Abnahme und Übergabeverpflichtung beim Bauträgervertrag › Dr. Recker

Abnah­me und Über­ga­be­ver­pflich­tung beim Bau­trä­ger­ver­trag

Stich­wor­te
Bau­trä­ger­ver­trag, Bau­trä­ger, Abnah­me, Über­ga­be­ver­pflich­tung, Bezugs­fer­tig­keit, Man­gel, Ein­be­halt, werk­ver­trag, Ver­brau­cher­schutz, unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung

Land­ge­richt Mün­chen
Ver­fü­gung v. 23.06.2016 – 11 O 10314/16
Kurz­fas­sung

Leit­sät­ze:

Eine Rege­lung in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen, dass der Bau­trä­ger zur Über­ga­be des Ver­trags­ob­jekts nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung und Abnah­me ver­pflich­tet sei, benach­tei­li­ge den Erwer­ber unan­ge­mes­sen, da eine Abnah­me ohne Über­ga­be fak­tisch und recht­lich nicht mög­lich sei. (redak­tio­nel­ler Leit­satz)

Unwirk­sam sei auch eine Klau­sel in all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen eines Bau­trä­gers, nach der eine Über­ga­be wegen aus­ste­hen­den fäl­li­ger Zah­lun­gen ver­wei­gert oder nur Zug um Zug gegen Zah­lung gewährt wer­den kön­ne, da der Erwer­ber ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se habe, das Woh­nungs­ei­gen­tum bei Bezugs­fer­tig­keit bezie­hen zu kön­nen. (redak­tio­nel­ler Leit­satz)

Das dem Bau­trä­ger in sei­nen all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen wirk­sam ein­ge­räum­te Ermes­sen, den Besitz bereits bei Bezugs­fer­tig­keit ein­zu­räu­men, hat die­ser unter Berück­sich­ti­gung der den Erwer­bern ent­ste­hen­den Schä­den sowie des eige­nen Ver­zugs mit der Fer­tig­stel­lung der Bil­lig­keit ent­spre­chend gem. § 315 Abs. 1, 3 BGB aus­zu­üben. (redak­tio­nel­ler Leit­satz)

Ent­schei­dungs­grün­de

...

Der Antrag ist auch begrün­det.

Den Antrag­stel­lern steht
- ein Anord­nungs­an­spruch (§§ 936, 916 ZPO) zu
und
- ein Anord­nungs­grund (§ 940 ZPO) zur Sei­te.

I.
Anord­nungs­an­spruch

Die Antrag­stel­ler haben einen fäl­li­gen und durch­setz­ba­ren Anspruch dar­auf, dass die Antrags­geg­ne­rin ihnen ... den Besitz an der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung über­gibt.

1.
Die Antrag­stel­ler haben zu den Ver­trags­grund­la­gen Fol­gen­des glaub­haft gemacht:

Die Antrags­geg­ne­rin hat in dem streit­ge­gen­ständ­li­chen Bau­trä­ger­ver­trag ... die Her­stel­lung des Kauf­ob­jekts bis zum 31.8.2015 ver­spro­chen. Die Antrag­stel­ler haben die ers­ten fünf Raten bezahlt ...

Offen ste­hen rund 93.000,- €, näm­lich:
Rate 6 (Bezugs­fer­tig­keit) mit 51.081,92 €
Rate 7 (voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung) mit 11.455,97 € und
ein Ein­be­halt nach § 632 a BGB mit 30.399,95 € aus Rate 1, der die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung absi­chern soll­te ...

Die Antrags­geg­ne­rin ist ent­schlos­sen ..., den Antrag­stel­lern den Besitz erst ein­zu­räu­men, wenn die Antrag­stel­ler
- das Objekt abge­nom­men haben und
- die gesam­te ver­ein­bar­te Bau­trä­ger­ver­gü­tung bezahlt ist (mit Aus­nah­me eines Selbst­ab­zugs der Antrags­geg­ne­rin in der Grö­ßen­ord­nung von rund 10.000 €).

