Gefahr Gemeinschaftsordnung › Dr. Recker

Gefahr Gemein­schafts­ord­nung

Bun­des­ge­richts­hof
Urteil vom 15.01.2010 — V ZR 72/09
Kurz­fas­sung

Stich­wor­te

Eigen­tums­woh­nung, Gemein­schafts­ord­nung, Nut­zungs­art, Woh­nungs­nut­zung, frei­be­ruf­li­che und gewerb­li­che Nut­zung, Feri­en­im­mo­bi­lie

Tenor

… Es wird fest­ge­stellt, dass die in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft … zu den Tages­ord­nungs­punk­ten 4 und 10 gefass­ten Beschlüs­se:

"… Zu Zif­fer 10 der Tages­ord­nung Die Gemein­schaft beschließt, dem Eigen­tü­mer der Woh­nung Nr. 61 … zu unter­sa­gen, die Woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te zu über­las­sen, ..."

nich­tig sind.

... II. 2. b) bb) … Bei dem hier beschlos­se­nen ein­ge­schränk­ten Ver­mie­tungs­ver­bot ist die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erkenn­bar davon aus­ge­gan­gen, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein ent­spre­chen­der Unter­las­sungs­an­spruch zusteht …

3. Ein sol­cher Anspruch steht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern aber weder nach § 15 WEG noch nach § 1004 BGB zu. Die Beschlüs­se sind des­halb man­gels Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nich­tig.

a) Zutref­fend ist aller­dings der Aus­gangs­punkt des Beru­fungs­ge­richts. Die Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge besteht nach der Tei­lungs­er­klä­rung aus 92 Eigen­tums­woh­nun­gen. Woh­nungs­ei­gen­tum dient nach § 1 Abs. 2 WEG im Gegen­satz zu dem auch mög­li­chen Teil­ei­gen­tum Wohn­zwe­cken. Der Klä­ger nutzt sei­ne Woh­nun­gen des­halb nur dann ord­nungs­ge­mäß, wenn er sie in dem durch die Nut­zung zu Wohn­zwe­cken bestimm­ten Rah­men nutzt.

b) Ob die Nut­zung einer Woh­nung zur Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te und ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er in die­sem Sin­ne eine Wohn­nut­zung ist, wird unter­schied­lich beur­teilt. Nach einer von dem Beru­fungs­ge­richt geteil­ten Ansicht ist das nicht der Fall … Eine sol­che Form der Nut­zung sei kei­ne Wohn-, son­dern eine gewerb­li­che Nut­zung. Außer­dem wer­de die Wohn­nut­zung durch das auf Dau­er ange­leg­te Bewoh­nen durch den­sel­ben Nut­zer geprägt. Davon unter­schei­de sich die­se Nut­zung in wesent­li­chen Punk­ten. Das Gebäu­de wer­de für einen nicht über­schau­ba­ren Per­so­nen­kreis geöff­net. Die Anony­mi­tät neh­me zu; das Sicher­heits­ge­fühl der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­rin­ge­re sich. Außer­dem näh­men Feri­en­gäs­te typi­scher­wei­se auf die Inter­es­sen der Haus­ge­mein­schaft und das gemein­schaft­li­che Eigen­tum weni­ger Rück­sicht. Das Gemein­schafts­ei­gen­tum wer­de stär­ker abge­nutzt. Nach ande­rer Auf­fas­sung umfasst die Wohn­nut­zung auch die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an Feri­en­gäs­te … Nach einer drit­ten Auf­fas­sung gilt das jeden­falls bei Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen in Feri­en­ge­bie­ten …

c) Der Senat folgt im Ansatz der zwei­ten Mei­nung. Wenn die Tei­lungs­er­klä­rung nichts ande­res bestimmt und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nichts ande­res ver­ein­bart haben, ist die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te Teil der zuläs­si­gen Wohn­nut­zung. Sie ist weder eine unzu­läs­si­ge gewerb­li­che Nut­zung noch eine sons­ti­ge Nut­zung, die nur in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten zuläs­sig wäre.

