Risi­ko unbe­schränk­ter Voll­mach­ten für den Ver­käu­fer

Stich­wor­te:
Grund­stücks­kauf, Risi­ko unbe­schränk­ter Voll­macht für den Ver­käu­fer

Ober­lan­des­ge­richt Mün­chen
Beschluss vom 07.11.2012 – 34 Wx 208/12
Lang­fas­sung

Leit­satz

Zur Wirk­sam­keit einer im Außen­ver­hält­nis unbe­schränkt erteil­ten Voll­macht für den Voll­zug eines Antrags auf Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung im Grund­buch.

Tenor

I. Auf die Beschwer­de der Betei­lig­ten wird der Beschluss des Amts­ge­richts Mün­chen — Grund­buch­amt — vom 25. April 2012 auf­ge­ho­ben.

II. Das Amts­ge­richt Mün­chen — Grund­buch­amt — wird ange­wie­sen, über den Antrag der Betei­lig­ten vom
11. Janu­ar 2012 unter Berück­sich­ti­gung der Rechts­auf­fas­sung des Senats neu zu ent­schei­den.

Grün­de

I.

Mit Erklä­rung vom 13.4.2010, ergänzt durch Erklä­rung vom 8.7.2010, hat die Betei­lig­te zu 1 das Eigen­tum an dem gegen­ständ­li­chen Grund­stück nach § 8 WEG in Mit­ei­gen­tums­an­tei­le auf­ge­teilt. Die Tei­lung wur­de am 23.8.2010 im Grund­buch voll­zo­gen.

In der Tei­lungs­er­klä­rung heißt es unter Ziff. V. („Gestal­tungs­frei­heit des Eigen­tü­mers“):

Der Eigen­tü­mer behält sich aus­drück­lich das Recht vor, die­se Tei­lungs­er­klä­rung hin­sicht­lich der Bal­ko­ne, der Ter­ras­sen, der Dach­gau­ben und der Fens­ter, even­tu­el­ler Win­ter­gär­ten, der Trep­pen­häu­ser, der Kel­ler­räu­me und der Tief­ga­ra­gen- und Außen-Stell­plät­ze zu ändern.

In der Fol­ge­zeit ver­kauf­te und über­eig­ne­te die Betei­lig­te zu 1 meh­re­re Woh­nun­gen. In den nota­ri­el­len Kauf­ver­trags­ur­kun­den ist ver­ein­bart, dass die oben genann­te Tei­lungs­er­klä­rung mit Nach­trag Inhalt des Son­der­ei­gen­tums ist. Ziff. XI. („Voll­mach­ten“) lau­tet jeweils:

Der Käu­fer erteilt hier­mit dem Ver­käu­fer unter Befrei­ung von den Beschrän­kun­gen des § 181 BGB fol­gen­de über­trag­ba­re und durch den Tod des Voll­macht­ge­bers nicht erlö­schen­de

V o l l m a c h t

zur Vor­nah­me fol­gen­der Rechts­hand­lun­gen:

...

2. Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung bzw. Bau­aus­füh­rung

Unein­ge­schränk­te Ver­tre­tung des Käu­fers bei der Begrün­dung und Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung. Die­se Voll­macht ist im Außen­ver­hält­nis ins­be­son­de­re auch gegen­über dem Grund­buch­amt ohne jede Beschrän­kung erteilt.

Im Innen­ver­hält­nis darf die Voll­macht jedoch nur aus­ge­übt wer­den wie folgt:

a)

Durch die Ände­rung dür­fen das Son­der­ei­gen­tum und auf­grund der Tei­lungs­er­klä­rung etwa begrün­de­te Son­der­nut­zungs­rech­te des Käu­fers nicht beein­träch­tigt wer­den, dem Käu­fer kei­ne zusätz­li­chen Belas­tun­gen auf­ge­bür­det wer­den sowie Tei­le des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums, die für die Nut­zung des Son­der­ei­gen­tums nötig sind, nicht ein­ge­schränkt wer­den.

Außer­dem sind die Bestim­mun­gen in der Grund­la­gen­ur­kun­de hin­sicht­lich der Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung zu beach­ten.

