Diese Unwirksamkeit ist, neben anderen möglichen Unwirksamkeitsgründen, Folge eines notwendigen Widerspruchs bei Beachtung des gesetzlichen Beurkundungsgebots aus § 311 b BGB einerseits und des gesetzlichen Benachteiligungsverbots des § 307 Abs. 1 BGB andererseits: Eine Reservierungsvereinbarung ist gemäß § 311 b BGB notariell zu beurkunden, wenn sich der Bauträger (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie während der Reservierungszeit an den Kaufinteressenten zu veräußern oder der Kaufinteressent sich (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Dabei ist eine (mittelbare) Erwerbspflicht des Kaufinteressenten schon dann zu bejahen, wenn das Reservierungsentgelt so hoch ist, dass wirtschaftlich ein erheblicher Druck zum Erwerb der Immobilie auf den Käufer ausgeübt wird. Entsprechend dürfte auch die bloße Verpflichtung des Bauträgers, die Veräußerung an einen Dritten zu unterlassen, bei einem entsprechend hohen Reservierungsentgelt eine (mittelbare) Veräußerungspflicht des Bauträgers begründen (vgl. OLG Köln Urteil vom 14.06.1971 – 7 U 173/770). Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist die Reservierungsvereinbarung gemäß § 125 BGB nichtig.
Die Reservierungsvereinbarung ist aber auch dann nichtig, wenn sie zwar keine, eine notarielle Beurkundungspflicht auslösende Veräußerungs- oder Erwerbspflicht begründet, aber den Kaufinteressenden gemäß § 307 Abs. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt stets dann vor, wenn der Bauträger mit der Reservierungszusage keine nennenswerte Verzichtsleistung erbringt, die das Reservierungsentgelt rechtfertigt. Eine relevante Verzichtsleistung wird aber regelmäßig dann fehlen, wenn der Bauträger nicht verpflichtet ist, die Immobilie während der Reservierungszeit dem Käufer zum Kauf anzubieten oder den Verkauf an einen Dritten zu unterlassen, also eine notariell zu beurkundenden Veräußerungspflicht gerade nicht besteht.