aa) Woh­nungs­ei­gen­tum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Woh­nung begrün­det wer­den. Dar­aus ergibt sich nicht nur, dass das Son­der­ei­gen­tum zum Woh­nen geeig­net sein muss. Viel­mehr folgt dar­aus auch, dass das Woh­nungs­ei­gen­tum zum Woh­nen bestimmt ist und sich sei­ne ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung nach die­sem Zweck rich­tet … Zu die­ser ord­nungs­ge­mä­ßen Nut­zung gehört sicher in ers­ter Linie die Nut­zung der Woh­nung als Lebens­mit­tel­punkt. Dar­auf beschränkt sich der Wohn­zweck ent­ge­gen der Ansicht, die die Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te der Beklag­ten in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Senat ver­tre­ten hat, indes­sen nicht. Ähn­lich wie der Begriff der Woh­nung in Art. 13 Abs. 1 GG … ist auch der hier in der Tei­lungs­er­klä­rung ver­wen­de­te Begriff der Woh­nung in § 1 Abs. 2 WEG weit aus­zu­le­gen und am Ziel der Vor­schrift aus­zu­rich­ten. Ziel der Vor­schrift ist es zwar auch, die Woh­nungs­nut­zung von der sons­ti­gen Nut­zung abzu­gren­zen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teil­ei­gen­tum vor­ge­se­hen ist. Ent­schei­dend ist aber, dass dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Eigen­tum zuge­wie­sen wird, das vol­len Eigen­tums­schutz genießt … Des­sen Beschrän­kun­gen sind an Art. 14 GG zu mes­sen. Nach Art. 14 GG hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch ein­fach­recht­lich abge­si­cher­te Recht, mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum im Aus­gangs­punkt nach Belie­ben zu ver­fah­ren … Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG aus­drück­lich bestimm­te Recht, sein Woh­nungs­ei­gen­tum zu ver­mie­ten …

bb) Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist auch nicht dar­auf beschränkt, sei­ne Woh­nung aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken zu nut­zen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt viel­mehr das Recht, die Woh­nung auch zu ande­ren Zwe­cken zu nut­zen. … Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­ti­ge Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung des Woh­nungs­ei­gen­tums typi­scher­wei­se zu erwar­ten ist … An die­sem Maß­stab sind des­halb auch Wohn­nut­zun­gen zu mes­sen, die von der Wohn­nut­zung abwei­chen, die in der jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge vor­herrscht. Ent­schie­den wor­den ist das für das Über­las­sen einer Eigen­tums­woh­nung zum Dau­er­be­woh­nen durch eine asyl­be­rech­tig­te Fami­lie … und für die Über­las­sung einer Eigen­tums­woh­nung als Unter­kunft für einen lau­fend wech­seln­den Kreis von Aus- und Über­sied­lern … Für die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Per­so­nen­krei­se gilt nichts ande­res.

cc) Eine sol­che Nut­zung über­schrei­tet das bei einer Wohn­nut­zung typi­scher­wei­se zu erwar­ten­de Maß an Beein­träch­ti­gun­gen nicht schon des­halb, weil sie als eine gewerb­li­che Nut­zung anzu­se­hen wäre. Eine sol­che Nut­zung einer Feri­en­woh­nung ist zwar steu­er­recht­lich als gewerb­li­che Tätig­keit anzu­se­hen, wenn die Woh­nung in einem Feri­en­ge­biet im Ver­band mit einer Viel­zahl gleich­ar­tig genutz­ter Woh­nun­gen einer ein­heit­li­chen Wohn­an­la­ge liegt und die Wer­bung für kurz­fris­ti­ge Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Mie­ter (hotel­mä­ßi­ges Ange­bot) sowie die Ver­wal­tung einer Feri­en­dienst­or­ga­ni­sa­ti­on über­tra­gen sind … Für die woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­che Ein­ord­nung einer sol­chen Nut­zung kommt es aber weder dar­auf an, wel­cher steu­er­recht­li­chen Ein­kom­mens­art die Ein­künf­te aus der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung zuzu­ord­nen sind, noch dar­auf, ob die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung, wie etwa bei gewerb­li­chen Woh­nungs­un­ter­neh­men, Teil der unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit des Eigen­tü­mers ist. Ent­schei­dend ist nach §§ 1 Abs. 2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, wel­che Nut­zung in der Woh­nung selbst statt­fin­det. Die Nut­zung der Woh­nung selbst ist bei der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en- oder Gäs­te mit ver­gleich­ba­ren Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen nicht gewerb­lich. Auch in die­sem Fall dient die Woh­nung den Gäs­ten als Unter­kunft und damit Wohn­zwe­cken.

