Über­ei­lungs- und Über­le­gun­gungs­schutz beim Bau­trä­ger­ver­trag:

Ver­brau­cher­schutz und Haf­tung des Notars

Stich­wor­te:
Ver­brau­cher­schutz, Über­ei­lungs­schutz, Immo­bi­li­en­kauf, Bau­trä­ger­ver­trag, Notarhaf­tung

Bun­des­ge­richts­hof
Urteil vom 07.02.2013 — III ZR 121/12
Kurz­fas­sung

Leit­satz

1. Die Regel­frist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG steht nicht zur Dis­po­si­ti­on der Urkunds­be­tei­lig­ten.

2. Ein Abwei­chen von der Regel­frist kommt nur dann in Betracht, wenn im Ein­zel­fall nach­voll­zieh­ba­re Grün­de — auch unter Berück­sich­ti­gung der Schutz­in­ter­es­sen des Ver­brau­chers — es recht­fer­ti­gen, die dem Ver­brau­cher zuge­dach­te Schutz­frist zu ver­kür­zen. Vor­aus­set­zung für die Nicht­ein­hal­tung der Frist ist des­halb ein sach­li­cher Grund.

3. Der Notar hat, so die Regel­frist von zwei Wochen nicht abge­lau­fen ist und die Zwe­cke die­ser War­te­frist nicht ander­wei­tig erfüllt sind, die Amts­pflicht, eine Beur­kun­dung auch dann abzu­leh­nen, wenn die­se von den Urkunds­be­tei­lig­ten gewünscht wird.

Tat­be­stand

Die Klä­ger erwar­ben mit von dem Beklag­ten beur­kun­de­ten Kauf­ver­trag vom 16. April 2007 von dem Ver­käu­fer Erich S.           zwei in H.   , F.     stra­ße    , gele­ge­ne, bei Ver­trags­schluss ver­mie­te­te Eigen­tums­woh­nun­gen zu einem Kauf­preis von ins­ge­samt 151.000 … Der Kauf­ver­trag … ent­hielt wei­ter fol­gen­de Vor­be­mer­kung:

"Vor­lie­gend han­delt es sich um ein Ver­brau­cher­ge­schäft iSd. § 13 BGB. Dies ist der Fall, wenn der Ver­käu­fer in Aus­übung einer gewerb­li­chen oder selb­stän­di­gen beruf­li­chen Tätig­keit han­delt (§ 14 Abs. 1 BGB). Bei einem Ver­brau­cher­ge­schäft hat der Notar gem. § 17 BeurkG dar­auf hin­zu­wir­ken, dass den Käu­fern der Ent­wurf der not. Ver­hand­lung 14 Tage vor der Beur­kun­dung vor­liegt.

Hier ist die­se Über­le­gungs­frist nicht gewahrt. Die Käu­fer wer­den ein­dring­lich belehrt, dass es rat­sam ist, sich vor einem Immo­bi­li­en­kauf­ver­trag mit Ver­trau­ens­per­so­nen zu bespre­chen, um sich die Risi­ken klar­zu­ma­chen und dass der Gesetz­ge­ber die 14-tägi­ge Über­le­gungs­frist als Regel­fall vor­sieht.

Die Käu­fer wer­den dar­auf hin­ge­wie­sen, dass sie sich mit der Finan­zie­rung der Immo­bi­lie für fast 30 Jah­re bin­den und sie wegen des auf­zu­neh­men­den Kre­dits mit der Woh­nung und ihrem gesam­ten per­sön­li­chen Ver­mö­gen haf­ten. Dies gilt umso mehr, wenn Mie­ter die Mie­te nicht zah­len soll­ten. Die Käu­fer wol­len auch nach die­ser Beleh­rung noch unbe­dingt heu­te beur­kun­den und leh­nen den Vor­schlag des Notars ab, die 14-tägi­ge Über­le­gungs­frist abzu­war­ten. Sie bestehen also trotz der geschil­der­ten tat­säch­li­chen und recht­li­chen Umstän­de und Beden­ken des Notars auf die heu­ti­ge Beur­kun­dung." ...

Ent­schei­dungs­grün­de

... II. 1. Der Beklag­te hat die den Klä­gern gegen­über oblie­gen­de Amts­pflicht aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG durch die Vor­nah­me der Beur­kun­dung des hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Kauf­ver­trags am 16. April 2007 ver­letzt…

Der Notar hat nicht dar­auf hin­ge­wirkt, dass die Klä­ger als Ver­brau­cher aus­rei­chend Gele­gen­heit erhiel­ten, sich vor der Beur­kun­dung mit dem Gegen­stand der Beur­kun­dung aus­ein­an­der­zu­set­zen; er hat nicht gewähr­leis­tet, dass zwei Wochen vor der Beur­kun­dung der abzu­schlie­ßen­de Ver­trag den Klä­gern zur Ver­fü­gung gestellt wor­den ist.

a) Bei den Klä­gern han­delt es sich um Ver­brau­cher und bei dem Ver­käu­fer S.           um einen Unter­neh­mer. Der abzu­schlie­ßen­de Kauf­ver­trag war beur­kun­dungs­be­dürf­tig gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BeurkG. Damit war der Notar grund­sätz­lich ver­pflich­tet, dar­auf hin­zu­wir­ken, dass die Klä­ger aus­rei­chend Gele­gen­heit erhal­ten, sich vor­ab mit dem Gegen­stand der Beur­kun­dung aus­ein­an­der­zu­set­zen. In Ver­brau­cher­ver­trä­gen hat er im Regel­fall dafür Sor­ge zu tra­gen, dass dem Ver­brau­cher der beab­sich­tig­te Text des Rechts­ge­schäfts zwei Wochen vor der Beur­kun­dung zur Ver­fü­gung gestellt wor­den ist.