2.
Die Antrag­stel­ler mei­nen, die offe­nen Beträ­ge (sie­he 1.-) vor­erst nicht zah­len zu müs­sen, da ihnen wegen Män­geln ... ein Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht zuste­he ...

3.
Die Antrag­stel­ler haben glaub­haft gemacht (ASt 1), dass der Bau­trä­ger­ver­trag zur hier umstrit­te­nen Besitz­über­ga­be fol­gen­de text­li­che Aus­sa­gen trifft:
„Der Ver­käu­fer ist zur Über­ga­be ver­pflich­tet, wenn das Ver­trags­ob­jekt voll­stän­dig fer­tig gestellt und die Abnah­me durch­ge­führt ist. Er kann den Ver­trags­be­sitz nach sei­nem Ermes­sen auch nach des­sen bezugs­fer­ti­ger Her­stel­lung und Abnah­me über­ge­ben“ (ASt 1, Sei­te 14/15).
Es folgt der Nach­satz: „Die Über­ga­be kann jeden­falls ver­wei­gert wer­den, wenn der Käu­fer nicht alle zu die­sem Zeit­punkt fäl­li­gen Zah­lun­gen geleis­tet hat oder Zug um Zug gegen Über­ga­be leis­tet“ (ebd.).

4.
Mit der Besitz­über­ga­be in Zusam­men­hang ste­hen fol­gen­de Rege­lun­gen betref­fend Fäl­lig­keit der Bau­trä­ger­ver­gü­tung:

Die sechs­te Rate ... soll fäl­lig sein „nach Bezugs­fer­tig­keit und Zug um Zug gegen Besitz­über­ga­be“.
Die sie­ben­te Rate ... ist fäl­lig „nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung“.
An die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung knüpft auch die Fäl­lig­keit eines Ein­be­halts aus der Rate-1 an.

Im Anschluss an die Raten­staf­fel bestimmt der Ver­trag: „Klar­ge­stellt wird, dass ein Anspruch des Käu­fers auf Besitz­über­ga­be erst nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung besteht“  ...

7.
Glaub­haft (hier wie immer im Sin­ne von „über­wie­gend wahr­schein­lich“ für das Gericht) ist auch, dass die vor­zi­tier­ten Bestim­mun­gen des Ver­tra­ges all­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen der Antrags­geg­ne­rin sind:
Bau­trä­ger­ver­trä­ge wer­den typi­scher­wei­se im Wesent­li­chen gleich­lau­tend mit allen Erwer­bern abge­schlos­sen. Auch das Erschei­nungs­bild von ASt 1 spricht eher für als gegen die AGB-Qua­li­tät.

8.
Nach § 307 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirk­sam ist bereits fol­gen­der Satz aus dem Ver­trag:
„Der Ver­käu­fer ist zur Über­ga­be ver­pflich­tet, wenn das Ver­trags­ob­jekt voll­stän­dig fer­tig gestellt und die Abnah­me durch­ge­führt ist“.

Die­ser Satz benach­tei­ligt den Erwer­ber (bei der gebo­te­nen ex-ante-Betrach­tung) unan­ge­mes­sen und gefähr­det den Zweck des Ver­tra­ges: Dem Erwer­ber wird ange­son­nen, etwas abzu­neh­men, was er recht­lich und fak­tisch nicht abneh­men kann. „Abnah­me“ ist bekannt­lich die kör­per­li­che Ent­ge­gen­nah­me des Werks ver­bun­den mit der Bil­li­gung als im Wesent­li­chen ver­trags­ge­mäß. Die kör­per­li­che Ent­ge­gen­nah­me hängt bei Bau­leis­tun­gen (wie hier) davon ab, dass dem Erwer­ber der Besitz über­ge­ben wird. Die Antrags­schrift erwähnt zutref­fend, dass die hier befass­te Kam­mer die­se Auf­fas­sung schon ein­mal betä­tigt hat (LG Mün­chen I, Urteil vom 3.12.2015, 11 O 12198/15).

