Gefahr Gemein­schafts­ord­nung

Bun­des­ge­richts­hof
Urteil vom 15.01.2010 — V ZR 72/09
Lang­fas­sung

Stich­wor­te

Eigen­tums­woh­nung, Gemein­schafts­ord­nung, Nut­zungs­art, Woh­nungs­nut­zung, frei­be­ruf­li­che und gewerb­li­che Nut­zung, Feri­en­im­mo­bi­lie

Tenor

Auf die Rechts­mit­tel des Klä­gers wer­den das Urteil der Zivil­kam­mer 85 des Land­ge­richts Ber­lin vom 23. Janu­ar 2009 auf­ge­ho­ben und das Urteil des Amts­ge­richts Char­lot­ten­burg vom 25. April 2008 abge­än­dert.

Es wird fest­ge­stellt, dass die in der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft G. Stra­ße 5–9 in B. vom 24. Janu­ar 2008 zu den Tages­ord­nungs­punk­ten 4 und 10 gefass­ten Beschlüs­se:

"Zu Zif­fer 4 der Tages­ord­nung Die Gemein­schaft beschließt, dem Eigen­tü­mer der Woh­nung Nr. 38 (G. Stra­ße 7a, 4. OG rechts) zu unter­sa­gen, die Woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te zu über­las­sen, und bevoll­mäch­tigt die Ver­wal­tung, unter Ein­schal­tung eines Rechts­an­walts bei Ver­stoß Unter­las­sungs­an­sprü­che gericht­lich gel­tend zu machen.

Zu Zif­fer 10 der Tages­ord­nung Die Gemein­schaft beschließt, dem Eigen­tü­mer der Woh­nung Nr. 61 (G. Stra­ße 5b, EG links ([rich­tig: rechts]) zu unter­sa­gen, die Woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te zu über­las­sen, und bevoll­mäch­tigt die Ver­wal­tung, unter Ein­schal­tung eines Rechts­an­walts bei Ver­stoß Unter­las­sungs­an­sprü­che gericht­lich gel­tend zu machen."

nich­tig sind.

Die Kos­ten des Rechts­streits tra­gen die Beklag­ten.

Von Rechts wegen.

Tat­be­stand

Die Par­tei­en sind Mit­glie­der einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit 92 Woh­nun­gen in Ber­lin. Der Klä­ger ver­mie­tet sei­ne bei­den Eigen­tums­woh­nun­gen in der Anla­ge tage- oder wochen­wei­se an Ber­lin­be­su­cher, Geschäfts­rei­sen­de und ver­gleich­ba­re Mie­ter. Bei ihrer Ver­samm­lung am 24. Janu­ar 2008 beschlos­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mehr­heit­lich, dem Klä­ger und den Eigen­tü­mern von sie­ben wei­te­ren, ähn­lich genutz­ten Woh­nun­gen zu unter­sa­gen, die Woh­nun­gen täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­den Feri­en­gäs­ten zu über­las­sen, und die Ver­wal­tung zu bevoll­mäch­ti­gen, unter Ein­schal­tung eines Rechts­an­walts bei einem Ver­stoß Unter­las­sungs­an­sprü­che gel­tend zu machen. Gegen die­se Beschlüs­se wen­den sich die betrof­fe­nen Eigen­tü­mer mit meh­re­ren Anfech­tungs­kla­gen. Gegen­stand der vor­lie­gen­den Anfech­tungs­kla­ge sind die Beschlüs­se der Gemein­schaft zu den Tages­ord­nungs­punk­ten 4 und 10 der Ver­samm­lung vom 24. Janu­ar 2008, die die bei­den Woh­nun­gen des Klä­gers betref­fen. Der Klä­ger meint, die Ver­mie­tung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te und ähn­li­che Mie­ter hal­te sich im Rah­men der ord­nungs­ge­mä­ßen Nut­zung sei­ner Woh­nun­gen.

Das Amts­ge­richt hat die Kla­ge abge­wie­sen. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung des Klä­gers zurück­ge­wie­sen. Dage­gen rich­tet sich die von dem Land­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on, mit der der Klä­ger wei­ter­hin die Auf­he­bung der ange­foch­te­nen Beschlüs­se errei­chen möch­te. Die Beklag­ten bean­tra­gen, das Rechts­mit­tel zurück­zu­wei­sen.