b) Hier­von durf­te der Beklag­te in der maß­geb­li­chen Beur­kun­dung am 16. April 2007 nicht abse­hen. Ein recht­fer­ti­gen­der Anlass, bereits an die­sem Ter­min die Beur­kun­dung vor­zu­neh­men, bestand nicht.

aa) Die nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG ein­zu­hal­ten­de Regel­frist von zwei Wochen zwi­schen Zur­ver­fü­gung­stel­lung des Ver­trags­ent­wurfs und der Beur­kun­dung steht in einem Span­nungs­ver­hält­nis zu § 15 Abs. 1 BNo­tO, denn nach die­ser Vor­schrift darf der Notar sei­ne Urkunds­tä­tig­keit nicht ohne aus­rei­chen­den Grund ver­wei­gern. Den Betei­lig­ten steht inso­weit ein Anspruch auf die Amts­tä­tig­keit des Notars zu. Die­ses Span­nungs­ver­hält­nis ist mit dem Geset­zes­zweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG auf­zu­lö­sen. Dem Gesetz­ge­ber stand bei der Neu­re­ge­lung des § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG vor Augen, dass die Mög­lich­kei­ten der Auf­klä­rung durch den Notar anläss­lich der Beur­kun­dung nicht aus­rei­chend genutzt wer­den, wenn (nament­lich) Ver­brau­cher unvor­be­rei­tet zum Notar­ter­min erschei­nen. Das lie­ge in einem Teil der Fäl­le dar­an, dass die Ter­min­ab­spra­chen sehr kurz­fris­tig getrof­fen wür­den und die Beur­kun­dung dann vor­ge­nom­men wer­de, ohne dass sich der Ver­brau­cher mit dem Text des beab­sich­tig­ten Rechts­ge­schäfts ver­traut machen und sich über­le­gen kön­ne, wel­che Fra­gen er an den Notar rich­ten wol­le. Oft erfah­re der Ver­brau­cher auch erst im Notar­ter­min, dass der Notar eini­ge für ihn aus­schlag­ge­ben­de Fra­gen gar nicht zu prü­fen habe. Vie­le Ver­brau­cher scheu­ten sich dann, einen Ter­min "plat­zen zu las­sen". Im Ergeb­nis blei­be dann das Auf­klä­rungs­po­ten­ti­al des Beur­kun­dungs­ver­fah­rens unge­nutzt (BT-Drucks. 14/9266 S. 50).

Nach den Vor­stel­lun­gen des Gesetz­ge­bers ist der Zweck des Geset­zes, (ins­be­son­de­re) den Ver­brau­cher vor unüber­leg­tem Han­deln zu schüt­zen, regel­mä­ßig erreicht, wenn er nach Mit­tei­lung des Tex­tes des beab­sich­tig­ten Rechts­ge­schäfts eine Über­le­gungs­frist von zwei Wochen hat. Die­se — an die für Wider­rufs­rech­te bei Ver­brau­cher­ver­trä­gen gel­ten­de Zwei-Wochen-Frist des § 355 Abs. 2 BGB ange­lehn­te — Frist ist als Regel­frist aus­ge­stal­tet; die­se kann im Ein­zel­fall unter­schrit­ten wer­den, in beson­de­ren Fäl­len kann aber auch ein Über­schrei­ten die­ser Frist gebo­ten sein (BT-Drucks. 14/9266 S. 51). Durch die­se fle­xi­ble Aus­ge­stal­tung kann und soll zwar (auch) ver­mie­den wer­den, dass sich die Zwei-Wochen-Frist als unnö­ti­ge "Beur­kun­dungs­sper­re" aus­wirkt. Ande­rer­seits darf der Gedan­ke des Ver­brau­cher­schut­zes nicht in den Hin­ter­grund tre­ten. Ein Abwei­chen von der Regel­frist kommt nur dann in Betracht, wenn im Ein­zel­fall nach­voll­zieh­ba­re Grün­de — auch unter Berück­sich­ti­gung der Schutz­in­ter­es­sen des Ver­brau­chers — es recht­fer­ti­gen, die dem Ver­brau­cher zuge­dach­te Schutz­frist zu ver­kür­zen. Vor­aus­set­zung für die Nicht­ein­hal­tung der Frist ist des­halb ein sach­li­cher Grund für ihre Abkür­zung. Der vom Gesetz bezweck­te Über­ei­lungs- und Über­le­gungs­schutz muss auf ande­re Wei­se als durch die Ein­hal­tung der Regel­frist gewähr­leis­tet … Dabei ist auch im Blick zu behal­ten, dass sich jemand, der sich über­has­tet zu einem Grund­stücks­kauf­ver­trag über­re­den und unmit­tel­bar die Beur­kun­dung bei einem Notar durch­füh­ren lässt, ohne sich hin­rei­chend mit dem Gegen­stand des Ver­tra­ges ver­traut gemacht zu haben, auch dazu drän­gen las­sen wird, auf die Ein­hal­tung der Pflich­ten aus § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG zu ver­zich­ten. Der vom Gesetz­ge­ber bezweck­te Ver­brau­cher­schutz ist daher — ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts — nur dann aus­rei­chend gewahrt, wenn dem Notar, so die Regel­frist von zwei Wochen nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 Halb­satz 2 BeurkG nicht abge­lau­fen ist und die Zwe­cke die­ser War­te­frist nicht ander­wei­tig erfüllt sind, die Amts­pflicht auf­er­legt wird, eine Beur­kun­dung trotz eines ent­ge­gen­ste­hen­den Wun­sches der Urkunds­be­tei­lig­ten …

(Die voll­stän­di­ge Ent­schei­dung fin­den Sie hier.)

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