dd) Im Unter­schied zu Mie­tern, die eine Eigen­tums­woh­nung als Haupt- oder Neben­woh­nung anmie­ten, ver­blei­ben Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Mie­ter nur für kur­ze Zeit in der Woh­nung, die dann von einem ande­ren Mie­ter genutzt wird. Der dadurch beding­te häu­fi­ge Wech­sel des Mie­ters führt als sol­cher nicht zu Beein­träch­ti­gun­gen, die sich signi­fi­kant von denen ande­rer For­men der Wohn­nut­zung abhe­ben.

(1) Die nur ver­hält­nis­mä­ßig kur­ze Dau­er des Auf­ent­halts sol­cher Gäs­te in der Woh­nung führt aller­dings regel­mä­ßig dazu, dass eine nähe­re nach­bar­li­che Bezie­hung mit den Dau­er­be­woh­nern der Anla­ge nicht ent­steht. Dem Beru­fungs­ge­richt ist auch ein­zu­räu­men, dass dies von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gera­de auch klei­ner Wohn­an­la­gen mit nur weni­gen Eigen­tums­woh­nun­gen als stö­rend emp­fun­den wer­den kann und wird. Dar­in unter­schei­det sich die­se Form der Wohn­nut­zung aber bei typi­sie­ren­der Betrach­tung heu­te nicht mehr, jeden­falls nicht mehr signi­fi­kant von der län­ger­fris­ti­gen Ver­mie­tung einer Woh­nung.

(2) Die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te unter­schei­det sich von einer Ver­mie­tung zum Dau­er­woh­nen auch nicht dadurch, dass sie das Sicher­heits­ge­fühl der übri­gen Bewoh­ner ver­rin­gert. …

(3) Nichts ande­res gilt im Ergeb­nis für das Argu­ment, durch die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te wer­de das Gemein­schafts­ei­gen­tum einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge stär­ker bean­sprucht oder gar in Mit­lei­den­schaft gezo­gen wer­den als bei einer Nut­zung durch die Eigen­tü­mer selbst oder durch Dau­er­mie­ter. …

(4) Aller­dings kann die Nut­zung von Eigen­tums­woh­nun­gen einer Anla­ge für die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te, was das Beru­fungs­ge­richt mit Recht erwägt, den Cha­rak­ter der Wohn­an­la­ge ver­än­dern. Das gilt vor allem in klei­nen Anla­gen oder dann, wenn die­se Nut­zung zunimmt und die Dau­er­nut­zung zur Aus­nah­me wird. Das ist ein Nach­teil, der auch den Wert des Woh­nungs­ei­gen­tums ent­schei­dend ver­min­dern kann. Aber auch dar­in liegt kei­ne spe­zi­fi­sche Aus­wir­kung gera­de einer Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te. Ver­gleich­ba­re Ver­än­de­run­gen und Nach­tei­le kön­nen sich auch bei ande­ren For­men der Nut­zung erge­ben. …

(Die voll­stän­di­ge Ent­schei­dung fin­den Sie hier.)

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