Grün­de

I.

Das Beru­fungs­ge­richt hält die Kla­ge für unbe­grün­det. Es spre­che vie­les dafür, dass die ange­foch­te­nen Beschlüs­se als blo­ße Vor­be­rei­tungs­be­schlüs­se anzu­se­hen sei­en. Wesent­li­ches Ziel der Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer sei es näm­lich gewe­sen, die Gel­tend­ma­chung etwai­ger Unter­las­sungs­an­sprü­che der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Klä­ger der Gemein­schaft zu über­tra­gen. Auch sei nach der Recht­spre­chung des Kam­mer­ge­richts im Zwei­fel davon aus­zu­ge­hen, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wegen ihrer feh­len­den Kom­pe­tenz, Leis­tungs­pflich­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu begrün­den, kei­ne unmit­tel­ba­ren mate­ri­el­len Rechts­än­de­run­gen anstreb­ten, son­dern die Gel­tend­ma­chung von Ansprü­chen nur vor­be­rei­ten woll­ten. Bei einem blo­ßen Vor­be­rei­tungs­be­schluss sei der Unter­las­sungs­an­spruch nicht im Rah­men einer Anfech­tungs­kla­ge gegen den Beschluss, son­dern nur in dem Rechts­streit zu prü­fen, in dem der Unter­las­sungs­an­spruch durch­ge­setzt oder abge­wehrt wer­den sol­le. Ob die Beschlüs­se als Vor­be­rei­tungs­be­schlüs­se zu ver­ste­hen sei­en, brau­che nicht ent­schie­den zu wer­den. Wenn man den ange­foch­te­nen Beschlüs­sen das Bestre­ben ent­neh­me, eine mate­ri­el­le Rege­lung zu tref­fen, sei­en die Beschlüs­se eben­falls nicht zu bean­stan­den, weil sie der mate­ri­el­len Rechts­la­ge ent­sprä­chen. Die Woh­nun­gen sei­en näm­lich zu Wohn­zwe­cken bestimmt. Die Nut­zung zu Wohn­zwe­cken sei mit der Nut­zung der Räu­me für einen län­ge­ren Zeit­raum ver­knüpft, wohin­ge­gen ein stän­di­ger Wech­sel der Bewoh­ner in kür­ze­ren Zeit­ab­stän­den die Annah­me einer pen­si­ons- oder hotel­ar­ti­gen Nut­zung recht­fer­ti­ge, die über eine Wohn­nut­zung hin­aus­ge­he. Es kön­ne zwar nicht fest­ge­stellt wer­den, dass die kon­kre­te Art der Nut­zung der bei­den Ein­hei­ten die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer stär­ker beein­träch­ti­ge als die in der Tei­lungs­er­klä­rung aus­drück­lich vor­ge­se­he­ne Wohn­nut­zung. Es sei aber eine typi­sie­ren­de Betrach­tungs­wei­se gebo­ten. Dabei erge­be sich, dass die Über­las­sung von Woh­nun­gen an stän­dig wech­seln­de Besu­cher und Gäs­te die übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer erheb­lich stär­ker beein­träch­ti­ge als eine blo­ße Wohn­nut­zung.

II.

Die­se Erwä­gun­gen hal­ten einer recht­li­chen Prü­fung nicht stand.

