzuschätzen …

(Die vollständige Entscheidung finden Sie hier)

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