Ins­be­son­de­re dür­fen in die­sem Rah­men auch fol­gen­de Ände­run­gen vor­ge­nom­men wer­den:

aa)

Belie­bi­ge Ände­rung an Son­der­nut­zungs­rech­ten drit­ter Per­so­nen (sowohl hin­sicht­lich der Flä­che als auch des Inhalts), Neu­be­grün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum z.B. dadurch, dass Zuwe­ge Müll­ton­nen- und Fahr­rad­ab­stell­plät­ze sowie ein Kin­der­spiel­platz etc. dem/den jewei­li­gen angren­zen­den Eigen­tü­mern von Son­der­nut­zungs­flä­chen zuge­schla­gen wer­den, Auf­tei­lung oder Zusam­men­le­gung von Son­der­nut­zungs­flä­chen und die Auf­he­bung von Son­der­nut­zungs­rech­ten.

...

5. Sons­ti­ges:

...

Sämt­li­che vor­ge­nann­ten Voll­mach­ten dür­fen nur bei dem amtie­ren­den Notar, des­sen Sozi­us, deren Ver­tre­tern oder Amts­nach­fol­gern ver­wen­det wer­den.

Sämt­li­che Voll­mach­ten erlö­schen am Tage des Voll­zugs der Auf­las­sung im Grund­buch.

Mit einem wei­te­ren Nach­trag vom 24.10.2011 zur Tei­lungs­er­klä­rung hat der von der Betei­lig­ten zu 1 bevoll­mäch­tig­te Herr M. ein zusätz­li­ches Son­der­nut­zungs­recht an einem bis­lang zur gemein­schaft­li­chen Nut­zung vor­ge­se­he­nen Stell­platz in der Tief­ga­ra­ge begrün­det und die ent­spre­chen­de Ein­tra­gung im Grund­buch bewil­ligt und bean­tragt. Die ein­ge­tra­ge­nen Grund­pfand­gläu­bi­ger haben die­ser Ände­rung zuge­stimmt. Auf den Ein­tra­gungs­an­trag des Notars vom 11.1.2012 hat das Grund­buch­amt mit Zwi­schen­ver­fü­gung vom 9.2.2012 unter Frist­set­zung u.a. bean­stan­det, dass die in Bezug genom­me­nen Voll­mach­ten in den jewei­li­gen Kauf­ver­trä­gen zur Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung unter Ver­weis auf ober­ge­richt­li­che Recht­spre­chung (OLG Mün­chen — 32. Zivil­se­nat — vom 13.6.2006, 32 Wx 079/06) nicht aus­rei­chend sei­en. Die jewei­li­gen Voll­mach­ten erlaub­ten kei­ne Ände­run­gen der Tei­lungs­er­klä­rung, wenn — wie hier — dem Voll­macht­ge­ber ein Ver­mö­gens­scha­den zuge­fügt wer­de. Die vor­ge­se­he­ne Ände­rung neh­me den Erwer­bern gera­de dau­er­haft das Recht an einem gemein­schaft­li­chen Stell­platz.

Am 25.4.2012 hat das Grund­buch­amt den Antrag zurück­ge­wie­sen. Hier­ge­gen rich­tet sich die vom beur­kun­den­den Notar ein­ge­leg­te Beschwer­de, der das Amts­ge­richt am 6.6.2012 nicht abge­hol­fen hat.

II.

Die vom Notar ersicht­lich für die Urkunds­be­tei­lig­ten ein­ge­leg­te Beschwer­de ist zuläs­sig (§ 71 Abs. 1, § 73,
§ 15 Abs. 2 GBO) und begrün­det. Die Ein­tra­gung der Tei­lungs­er­klä­rung konn­te vom Grund­buch­amt nicht mit der Begrün­dung abge­lehnt wer­den, die Voll­macht der Erwer­ber genü­ge zur wirk­sa­men Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung nicht, viel­mehr sei die Geneh­mi­gung aller Erwer­ber bei­zu­brin­gen.