1. Das Beru­fungs­ur­teil kann schon des­halb kei­nen Bestand haben, weil das Beru­fungs­ge­richt offen gelas­sen hat, ob die ange­foch­te­nen Beschlüs­se als blo­ße Vor­be­rei­tungs- oder als Unter­sa­gungs­be­schlüs­se aus­zu­le­gen sind. Denn danach blie­be nicht nur unge­klärt, wel­chen Inhalt die Beschlüs­se haben. Offen blie­be vor allem auch, ob nur über die Wirk­sam­keit der Über­tra­gung der Aus­übung etwai­ger Unter­las­sungs­an­sprü­che der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen den Klä­ger auf die Gemein­schaft als Ver­band ent­schie­den wor­den ist oder auch schon über den Unter­las­sungs­an­spruch selbst. Wür­den die Beschlüs­se durch Abwei­sung der Beschluss­an­fech­tungs­kla­ge bestands­kräf­tig und ergä­be ihre Aus­le­gung, dass sie dem Klä­ger die Ver­mie­tung sei­ner Woh­nun­gen an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te unter­sa­gen, stün­de die Unter­las­sungs­pflicht im spä­te­ren Unter­las­sungs­kla­ge­pro­zess fest (vgl. Bay-ObLG WE 1995, 187; OLG Bre­men WuM 1995, 58, 59; OLG Karls­ru­he NJW-RR 1996, 1103; wohl auch Mer­le in Bär­mann, WEG, 10. Aufl., § 23 Rdn. 197).

2. Dem Beru­fungs­ge­richt kann fer­ner nicht in der Ansicht gefolgt wer­den, die ange­foch­te­nen Beschlüs­se sei­en als so genann­te blo­ße Vor­be­rei­tungs­be­schlüs­se nicht zu bean­stan­den.

a) Rich­tig ist aller­dings, dass der Gemein­schaft als Ver­band nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG durch Mehr­heits­be­schluss die Aus­übung auch von Rech­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über­tra­gen wer­den kann, die kei­nen Gemein­schafts­be­zug haben und deren Aus­übung dem Ver­band des­halb nicht schon kraft Geset­zes zusteht. Dem Beru­fungs­ge­richt ist auch dar­in zuzu­stim­men, dass die Zuläs­sig­keit eines Beschlus­ses, der sich in einer Über­tra­gung der Aus­übung etwai­ger Ansprü­che auf die Gemein­schaft erschöpft und die Gel­tend­ma­chung der Ansprü­che bloß vor­be­rei­tet, nicht davon abhängt, ob der erst noch gel­tend zu machen­de Anspruch tat­säch­lich besteht. Denn ein sol­cher Beschluss ent­hiel­te kei­ne Aus­sa­ge zu dem Bestehen oder Nicht­be­stehen des Anspruchs, son­dern über­lie­ße dies dem gericht­li­chen Ver­fah­ren gegen den betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

b) Die ange­foch­te­nen Beschlüs­se sind indes­sen kei­ne blo­ßen Vor­be­rei­tungs­be­schlüs­se in die­sem Sin­ne. Sie sind im Gegen­teil Beschlüs­se, die dem Klä­ger die Ver­mie­tung sei­ner Woh­nun­gen an Feri­en- und ähn­li­che Gäs­te unter­sa­gen und die Gemein­schaft nur als Annex zur Ver­fol­gung von Ver­stö­ßen ermäch­ti­gen. Das ist das Ergeb­nis einer Aus­le­gung, die der Senat selbst vor­neh­men kann (vgl. Senat, Beschl. v. 10. Sep­tem­ber 1998, V ZB 11/98, NJW 1998, 3713, 3714).

aa) Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sind objek­tiv und nor­ma­tiv aus­zu­le­gen, ohne dass es auf die sub­jek­ti­ven Vor­stel­lun­gen der betei­lig­ten Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ankä­me (Senat, Beschl. v. 10. Sep­tem­ber 1998, V ZB 11/98, aaO; Mer­le in Bär­mann, aaO, § 23 Rdn. 53). Dabei ist von dem pro­to­kol­lier­ten Wort­laut der Beschlüs­se aus­zu­ge­hen. Danach haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer beschlos­sen, dem Klä­ger die Ver­mie­tung sei­ner Woh­nun­gen an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te zu unter­sa­gen. Sie haben ihm mit die­ser For­mu­lie­rung die Gel­tend­ma­chung von Unter­las­sungs­an­sprü­chen auch nicht ledig­lich ankün­di­gen wol­len. Dies wird aus dem zwei­ten Teil die­ser Beschlüs­se deut­lich. Dar­in wird die Gemein­schaft ermäch­tigt, "bei Ver­stoß" Unter­las­sungs­an­sprü­che gericht­lich gel­tend zu machen. Zu einem Ver­stoß kann es aber nur kom­men, wenn die in der ers­ten Satz­hälf­te aus­ge­spro­che­ne Unter­sa­gung als Ver­mie­tungs­ver­bot ver­stan­den wird, das der Klä­ger sofort beach­ten soll. Nichts ande­res ergibt der Zweck der Beschlüs­se. Die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer woll­te, wie sich auch aus den Beschlüs­sen zu den übri­gen für die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te genutz­ten Woh­nun­gen und dem all­ge­mei­nen Beschluss für künf­ti­ge Fäl­le zu TOP 19 der Mit­glie­der­ver­samm­lung vom 24. Janu­ar 2008 ergibt, die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te ab sofort unter­bin­den.

