Bau­trä­ger­ver­trag online

Dr. Wil­fried Recker

 Notar a.D. |  Rechts­an­walt

Teil­ab­nah­me

Im Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger ver­pflich­tet sich der Bau­trä­ger im Bau­trä­ger­ver­trag, für den Erwer­ber auf einem Grund­stück ein Wohn­haus oder eine Woh­nung neu her­zu­stel­len oder ein schon bestehen­des Bau­werk wesent­lich zu ver­än­dern. Für die­se Bau­ver­pflich­tung gel­ten im Bau­trä­ger­ver­trag die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen des Werk­ver­trags­recht. Nach Werk­ver­trags­recht ist der Auf­trag­ge­ber von Bau­leis­tun­gen ver­pflich­tet, die ver­trags­ge­mäß vom Bau­un­ter­neh­mer her­ge­stell­ten  Bau­ge­wer­ke abzu­neh­men, also ent­ge­gen­zu­neh­men und als ver­trags­ge­mäß anzu­er­ken­nen. Die­se Abnah­me­pflicht ent­steht  nach Werk­ver­trags­recht grund­sätz­lich erst nach voll­stän­di­ger und im Wesent­li­chen man­gel­frei­er Fer­tig­stel­lung des gesam­ten Bau­werks. Der Auf­trag­ge­ber kann sich jedoch ver­trag­lich ver­pflich­ten, schon vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung aller Bau­ge­wer­ke das Haus oder die Woh­nung abzu­neh­men (Teil­ab­nah­me), wenn sich die noch nicht fer­tig­ge­stell­ten Bau­ge­wer­ke bei natür­li­cher Betrach­tungs­wei­se von Haus oder Woh­nung abtren­nen las­sen und inso­weit eine sinn­vol­le, gebrauchs­taug­lich selb­stän­di­ge Ein­heit bil­den.

Was ist das Pro­blem?

Bei Wohn­häu­sern ist eine Abnah­me des Hau­ses vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung sons­ti­ger Bau­ge­wer­ke nur bei feh­len­den Gewer­ken an Außen­an­la­gen, Gara­gen, PKW-Abstell­plät­zen und Zuwe­gun­gen denk­bar; denn nur das Feh­len die­ser Gewer­ke beein­träch­tigt die Gebrauchs­taug­lich­keit des Hau­ses selbst nicht. Bei Woh­nun­gen ist dar­über hin­aus eine getrenn­te Abnah­me der Woh­nung auch bei feh­len­den Gewer­ken am Gemein­schafts­ei­gen­tum mög­lich; denn eine Woh­nung ist regel­mä­ßig auch dann gebrauchs­taug­lich, wenn das ihr nicht unmit­tel­bar zuge­ord­ne­te Gemein­schafts­ei­gen­tum noch nicht voll­stän­dig fer­tig­ge­stellt ist.

Was ist zu tun?

Beim Kauf einer Immo­bi­lie vom Bau­trä­ger ist eine vor­zei­ti­ge Teil­ab­nah­me des Hau­ses oder der Woh­nung vor voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des gesam­ten Kauf­ge­gen­stan­des nicht im Iner­es­se des Käu­fers. Denn mit einer wirk­sa­men Teil­ab­nah­me von Haus oder Woh­nung sind für den Käu­fer nach­tei­li­ge Rechts­fol­gen, ins­be­son­de­re der Beg­rinn der gesetz­li­chen Ver­jäh­rung­frist sowie die Umkehr der Beweis­last bei Sach­män­geln ver­bun­den. Der Käu­fer soll­te des­halb bei Abschluss des Bau­trä­ger­ver­tra­ges dar­auf ach­ten, dass es bei der gesetz­li­chen Rege­lung, also der Abnah­me erst nach voll­stän­di­ger Fer­tig­stel­lung des gesam­ten Kauf­ge­gen­stan­des bleibt.

Zu mei­ner Per­son

35 Jah­re Rhei­ni­scher Notar

Ich habe im Lau­fe der Jah­re sicher­lich eini­ge tau­send Bau­trä­ger­ver­trä­ge der ver­schie­dens­ten Bau­trä­ger­un­ter­neh­men ent­wor­fen, beur­kun­det und deren Voll­zug beglei­tet. In die­ser lang­jäh­ri­gen nota­ri­el­len Pra­xis habe ich fest­ge­stellt, dass die meis­ten Käu­fer beim Kauf vom Bau­trä­ger völ­lig über­for­dert sind. Das gilt regel­mä­ßig auch für deren Bera­ter. Denn das Bau­trä­ger­recht ist eine Spe­zi­al­ma­te­rie mit Schwer­punkt im Ver­brau­cher­schutz­recht, die selbst den meis­ten Juris­ten nicht hin­rei­chend ver­traut ist. Aus die­sem Bera­tungs­not­stand im Ver­brau­cher­schutz ist mein aktu­el­les Bera­tungs­an­ge­bot im Inter­net ent­stan­den.

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