1. Die Ein­tra­gung wur­de gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO wirk­sam bean­tragt. Die vor­ge­leg­te Bewil­li­gung durch einen Bevoll­mäch­tig­ten der Betei­lig­ten erfüllt die Anfor­de­run­gen des § 19 GBO. Das Grund­buch­amt hat zu Unrecht die feh­len­de Ver­tre­tungs­macht der Betei­lig­ten (§ 164 BGB) zur Zuwei­sung neu­er Son­der­nut­zungs­rech­te an Stell­plät­zen (§ 10 Abs. 3, § 15 Abs. 1 WEG) bean­stan­det. Die jeweils erteil­ten Voll­mach­ten umfas­sen näm­lich die am 24.10.2011 beur­kun­de­te Ände­rung der Tei­lungs­er­klä­rung.

a) Die jewei­li­gen Voll­mach­ten (§ 167 BGB) zur Abga­be von Ein­tra­gungs­be­wil­li­gun­gen und Ein­tra­gungs­an­trä­gen genü­gen dem das Grund­buch­ver­fah­ren beherr­schen­den Bestimmt­heits­grund­satz, wie deren Aus­le­gung ergibt. Dabei ist auf Wort­laut und Sinn der Erklä­rung abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Erklä­rung ergibt (Bay­O­bLGZ 2002, 296/298; Dem­har­ter GBO 28. Aufl. § 19 Rn. 28).

Schon nach ihrem Wort­laut sind die jewei­li­gen Voll­mach­ten im Außen­ver­hält­nis unbe­schränkt. Dies ergibt sich zudem aus der in ihrem Text vor­ge­nom­me­nen Gegen­über­stel­lung zum Innen­ver­hält­nis, für das ein­engen­de Abspra­chen getrof­fen sind.

b) Die jewei­li­gen Voll­mach­ten sind auch nicht offen­sicht­lich (vgl. Bay­O­bLG OLG-Report 2003, 149) nach den
§§ 305 ff. BGB unwirk­sam. Ob die­se Vor­schrif­ten auf Grund­buch­voll­mach­ten über­haupt anzu­wen­den sind, bedarf kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung. Ange­sichts der Bin­dun­gen im Innen­ver­hält­nis liegt trotz der Unbe­schränkt­heit im Außen­ver­hält­nis bei der kon­kret vor­lie­gen­den Ver­trags­ge­stal­tung jeden­falls kein offen­sicht­li­cher Ver­stoß gegen § 308 Nr. 4 BGB vor. Ins­be­son­de­re dür­fen im Innen­ver­hält­nis das Son­der­ei­gen­tum und die dem Käu­fer zur Son­der­nut­zung zuge­wie­se­nen Gegen­stän­de durch die Ände­rung nicht berührt wer­den und ihm kei­ne zusätz­li­chen Belas­tun­gen auf­ge­bür­det wer­den. Inso­weit ist die Klau­sel ein­schrän­ken­der als die, wel­che der Ent­schei­dung des Baye­ri­schen Obers­ten Lan­des­ge­richts vom 12.9.2002 (Bay­O­bLGZ 2002, 296) zugrun­de lag. Auch dort, wo das Son­der­ei­gen­tum bei „wirt­schaft­li­cher Betrach­tungs­wei­se“ nicht beein­träch­tigt wer­den durf­te, hat­te aber das Baye­ri­sche Obers­te Lan­des­ge­richt eine offen­sicht­li­che Unwirk­sam­keit nicht ange­nom­men.

c) Das Amts­ge­richt geht mit der Recht­spre­chung des damals für Grund­buch­sa­chen zustän­di­gen 32. Zivil­se­nats (Beschluss vom 13.6.2006, 32 Wx 079/06 = DNotZ 2007, 41) davon aus, dass eine im Außen­ver­hält­nis unbe­schränk­te Voll­macht den Bevoll­mäch­tig­ten nicht zur Abga­be von Erklä­run­gen gegen­über dem Grund­buch­amt berech­tigt, die ihm durch eine inter­ne Abre­de mit dem Voll­macht­ge­ber in der­sel­ben Urkun­de unter­sagt sind, wenn evi­dent ist, dass dem Voll­macht­ge­ber durch die Erklä­rung ein Ver­mö­gens­scha­den ent­steht. Evi­dent muss nach die­ser Ent­schei­dung auch die Über­schrei­tung der intern ver­ein­bar­ten Beschrän­kun­gen sein.