bb) Aller­dings wer­den Beschlüs­se, die von dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ein kon­kre­tes Tun oder Unter­las­sen ver­lan­gen, selbst bei inso­weit ein­deu­ti­gem Wort­laut teil­wei­se nur als Andro­hung gericht­li­cher Maß­nah­men ver­stan­den (KG NJW-RR 1996, 1102, 1103; 1997, 1033, 1034 f.; Mer­le in Bär­mann aaO, § 22 Rdn. 308; a. M. BayO­bLG ZMR 1996, 623, 624; OLG Karls­ru­he NJW-RR 1996, 1103). Begrün­det wird die­ses Ver­ständ­nis sol­cher Beschlüs­se mit der auch von dem Beru­fungs­ge­richt ange­stell­ten Über­le­gung, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­nen Beschluss fas­sen woll­ten, der außer­halb der Rege­lungs­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft lie­ge und des­halb nich­tig sei. Sie könn­ten dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kei­ne Leis­tungs- und damit auch kei­ne Unter­las­sungs­pflich­ten auf­er­le­gen, die ihm nach dem Gesetz, nach der Tei­lungs­er­klä­rung oder nach — hier nicht fest­ge­stell­ten — Ver­ein­ba­run­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht oblie­gen oder auf­er­legt wer­den könn­ten (Senat, BGHZ 145, 158, 162; OLG Zwei­brü­cken NJW 2007, 2417; Mer­le aaO). Sie woll­ten sich des­halb auf die ihnen zuste­hen­den gesetz­li­chen Ansprü­che beschrän­ken. Die­se Über­le­gung liegt nahe, zwingt aber nicht dazu, ein mit einem Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus­ge­spro­che­nes beschränk­tes Ver­mie­tungs­ver­bot ent­ge­gen dem ein­deu­ti­gen Wort­laut als blo­ße Andro­hung gericht­li­cher Maß­nah­men zu ver­ste­hen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist näm­lich nicht gehin­dert, einen Anspruch außer­ge­richt­lich auch durch Beschluss gel­tend zu machen (Senat, BGHZ 170, 369, 378 für den Anspruch nach § 18 WEG). Bei dem hier beschlos­se­nen ein­ge­schränk­ten Ver­mie­tungs­ver­bot ist die Mehr­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer erkenn­bar davon aus­ge­gan­gen, dass den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ein ent­spre­chen­der Unter­las­sungs­an­spruch zusteht. Die­sen soll­te die Gemein­schaft an sich zie­hen, mit dem Ver­bot unmit­tel­bar außer­ge­richt­lich gel­tend machen und erfor­der­li­chen­falls auch gericht­lich durch­set­zen.

3. Ein sol­cher Anspruch steht den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern aber weder nach § 15 WEG noch nach § 1004 BGB zu. Die Beschlüs­se sind des­halb man­gels Beschluss­kom­pe­tenz der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft nich­tig.

a) Zutref­fend ist aller­dings der Aus­gangs­punkt des Beru­fungs­ge­richts. Die Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge besteht nach der Tei­lungs­er­klä­rung aus 92 Eigen­tums­woh­nun­gen. Woh­nungs­ei­gen­tum dient nach § 1 Abs. 2 WEG im Gegen­satz zu dem auch mög­li­chen Teil­ei­gen­tum Wohn­zwe­cken. Der Klä­ger nutzt sei­ne Woh­nun­gen des­halb nur dann ord­nungs­ge­mäß, wenn er sie in dem durch die Nut­zung zu Wohn­zwe­cken bestimm­ten Rah­men nutzt.

