Reservierungsvereinbarung im Bauträgervertrag

In Berlin und den westdeutschen Ballungsgebieten übersteigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien das Angebot bei weitem. Diese Schieflage des Marktes nutzen immer mehr Bauträger zu Ihren Gunsten und schließen vor Abschluss des Bauträgervertrages mit den Kaufinteressenten privatschriftliche Reservierungsvereinbarungen ab, die den Kaufinteressenten zur Zahlung einer Reservierungsentgelts auch dann verpflichten, wenn der Bauträgervertrag nicht zustande kommt. Derartige Reservierungsvereinbarungen zwischen dem Bauträger beziehungsweise dessen Vertriebsbeauftragten und dem Kaufinteressen sind in aller Regel unwirksam.

Was ist das Problem?

Diese Unwirksamkeit ist, neben anderen möglichen Unwirksamkeitsgründen, Folge eines notwendigen Widerspruchs bei Beachtung des gesetzlichen Beurkundungsgebots aus § 311 b BGB einerseits und des gesetzlichen Benachteiligungsverbots des § 307 Abs. 1 BGB andererseits: Eine Reservierungsvereinbarung ist gemäß § 311 b BGB notariell zu beurkunden, wenn sich der Bauträger (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie während der Reservierungszeit an den Kaufinteressenten zu veräußern oder der Kaufinteressent sich (zumindest mittelbar) verpflichtet, die Immobilie zu erwerben. Dabei ist eine (mittelbare) Erwerbspflicht des Kaufinteressenten schon dann zu bejahen, wenn das Reservierungsentgelt so hoch ist, dass wirtschaftlich ein erheblicher Druck zum Erwerb der Immobilie auf den Käufer ausgeübt wird. Entsprechend dürfte auch die bloße Verpflichtung des Bauträgers, die Veräußerung an einen Dritten zu unterlassen, bei einem entsprechend hohen Reservierungsentgelt eine (mittelbare) Veräußerungspflicht des Bauträgers begründen (vgl. OLG Köln Urteil vom 14.06.1971 – 7 U 173/770). Unterbleibt die notarielle Beurkundung, ist die Reservierungsvereinbarung gemäß § 125 BGB nichtig.

Die Reservierungsvereinbarung ist aber auch dann nichtig, wenn sie zwar keine, eine notarielle Beurkundungspflicht auslösende Veräußerungs- oder Erwerbspflicht begründet, aber den Kaufinteressenden gemäß § 307 Abs. 1 BGB entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt stets dann vor, wenn der Bauträger mit der Reservierungszusage keine nennenswerte Verzichtsleistung erbringt, die das Reservierungsentgelt rechtfertigt. Eine relevante Verzichtsleistung wird aber regelmäßig dann fehlen, wenn der Bauträger nicht verpflichtet ist, die Immobilie während der Reservierungszeit dem Käufer zum Kauf anzubieten oder den Verkauf an einen Dritten zu unterlassen, also eine notariell zu beurkundenden Veräußerungspflicht gerade nicht besteht.

Was ist zu tun?

Beim Kauf einer Imoobilie vom Bauträger sind Reservierungsvereinbarungen grundsätzlich gemäß § 307 Abs. 1. BGB notariell zu beurkunden. Denn nur dann ist sie zweifelsfrei wirksam.

Zu meiner Person

35 Jahre Rheinischer Notar

Ich habe im Laufe der Jahre sicherlich einige tausend Bauträgerverträge der verschiedensten Bauträgerunternehmen entworfen, beurkundet und deren Vollzug begleitet. In dieser langjährigen notariellen Praxis habe ich festgestellt, dass die meisten Käufer beim Kauf vom Bauträger völlig überfordert sind. Das gilt regelmäßig auch für deren Berater. Denn das Bauträgerrecht ist eine Spezialmaterie mit Schwerpunkt im Verbraucherschutzrecht, die selbst den meisten Juristen nicht hinreichend vertraut ist. Aus diesem Beratungsnotstand im Verbraucherschutz ist mein aktuelles Beratungsangebot im Internet entstanden.

Wenn Sie mehr über die Chancen und Risiken beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger erfahren wollen, nur zu, es ist kostenlos! Sie sind nur einen Klick von meiner Webseite Bauträgervertrag online entfernt.

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