9.
Als AGB unwirk­sam nach vor­ge­nann­ter Norm ist fer­ner (schon für sich genom­men, aber erst recht in Ver­bin­dung mit dem vor­zi­tier­ten Satz) fol­gen­de Klau­sel: „Die Über­ga­be kann jeden­falls ver­wei­gert wer­den, wenn der Käu­fer nicht alle zu die­sem Zeit­punkt fäl­li­gen Zah­lun­gen geleis­tet hat oder Zug um Zug gegen Über­ga­be leis­tet“. Unter­stri­chen wird die­se Wer­tung durch die Ver­bin­dung, in der bei­de Sät­ze damit ste­hen, dass die Besitz­über­ga­be in einem Zug-um-Zug-Ver­hält­nis mit der Zah­lung der Rate 6 steht (sie­he oben) ...

Nach der folg­lich anwend­ba­ren Vor­schrift des § 307 Abs. 1 BGB ist die Gestal­tung eine unan­ge­mes­se­ne Benach­tei­li­gung des Durch­schnitts-Wohn­ei­gen­tums-Erwer­bers, weil die­ser regel­mä­ßig ein schutz­wür­di­ges Inter­es­se hat, das Wohn­ei­gen­tum bei Bezugs­fer­tig­keit tat­säch­lich auch bezie­hen zu kön­nen und zwar typi­scher­wei­se zu einem Zeit­punkt, in dem die voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung noch nicht erreicht ist. Der Durch­schnitts­er­wer­ber hat regel­mä­ßig sei­ne Inves­ti­ti­on in das Wohn­ei­gen­tum der­art kal­ku­liert und finan­ziert, dass eine mög­lichst frü­he Wohn­nut­zung dar­in eine erheb­li­che Rol­le spielt, damit der Erwer­ber mög­lichst zügig die lau­fen­de finan­zi­el­le Belas­tung hin­ter sich las­sen kann, die mit der vor­he­ri­gen Woh­nung ver­bun­den ist. Mit einem Wort:

Der Durch­schnitts­er­wer­ber ist auf einen Bezug vor (voll­stän­di­ger) Fer­tig­stel­lung ange­wie­sen. Ange­wie­sen ist er folg­lich auch dar­auf, dass die noch feh­len­de voll­stän­di­ge Fer­tig­stel­lung effi­zi­ent abge­si­chert wird. Die hier unter­such­te Gestal­tung führt dazu, dass der Erwer­ber ent­we­der am früh­zei­ti­gen Bezug gehin­dert sein wird, oder er muss auf die Besi­che­rung hin­sicht­lich der voll­stän­di­gen Fer­tig­stel­lung ver­zich­ten, indem er die Schluss­ra­te bereits bei Bezug zahlt.

Auch die­se Erwä­gun­gen sind nicht neu, son­dern die Antrags­schrift erwähnt zutref­fend, dass sie von der 8. Zivil­kam­mer des Land­ge­richts Mün­chen I schon in sehr ähn­li­cher Form ange­stellt wur­den (Land­ge­richt Mün­chen I 23.4.2015, 8 O 6509/15).

10.
Auch als AGB wirk­sam ein­zu­stu­fen ist der Satz, der besagt, es kön­ne der Ver­käu­fer „den Ver­trags­be­sitz nach sei­nem Ermes­sen auch nach des­sen bezugs­fer­ti­ger Her­stel­lung und Abnah­me über­ge­ben“ — also vor der voll­stän­di­gen Fer­tig­stel­lung ...