b) Ob die Nut­zung einer Woh­nung zur Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te und ande­re Mie­ter mit Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen von kur­zer Dau­er in die­sem Sin­ne eine Wohn­nut­zung ist, wird unter­schied­lich beur­teilt. Nach einer von dem Beru­fungs­ge­richt geteil­ten Ansicht ist das nicht der Fall (KG ZMR 2007, 803, 804 f.; 2008, 406, 407; OLG Saar­brü­cken NZM 2006, 588, 589; AG Lübeck, Urt. v. 28. Novem­ber 2008, 35 C 22/08, juris). Eine sol­che Form der Nut­zung sei kei­ne Wohn-, son­dern eine gewerb­li­che Nut­zung. Außer­dem wer­de die Wohn­nut­zung durch das auf Dau­er ange­leg­te Bewoh­nen durch den­sel­ben Nut­zer geprägt. Davon unter­schei­de sich die­se Nut­zung in wesent­li­chen Punk­ten. Das Gebäu­de wer­de für einen nicht über­schau­ba­ren Per­so­nen­kreis geöff­net. Die Anony­mi­tät neh­me zu; das Sicher­heits­ge­fühl der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­rin­ge­re sich. Außer­dem näh­men Feri­en­gäs­te typi­scher­wei­se auf die Inter­es­sen der Haus­ge­mein­schaft und das gemein­schaft­li­che Eigen­tum weni­ger Rück­sicht. Das Gemein­schafts­ei­gen­tum wer­de stär­ker abge­nutzt. Nach ande­rer Auf­fas­sung umfasst die Wohn­nut­zung auch die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an Feri­en­gäs­te (BayO­bLG MDR 1979, 232; BayO­bLGZ 1978, 305, 308; 1982, 9, 14; OLG Frankfurt/Main OLGZ 1983, 61, 62; OLG Cel­le NZM 2005, 184; Jennißen/Löffler, WEG, § 13 Rdn. 32; Böhm, DWE 2008, 74, 76). Nach einer drit­ten Auf­fas­sung gilt das jeden­falls bei Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­gen in Feri­en­ge­bie­ten (LG Karls­ru­he NZM 2009, 943, 944 f.; vgl. auch Wen­zel in Bär­mann aaO, § 13 Rdn. 34 f. und Staudinger/Kreuzer, BGB [2005], § 13 WEG Rdn. 73, 85).

c) Der Senat folgt im Ansatz der zwei­ten Mei­nung. Wenn die Tei­lungs­er­klä­rung nichts ande­res bestimmt und die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nichts ande­res ver­ein­bart haben, ist die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an täg­lich oder wöchent­lich wech­seln­de Feri­en­gäs­te Teil der zuläs­si­gen Wohn­nut­zung. Sie ist weder eine unzu­läs­si­ge gewerb­li­che Nut­zung noch eine sons­ti­ge Nut­zung, die nur in Teil­ei­gen­tums­ein­hei­ten zuläs­sig wäre.

