Grund­er­werb­steu­er spa­ren beim Kauf vom Bau­trä­ger?

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger bil­det die Grund­er­werb­steu­er den wesent­li­chen Kos­ten­fak­tor. Der Steu­er­satz beträgt in Deutsch­land je nach Bun­des­land  zwi­schen 3,5 % und 5,5 % der Bemes­sungs­grund­la­ge mit stei­gen­der Ten­denz. Das Kie­ler Kabi­nett bei­spiels­wei­se hat am 12.03.2013 die Anhe­bung des Steu­er­sat­zes zum 01.01.2014 von 5 % auf 6,5 % Pro­zent beschlos­sen. Die Ver­su­chung, Grund­er­werb­steu­er zu spa­ren, ist des­halb groß. Das gilt auch beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger.

Beim Kauf vom Bau­trä­ger ist der im Bau­trä­ger­ver­trag aus­ge­wie­se­ne Gesamt­auf­wand für den Erwerb des Grund und Bodens und die Errich­tung der Bau­ge­wer­ke Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er. Unse­riö­se Bau­trä­ger wer­ben des­halb mit einem Ver­trags­mo­dell, bei dem Grund­er­werb­steu­er angeb­lich nur auf den Kauf­preis für den unbe­bau­ten Grund­be­sitz, nicht aber auch auf den Werk­lohn für die Bau­ge­wer­ke zu ent­rich­ten sei. Dazu spal­ten sie den Bau­trä­ger­ver­trag in zwei wirt­schaft­lich zusam­men­hän­gen­de, for­mal aber getrenn­te Ver­trä­ge, näm­lich einen Kauf­ver­trag über den unbe­bau­ten Grund­be­sitz einer­seits und einen Werk­ver­trag über die Bau­ge­wer­ke ande­rer­seits, auf. Der Grund­stücks­kauf­ver­trag wird nota­ri­ell beur­kun­det, der Werk­ver­trag aber pri­vat­schrift­lich geschlos­sen. Dabei ent­hält der Grund­stücks­kauf­ver­trag kei­nen Hin­weis auf den gleich­zei­tig gewoll­ten und abge­schlos­se­nen Werk­ver­trag. Lie­gen dem Finanz­amt auch kei­ne sons­ti­gen Hin­wei­se auf den mit dem Kauf­ver­trag wirt­schaft­lich zusam­men­hän­gen­den Werk­ver­trag vor, geht das Finanz­amt irr­tüm­lich vom Kauf­preis für den unbe­bau­ten Grund­be­sitz als Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er aus.

Eine sol­che Ver­trags­kon­struk­ti­on führt unmit­tel­bar zur Nich­tig­keit von Grund­stücks­kauf­ver­trag und Werk­ver­trag. Denn Grund­stücks­kauf­ver­trag und Werk­ver­trag bil­den nach dem Wil­len von Bau­trä­ger und Käu­fer eine wirt­schaft­li­che Ein­heit; Ver­kauf und Erwerb des Grund und Bodens sind nicht ohne die Bau­ge­wer­ke, die Bau­ge­wer­ke sind nicht unab­hän­gig vom Ver­kauf und Erwerb des Grund­be­sit­zes gewollt. Da bei­de Ver­trä­ge nich­tig sind, erwirbt der Käu­fer aus die­sen Ver­trä­gen kei­ner­lei Rech­te. Alle Zah­lun­gen, die er erbringt, erbringt er ohne Anspruch auf eine Gegen­leis­tung. Ein dra­ma­ti­sches Ergeb­nis des berech­tig­ten Wun­sches, Steu­ern zu spa­ren!

1 Kommentar » Schreibe einen Kommentar

  1. Wir kön­nen jedem nur dring­lichst emp­feh­len vor Kauf­ver­trags­un­ter­schrift den Ver­trag fach­lich durch einen Fach­an­walt prü­fen zu las­sen!
    Anbei unse­re Geschich­te zum Kauf einen Hau­ses (2014-??open end), was pas­sie­ren kann, wenn man sich im Vor­aus kei­nen Rat eines Exper­ten ein­holt:
    Wir haben lei­der einen für uns nach­tei­li­gen Ver­trag mit einem "Bau­trä­ger", der sich im Nach­hin­ein als Betrü­ger her­aus­ge­stellt hat, abge­schlos­sen.
    Inzwi­schen ist unser Haus fer­tig­ge­stellt (haupt­säch­lich in Eigen­leis­tung) und wir kön­nen seit über 2 Jah­ren nicht ein­zie­hen. Leis­tun­gen im Ver­trag wur­den teil­wei­se bis heu­te nicht bzw. fach­lich falsch erstellt.
    Wir haben nach vie­len Gerichts­ver­hand­lun­gen und hohen Anwalts­kos­ten noch immer kei­nen Zugang zu unse­rem Grund­stück und kei­ne Ein­tra­gung im Grund­buch, da wir natür­lich nicht die vol­le Kauf­sum­me gezahlt haben. In der ers­ten Gerichts­ver­hand­lung haben wir für das Zugangs­grund­stück zu unse­rem Haus (Hang­la­ge in 2.Reihe) ein Nieß­brauch­recht erstrit­ten. Unser Ver­käu­fer ist inzwi­schen insol­vent. Trotz Insol­venz hat der Rich­ter am Land­ge­richt Pro­zess­kos­ten­bei­hil­fe für unse­ren Ver­käu­fer bewil­ligt, der uns auf die rest­li­che Kauf­sum­me ver­kla­gen woll­te, gegen Ende der Ver­hand­lung hat die geg­ne­ri­sche Par­tei dann ver­kün­det insol­vent zu sein. Inzwi­schen ruht das Ver­fah­ren auf­grund der Insol­venz. Unser Anwalt hat uns eine Rech­nung für die Gerichts­ver­hand­lung zuge­stellt und uns mit­ge­teilt, dass er uns aus gesund­heit­li­chen Grün­den nicht wei­ter ver­tre­ten kann und wir uns einen neu­en Anwalt suchen sol­len. Eine Recht­schutz­ver­si­che­rung haben wir natür­lich nicht. Wir wis­sen inzwi­schen nicht mehr wei­ter und bereu­en es nicht vor­ab einen Exper­ten kon­tak­tiert zu haben.....

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