11.
Das der Antrags­geg­ne­rin ein­ge­räum­te Ermes­sen hat die Antrags­geg­ne­rin nach alle­dem nicht will­kür­lich, son­dern so aus­zu­üben, dass

ers­tens der Bil­lig­keit genügt wird (§ 315 Abs. 1 BGB), was not­falls durch gericht­li­che Ent­schei­dung durch­zu­set­zen ist (§ 315 Abs. 3 BGB),
zwei­tens Schä­den gering gehal­ten wer­den, denn aus § 249 BGB folgt erst recht, dass der jewei­li­ge Schä­di­ger gehal­ten ist zu ver­hü­ten, dass ein bereits ein­ge­tre­te­ner Scha­den sich in ver­meid­ba­rer Wei­se ver­tieft.

Es ent­spricht ers­tens der Bil­lig­keit, den Antrag­stel­lern nun­mehr den Besitz der Woh­nung ein­zu­räu­men, da die Gesamt­leis­tung bereits am 31.8.2015 hät­te fer­tig­ge­stellt sein müs­sen.
Dadurch wird zwei­tens der Scha­den mini­miert, der den Par­tei­en droht, wenn die Antrag­stel­ler wei­ter­hin nicht ein­zie­hen.

Das gilt unab­hän­gig von der strei­ti­gen Fra­ge, ob und ggf. wann zum Fer­tig­stel­lungs­ver­zug der Antrags­geg­ne­rin ein Zah­lungs­ver­zug der Antrag­stel­ler hin­zu­ge­tre­ten sein mag ...

II.
Anord­nungs­grund

Glaub­haft gemacht ist, dass der Antrag­stel­ler zu 1 (auf den hier abzu­stel­len ist) in einem unzu­mut­ba­ren Pro­vi­so­ri­um haust (Ast 12) und dort defi­ni­tiv nur noch bis zum 30.6.2016 blei­ben kann (ASt 5). Glaub­haft gemacht ist auch, dass der Antrag­stel­ler zu 1 nicht die Mit­tel hat, um Beher­ber­gungs­kos­ten für ein neu­es Pro­vi­so­ri­um zu tra­gen ...

Das Gericht ist sich klar dar­über, dass der Anord­nungs­grund bei einer Leis­tungs­ver­fü­gung beson­ders kri­tisch zu prü­fen ist. Die Wesent­lich­keit der Nach­tei­le kann dabei nur das Ergeb­nis einer Abwä­gung sein, die die Inter­es­sen der Par­tei­en mög­lichst umfas­send ein­be­zieht, ins­be­son­de­re auch die der Antrags­geg­ne­rin. Dabei waren für die Kam­mer fol­gen­de Erwä­gun­gen lei­tend:

1.
Die Antrags­geg­ne­rin will erkenn­bar ver­hin­dern, dass der Erwer­ber einer­seits ein­zieht, ande­rer­seits Zah­lun­gen zurück­hält (wie es oft­mals geschieht, typi­scher­wei­se unter Beru­fung auf Män­gel). Denn der­glei­chen ist für die Antrags­geg­ne­rin aus zwei­er­lei Grün­den miss­lich: Ers­tens muss sie sich mit dem Erwer­ber strei­ten, zwei­tens trägt sie als Bau­trä­ge­rin der­weil das Insol­venz­ri­si­ko des Erwer­bers.

Dem zwei­ten Nach­teil (Insol­venz­ri­si­ko) begeg­net die­se Ver­fü­gung, indem die Kam­mer anord­net, dass die Antrags­geg­ne­rin zu besi­chern ist in Höhe des noch offe­nen Rest­kauf­prei­ses  ...

2.
Den erst­ge­nann­ten Nach­teil („Strei­ten-Müs­sen“) kann die Kam­mer nicht besei­ti­gen: Sie kann nie­man­dem erspa­ren, sich mit sei­nem Ver­trags­part­ner aus­ein­an­der­set­zen zu müs­sen ...

(Den voll­stän­di­gen Text der Ent­schei­dung fin­den Sie hier)

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