aa) Woh­nungs­ei­gen­tum kann nach § 1 Abs. 2 WEG nur an einer Woh­nung begrün­det wer­den. Dar­aus ergibt sich nicht nur, dass das Son­der­ei­gen­tum zum Woh­nen geeig­net sein muss. Viel­mehr folgt dar­aus auch, dass das Woh­nungs­ei­gen­tum zum Woh­nen bestimmt ist und sich sei­ne ord­nungs­ge­mä­ße Nut­zung nach die­sem Zweck rich­tet (Wen­zel in Bär­mann, aaO, § 13 Rdn. 33). Zu die­ser ord­nungs­ge­mä­ßen Nut­zung gehört sicher in ers­ter Linie die Nut­zung der Woh­nung als Lebens­mit­tel­punkt. Dar­auf beschränkt sich der Wohn­zweck ent­ge­gen der Ansicht, die die Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te der Beklag­ten in der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Senat ver­tre­ten hat, indes­sen nicht. Ähn­lich wie der Begriff der Woh­nung in Art. 13 Abs. 1 GG (zu die­sem: BVerfGE 32, 54, 69, 75; BGH, Beschl. v. 15. Janu­ar 1997, StB 27/96, NJW 1997, 1018, 1019) ist auch der hier in der Tei­lungs­er­klä­rung ver­wen­de­te Begriff der Woh­nung in § 1 Abs. 2 WEG weit aus­zu­le­gen und am Ziel der Vor­schrift aus­zu­rich­ten. Ziel der Vor­schrift ist es zwar auch, die Woh­nungs­nut­zung von der sons­ti­gen Nut­zung abzu­gren­zen, für die mit § 1 Abs. 3 WEG das Teil­ei­gen­tum vor­ge­se­hen ist. Ent­schei­dend ist aber, dass dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Eigen­tum zuge­wie­sen wird, das vol­len Eigen­tums­schutz genießt (dazu: Senat, BGHZ 116, 392, 394). Des­sen Beschrän­kun­gen sind an Art. 14 GG zu mes­sen. Nach Art. 14 GG hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer das mit § 13 Abs. 1 WEG auch ein­fach­recht­lich abge­si­cher­te Recht, mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum im Aus­gangs­punkt nach Belie­ben zu ver­fah­ren (BVerfGK 4, 333, 336; BVerfG, NJW 1995, 1665, 1666 für Art. 5 GG; Beschl. v. 6. Okto­ber 2009, 2 BvR 693/09, juris). Das umfasst das in § 13 Abs. 1 WEG aus­drück­lich bestimm­te Recht, sein Woh­nungs­ei­gen­tum zu ver­mie­ten (BVerfGE 95, 64, 83).

bb) Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist auch nicht dar­auf beschränkt, sei­ne Woh­nung aus­schließ­lich zu Wohn­zwe­cken zu nut­zen. Aus Art. 14 GG i. V. m. § 13 Abs. 1 WEG folgt viel­mehr das Recht, die Woh­nung auch zu ande­ren Zwe­cken zu nut­zen. Aner­kannt wor­den ist das etwa für die Nut­zung als Inge­nieur-Pla­nungs­bü­ro ohne Publi­kums­ver­kehr (OLG Zwei­brü­cken ZMR 1997, 482, 483) oder als Patent­an­walts­kanz­lei (OLG Köln ZMR 2002, 380, 381). Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­ti­ge Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung des Woh­nungs­ei­gen­tums typi­scher­wei­se zu erwar­ten ist (BayO­bLG NZM 2001, 137, 138; OLG Saar­brü­cken, NZM 2006, 588, 589; LG Karls­ru­he ZMR 2009, 943, 944). An die­sem Maß­stab sind des­halb auch Wohn­nut­zun­gen zu mes­sen, die von der Wohn­nut­zung abwei­chen, die in der jewei­li­gen Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge vor­herrscht. Ent­schie­den wor­den ist das für das Über­las­sen einer Eigen­tums­woh­nung zum Dau­er­be­woh­nen durch eine asyl­be­rech­tig­te Fami­lie (BayO­bLG NJW 1992, 917 f.; KG NJW 1992, 3045) und für die Über­las­sung einer Eigen­tums­woh­nung als Unter­kunft für einen lau­fend wech­seln­den Kreis von Aus- und Über­sied­lern (OLG Stutt­gart NJW 1992, 3046; BayO­bLG NJW 1994, 1662). Für die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Per­so­nen­krei­se gilt nichts ande­res.

