Ich befinde mich zur Zeit in Verhandlung mit einem Bauträger, dieser weiss aber nichts von der o.g. Umsatzsteuerbefreiung und will mit mir getrennte Verträge für das Baugrundstück und den Bauträgervertrag (also für die Bauleistungen) schließen. Aus meiner Sicht würde ich hier Mehrwertsteuer und zusätzlich Grunderwerbssteuer zahlen. Was halten sie von der Konstellation?

Mit freundlichen Grüßen

Martin Jähne

Sehr geehrter Herr Haering,

Bauleistungen sind steuerbare Umsätze i.S. § 1 Absatz 1 Nr. 1 UStG (Umsatzsteuergesetz). Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, sind zwar gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG von der Umsatzsteuer befreit. Die Einbeziehung des Werklohns in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer allein führt aber noch nicht zur Umsatzsteuerbefreiung i.S. der Norm. Denn nach der Rechtsprechung des BFH (Bundesfinanhofes) ist eine Leistung nur dann umsatzsteueersteuerbefreit, wenn die Bau- und Grundstücksleistung von demselben Unternehmer so erbracht werden, daß die Leistungen im Leistungsgegenstand (bebautes Grundstück) aufgehen und ihre Selbständigkeit verlieren. Danach kommt eine Steuerbefreiung gemäß § 4 Nr. 9 a) UStG bei der Aufspaltung in zwei Verträge mit unterschiedlichen Vertragspartnern nicht in Betracht.

Mit freundlichen Grüßen

Recker

Sie gehen offensichtlich von einem unrichtigen Ansatz aus: Berechnungsgrundlage für Grunderwerbsteuer und Notargebühren ist stets die Summe aus Grundstückskaufpreis und Baukosten, unabhängig davon, ob Grundstückskauf und Werkleistungen in einem Vertrag oder in getrennten Verträgen, mit demselben Vertragspartner oder unterschiedlichen Vertragspartnern vereinbart werden. Etwas Anderes würde nur dann gelten, wenn der Erwerb des Grundstücks unabhängig vom Abschluss des Werkvertrages wäre und umgekehrt. Das aber ist regelmäßig nicht der Fall (Bundesgerichtshof: Die beiden Verträge "stehen und fallen" regelmäßig miteinander). Deshalb müssen auch beide Verträge, sollen sie wirksam werden, notariell beurkundet werden.

Mit freundlichen Grüßen
Wilfried Recker