Merkantiler Minderwert › Dr. Recker

Mer­kan­ti­ler Min­der­wert

Stich­wor­te:
Mer­kan­ti­ler Min­der­wert

Bun­des­ge­richts­hof
Urteil vom 06.12.2012 – VII ZR 84/10
Kurz­fas­sung

Leit­satz

Zur Schät­zung eines Min­dest­be­tra­ges für einen mer­kan­ti­len Min­der­wert eines Gebäu­des nach Besei­ti­gung von Ris­sen im Innen- und Außen­putz.

Tat­be­stand

Die Klä­ge­rin begehrt Scha­dens­er­satz wegen man­gel­haf­ter Pla­nungs­leis­tun­gen der Beklag­ten. Sie ließ im Jahr 1997 durch die Streit­hel­fe­rin der Beklag­ten in B. zwei bau­glei­che Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser errich­ten … Nach Fer­tig­stel­lung der Bau­vor­ha­ben tra­ten viel­fäl­ti­ge Ris­se im Innen- und Außen­putz auf. Die­se sind zwi­schen­zeit­lich beho­ben. Die hier­für auf­ge­wand­ten Beträ­ge macht die Klä­ge­rin zusam­men mit einem ent­stan­de­nen Miet­aus­fall gel­tend… Außer­dem ver­langt sie den Ersatz eines ver­blie­be­nen mer­kan­ti­len Min­der­werts …

Ent­schei­dungs­grün­de

... II. 2. a) Ein mer­kan­ti­ler Min­der­wert liegt vor, wenn nach erfolg­ter Män­gel­be­sei­ti­gung eine ver­rin­ger­te Ver­wert­bar­keit gege­ben ist, weil die maß­geb­li­chen Ver­kehrs­krei­se ein im Ver­gleich zur ver­trags­ge­mä­ßen Aus­füh­rung gerin­ge­res Ver­trau­en in die Qua­li­tät des Gebäu­des haben …

Das Beru­fungs­ge­richt hat selbst fest­ge­stellt, dass es sich bei den Gebäu­den um markt­gän­gi­ge Objek­te han­delt, so dass deren Ver­wert­bar­keit bei den maß­geb­li­chen Ver­kehrs­krei­sen grund­sätz­lich fest­ge­stellt wer­den kann. Es ist auch davon aus­ge­gan­gen, dass ein red­li­cher Ver­käu­fer einen Kauf­in­ter­es­sen­ten über die aus­ge­führ­ten Män­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten infor­miert …

b) Im Ergeb­nis nicht zu bean­stan­den sind auch die Erwä­gun­gen des Beru­fungs­ge­richts, dass es kei­nen "Markt für bestimm­te Wert­min­de­run­gen" der hier vor­lie­gen­den Art gebe, so dass kei­ne all­ge­mei­nen Para­me­ter gefun­den wer­den könn­ten, nach denen Abschlä­ge zu bemes­sen sei­en. Es ist zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass die Wert­min­de­rung nur auf das kon­kre­te Objekt bezo­gen durch die indi­vi­du­el­len Eigen­schaf­ten des geschä­dig­ten Objek­tes unter Berück­sich­ti­gung der kon­kre­ten Scha­dens­ur­sa­che und den zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag herr­schen­den all­ge­mei­nen Markt­be­din­gun­gen vor­ge­nom­men wer­den kann.

aa) Zu Unrecht meint das Beru­fungs­ge­richt jedoch, die von dem Sach­ver­stän­di­gen O. vor­ge­nom­me­ne "Exper­ten­be­fra­gung" kön­ne kei­ne geeig­ne­te Grund­la­ge zur Schät­zung eines Min­dest­scha­dens der Klä­ge­rin im Hin­blick auf einen mer­kan­ti­len Min­der­wert der Gebäu­de sein. Das Beru­fungs­ge­richt sieht selbst zu Recht, dass es grund­sätz­lich einen rich­ti­gen Ansatz dar­stellt, fest­zu­stel­len, wie sich der repa­rier­te Scha­den auf die Bereit­schaft poten­ti­el­ler Kauf­in­ter­es­sen­ten am Markt zur Zah­lung des vol­len oder nur eines ent­spre­chend gemin­der­ten Kauf­prei­ses aus­wir­ken wür­de. Dies kann durch­aus in der Wei­se gesche­hen, dass der Sach­ver­stän­di­ge Fach­leu­te befragt, die den Markt ken­nen und in der Lage sind, fun­dier­te Wer­t­ein­schät­zun­gen der betrof­fe­nen Gebäu­de abzu­ge­ben und dabei die Aus­wir­kun­gen der durch­ge­führ­ten Män­gel­ar­bei­ten auf die Bereit­schaft poten­ti­el­ler Kauf­in­ter­es­sen­ten, den übli­chen Markt­preis man­gel­frei­er Gebäu­de zu zah­len, ein­zu­schät­zen …

(Die voll­stän­di­ge Ent­schei­dung fin­den Sie hier)

« Übersicht Immobilien aktuell