cc) Eine sol­che Nut­zung über­schrei­tet das bei einer Wohn­nut­zung typi­scher­wei­se zu erwar­ten­de Maß an Beein­träch­ti­gun­gen nicht schon des­halb, weil sie als eine gewerb­li­che Nut­zung anzu­se­hen wäre. Eine sol­che Nut­zung einer Feri­en­woh­nung ist zwar steu­er­recht­lich als gewerb­li­che Tätig­keit anzu­se­hen, wenn die Woh­nung in einem Feri­en­ge­biet im Ver­band mit einer Viel­zahl gleich­ar­tig genutz­ter Woh­nun­gen einer ein­heit­li­chen Wohn­an­la­ge liegt und die Wer­bung für kurz­fris­ti­ge Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Mie­ter (hotel­mä­ßi­ges Ange­bot) sowie die Ver­wal­tung einer Feri­en­dienst­or­ga­ni­sa­ti­on über­tra­gen sind (BFHE 159, 199, 201 f.; BFH/NV 2009, 1114, 1115). Für die woh­nungs­ei­gen­tums­recht­li­che Ein­ord­nung einer sol­chen Nut­zung kommt es aber weder dar­auf an, wel­cher steu­er­recht­li­chen Ein­kom­mens­art die Ein­künf­te aus der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung zuzu­ord­nen sind, noch dar­auf, ob die Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung, wie etwa bei gewerb­li­chen Woh­nungs­un­ter­neh­men, Teil der unter­neh­me­ri­schen Tätig­keit des Eigen­tü­mers ist. Ent­schei­dend ist nach §§ 1 Abs.  2 und 3, 13 Abs. 1 WEG allein, wel­che Nut­zung in der Woh­nung selbst statt­fin­det. Die Nut­zung der Woh­nung selbst ist bei der Ver­mie­tung einer Eigen­tums­woh­nung an lau­fend wech­seln­de Feri­en- oder Gäs­te mit ver­gleich­ba­ren Unter­kunfts­be­dürf­nis­sen nicht gewerb­lich. Auch in die­sem Fall dient die Woh­nung den Gäs­ten als Unter­kunft und damit Wohn­zwe­cken.

dd) Im Unter­schied zu Mie­tern, die eine Eigen­tums­woh­nung als Haupt- oder Neben­woh­nung anmie­ten, ver­blei­ben Feri­en­gäs­te und ver­gleich­ba­re Mie­ter nur für kur­ze Zeit in der Woh­nung, die dann von einem ande­ren Mie­ter genutzt wird. Der dadurch beding­te häu­fi­ge Wech­sel des Mie­ters führt als sol­cher nicht zu Beein­träch­ti­gun­gen, die sich signi­fi­kant von denen ande­rer For­men der Wohn­nut­zung abhe­ben.

(1) Die nur ver­hält­nis­mä­ßig kur­ze Dau­er des Auf­ent­halts sol­cher Gäs­te in der Woh­nung führt aller­dings regel­mä­ßig dazu, dass eine nähe­re nach­bar­li­che Bezie­hung mit den Dau­er­be­woh­nern der Anla­ge nicht ent­steht. Dem Beru­fungs­ge­richt ist auch ein­zu­räu­men, dass dies von den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern gera­de auch klei­ner Wohn­an­la­gen mit nur weni­gen Eigen­tums­woh­nun­gen als stö­rend emp­fun­den wer­den kann und wird. Dar­in unter­schei­det sich die­se Form der Wohn­nut­zung aber bei typi­sie­ren­der Betrach­tung heu­te nicht mehr, jeden­falls nicht mehr signi­fi­kant von der län­ger­fris­ti­gen Ver­mie­tung einer Woh­nung.

(2) Die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te unter­schei­det sich von einer Ver­mie­tung zum Dau­er­woh­nen auch nicht dadurch, dass sie das Sicher­heits­ge­fühl der übri­gen Bewoh­ner ver­rin­gert. Jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat das ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­te Recht, in sei­nem Woh­nungs­ei­gen­tum Gäs­te zu emp­fan­gen (BVerfG, Beschl. v. 6. Okto­ber 2009 aaO), und ein sol­ches Recht steht auch einem Mie­ter zu. Des­halb kön­nen sich in jeder Wohn­an­la­ge Per­so­nen auf­hal­ten, die nicht zu den Dau­er­be­woh­nern gehö­ren, die die­se nicht ken­nen und die die­se des­halb ver­un­si­chern kön­nen.