Ob dem auch der nun für Grund­buch­sa­chen zustän­di­ge 34. Senat im dort gege­be­nen Fall gefolgt wäre (ableh­nend Dem­har­ter § 19 Rn. 76; Hol­zer Not­BZ 2007, 29; Mun­zig DNotZ 2007, 43), kann auf sich beru­hen. Dort durf­ten im Innen­ver­hält­nis die Voll­mach­ten nur zu sol­chen Ände­run­gen ver­wen­det wer­den, durch die die Rech­te der Käu­fer bei wirt­schaft­li­cher Betrach­tungs­wei­se nicht geschmä­lert wer­den. Hier erklärt sich der Käu­fer hin­ge­gen mit Ände­run­gen der Tei­lungs­er­klä­rung unter der Vor­aus­set­zung ein­ver­stan­den, dass ihm hier­durch kei­ne zusätz­li­chen Belas­tun­gen ent­ste­hen und das Son­der­ei­gen­tum sowie die ihm zuge­wie­se­nen Son­der­nut­zungs­rech­te nicht berührt wer­den. Das Son­der­ei­gen­tum wird durch die beab­sich­tig­te Ände­rung nicht berührt. Was unter „zusätz­li­chen Belas­tun­gen“ zu ver­ste­hen ist, erschließt sich zwar nicht auf den ers­ten Blick. Falls damit aber recht­li­che wie wirt­schaft­li­che Nach­tei­le jeg­li­cher Art gemeint sein soll­ten, ist nicht ersicht­lich, wes­halb, ohne Zusät­ze wie „ins­be­son­de­re“ oder „beson­ders“, noch aus­drück­lich fest­ge­hal­ten ist, dass das Son­der­ei­gen­tum nicht berührt wer­den darf (vgl. Senat vom 17.2.2009,
34 Wx 091/08 = FGPrax 2009,  05).

Vor allem ergibt sich jedoch aus den im Ver­trag auf­ge­führ­ten zuläs­si­gen Ände­run­gen der Tei­lungs­er­klä­rung, dass die Neu­be­grün­dung von Son­der­nut­zungs­rech­ten am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum von den jewei­li­gen Voll­mach­ten erfasst sein soll­te. Dass damit auch Ände­run­gen im Bereich der Tief­ga­ra­ge inmit­ten stan­den, ergibt sich aus Ziff. V. der Tei­lungs­er­klä­rung vom 13.4.2010, auf die in den Kauf­ver­trä­gen jeweils Bezug genom­men wur­de. Auch wenn bis dahin ein Son­der­nut­zungs­recht an Stell­plät­zen in der Tief­ga­ra­ge noch nicht ein­ge­räumt wor­den war, konn­ten die Erwer­ber schon aus der For­mu­lie­rung der Tei­lungs­er­klä­rung nicht davon aus­ge­hen, dass die Tief­ga­ra­ge voll­stän­dig in gemein­schaft­li­cher Nut­zung (§ 13 Abs. 2 WEG) ver­blei­ben wür­de.

2. Auch das Han­deln der Betei­lig­ten durch einen Unter­be­voll­mäch­tig­ten hin­dert die Ein­tra­gung nicht. Ob der Bevoll­mäch­tig­te zur Ertei­lung von Unter­voll­macht berech­tigt ist, ist Aus­le­gungs­fra­ge. Ent­schei­dend ist dabei, ob der Ver­tre­te­ne erkenn­bar ein Inter­es­se an der per­sön­li­chen Wahr­neh­mung der Ver­tre­tungs­macht durch den Bevoll­mäch­tig­ten hat (Palandt/Ellenberger BGB 71. Aufl. § 167 Rn. 12). Das ist vor­lie­gend in Anbe­tracht der Bevoll­mäch­ti­gung einer juris­ti­schen Per­son jedoch nicht ersicht­lich.

3. Die jewei­li­gen Voll­mach­ten sind zeit­lich befris­tet; sie erlö­schen jeweils mit der voll­zo­ge­nen Auf­las­sung. Das Grund­buch­amt wird daher anhand der ein­zel­nen Grund­buch­blät­ter und Grund­ak­ten abschlie­ßend zu klä­ren haben, ob der Voll­zug jeweils noch aus­steht und die jewei­li­gen Voll­mach­ten auch zum Ein­tra­gungs­zeit­punkt noch wirk­sam sind.

4. Eine Kos­ten­ent­schei­dung ist nicht ver­an­lasst (§ 131 Abs. 3 Kos­tO).

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