(3) Nichts ande­res gilt im Ergeb­nis für das Argu­ment, durch die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te wer­de das Gemein­schafts­ei­gen­tum einer Woh­nungs­ei­gen­tums­an­la­ge stär­ker bean­sprucht oder gar in Mit­lei­den­schaft gezo­gen wer­den als bei einer Nut­zung durch die Eigen­tü­mer selbst oder durch Dau­er­mie­ter. Auch die­ses Argu­ment kann im Ein­zel­fall zutref­fen. Es gibt Mie­ter, die mit einer Feri­en­woh­nung weni­ger sorg­sam umge­hen als mit ihrer Dau­er­woh­nung. Es gibt aber auch Dau­er­be­woh­ner, die es an dem gebo­te­nen sorg­sa­men Umgang mit dem Gemein­schafts­ei­gen­tum oder auch mit dem Son­der­ei­gen­tum selbst feh­len las­sen. Die ent­schei­den­de Fra­ge ist des­halb, ob ein sol­ches Fehl­ver­hal­ten bei Feri­en­gäs­ten typi­scher­wei­se eher erwar­tet wer­den kann, als bei Dau­er­be­woh­nern. Dafür fehlt jeder Anhalts­punkt.

(4) Aller­dings kann die Nut­zung von Eigen­tums­woh­nun­gen einer Anla­ge für die Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te, was das Beru­fungs­ge­richt mit Recht erwägt, den Cha­rak­ter der Wohn­an­la­ge ver­än­dern. Das gilt vor allem in klei­nen Anla­gen oder dann, wenn die­se Nut­zung zunimmt und die Dau­er­nut­zung zur Aus­nah­me wird. Das ist ein Nach­teil, der auch den Wert des Woh­nungs­ei­gen­tums ent­schei­dend ver­min­dern kann. Aber auch dar­in liegt kei­ne spe­zi­fi­sche Aus­wir­kung gera­de einer Ver­mie­tung an lau­fend wech­seln­de Feri­en­gäs­te. Ver­gleich­ba­re Ver­än­de­run­gen und Nach­tei­le kön­nen sich auch bei ande­ren For­men der Nut­zung erge­ben. Das per­sön­li­che Kli­ma in der Gemein­schaft kann sich ver­än­dern, wenn die Eigen­tü­mer wech­seln und mit­ein­an­der nicht mehr aus­kom­men. Der Cha­rak­ter der Anla­ge kann sich ver­än­dern, wenn die Woh­nun­gen in der Anla­ge (im aner­kannt zuläs­si­gen Rah­men) ver­stärkt als Büros genutzt wer­den oder wenn die bis­he­ri­gen Mie­ter aus­zie­hen und neue Mie­ter mit ande­rer Ein­stel­lung ein­zie­hen. Sol­che Ver­än­de­run­gen las­sen sich nicht einer spe­zi­fi­schen Nut­zungs­form zuord­nen. Sie las­sen sich wirk­sam nur ver­hin­dern, wenn die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer von ihnen nicht erwünsch­te For­men der Nut­zung in der Tei­lungs­er­klä­rung oder durch Ver­ein­ba­rung aus­schlie­ßen oder dar­in unter einen Geneh­mi­gungs­vor­be­halt stel­len (vgl. z. B. BayO­bLGZ 1982, 9, 14). Von die­sen Mög­lich­kei­ten haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hier kei­nen Gebrauch gemacht.

(5) Eine Ver­mie­tung an Feri­en­gäs­te kann, wie jede ande­re Nut­zung, in einer kon­kre­ten Aus­ge­stal­tung oder, z. B. durch Über­be­le­gung, in einem Aus­maß erfol­gen, die die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in einem nach § 14 WEG nicht hin­zu­neh­men­dem Maß beein­träch­ti­gen. Bei­des hät­te der Klä­ger nach § 15 Abs. 3 WEG zu unter­las­sen. Sol­che kon­kre­ten Beein­träch­ti­gun­gen hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Sie wer­den von der Mehr­heit der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch nicht gel­tend gemacht.

d) Die ange­foch­te­nen Beschlüs­se sind damit nicht nur hin­sicht­lich der Unter­sa­gung der Nut­zung, son­dern ins­ge­samt nich­tig. Die Ermäch­ti­gung der Gemein­schaft zur gericht­li­chen Inan­spruch­nah­me des Klä­gers setzt nach dem Inhalt des Beschlus­ses die Wirk­sam­keit der Unter­sa­gung vor­aus, die damit durch­ge­setzt wer­den soll­te.

III.

Die Kos­ten­ent­schei­dung folgt aus § 91 ZPO.

Krü­ger Klein Lem­ke Schmidt-Räntsch Roth Vor­in­stan­zen:

 

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