Prüfungs-Beispiel zum Bauträgervertrag
Sicherheit beim Kauf vom Bauträger
Bauträgervertrag
Ausschnitt aus einem zu prüfenden Bauträgervertrag
" …
Kaufpreis
Der Kaufpreis beträgt € 320.000
in Worten: EURO dreihundertzwanzigtausend
Davon entfallen auf den Grund und Boden € 42.000.
Der Kaufpreis wurde auf der Grundlage eines Umsatzsteuersatzes von 19 vom Hundert ermittelt. Ändert sich der Umsatzsteuersatz, so ändern sich alle Kaufpreisteilbeträge, die vier Monate nach Vertragsabschluss fällig werden, entsprechend.
... "
Beispiel Prüfungsstufe 1
| BEGRÜNDUNG |
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Unwirksame Umsatzsteuerklausel Die Preisanpassungsklausel bei einer Änderung des Umsatzsteuersatzes entspricht scheinbar dem Gesetz, weil sie das gemäß § 309 Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geltende Verbot für kurzfristige Preiserhöhungen einhält. Tatsächlich ist sie aber mit dem im Bauträgerrecht geltenden Äquivalenzprinzip unvereinbar und deshalb gemäß § 307 BGB nichtig.
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Beispiel Prüfungsstufe 2
| BEGRÜNDUNG |
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Unwirksame Umsatzsteuerklausel Die Preisanpassungsklausel bei einer Änderung des Umsatzsteuersatzes entspricht scheinbar dem Gesetz, weil sie das gemäß § 309 Nr. 1 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geltende Verbot für kurzfristige Preiserhöhungen einhält. Tatsächlich ist sie aber mit dem im Bauträgerrecht geltenden Äquivalenzprinzip unvereinbar und deshalb gemäß § 307 BGB nichtig. Formulierungsvorschlag |
| BELEGE |
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Bundesgerichtshof "Allerdings bleibt es den Parteien unbenommen, den Festpreis auf einen bestimmten Zeitraum zu begrenzen und für den Fall der Fristüberschreitung eine Vergütungsänderungsklausel auch im Rahmen von AGB vorzusehen. Bei der Frage, in welchem Umfang das zulässig ist, muss jedoch die bei Abschluss eines Festpreisvertrages bestehende Interessenlage des Auftraggebers berücksichtigt werden. … Die bei einem Überschreiten des vereinbarten Zeitpunktes formularmäßig eröffnete Vergütungsänderung muss nach § 9 AGBG dem Äquivalenzprinzip als der Vorstellung beider Parteien von der Gleichwertigkeit ihrer Leistungen entsprechen. Ebenso wie bei Kaufverträgen … sind bei Werkverträgen über ein Bauvorhaben — jedenfalls im nichtkaufmännischen Verkehr — Vergütungsänderungsvorbehalte regelmäßig dann mit § 9 AGBG unvereinbar und unwirksam, weil unangemessen, wenn sie es dem Unternehmer als Verwender ermöglichen, über die Abwälzung der konkreten Kostensteigerungen (etwa der Lohn- und Materialkosten) hinaus die vereinbarte Festpreisvergütung ohne jede Begrenzung einseitig anzuheben, etwa um einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen …" Oberlandesgericht Düsseldorf "Die … vorgesehene Anpassung des Kaufpreises bei einer Änderung der Mehrwertsteuer … ist hier entgegen der Ansicht der Beklagten nicht zu berücksichtigen. Die im notariellen Vertrag der Parteien formulierte Klausel genügt nicht den Anforderungen des § 307 BGB und ist daher unwirksam. ... Umsatzsteueranpassungsklauseln müssen die Umstände der Preiserhöhung hinreichend klar umschreiben und in einem angemessenen Verhältnis zu der Mehrbelastung stehen, die sich für den Bauträger aufgrund der Umsatzsteuererhöhung ergibt. Die Preiserhöhung darf nicht zu einer zusätzlichen Gewinnerzielung beim Bauträger führen … Diesem Gebot der Transparenz und Angemessenheit wird die verwendete Klausel nicht gerecht. Der Käufer, d.h. der Leistungsempfänger kann der verwendeten Formulierung nicht entnehmen, welche genauen Kosten auf ihn zukommen und ob diese Kosten angemessen sind. So wurde bei der verwandten Formulierung z.B. nicht die erste Rate ausgenommen. Ihre Einbeziehung ist indes nicht sachgerecht und unangemessen, da sie die Gegenleistung für das Grundstück enthält, das der Bauträger umsatzsteuerfrei erworben hat, so dass eine Preisanpassung nicht sachgerecht ist. Auch die Planungsleistungen, die in den ersten beiden Raten mit enthalten sind, und zumeist bereits zum alten Umsatzsteuersatz erbracht wurden, werden nicht aufgeschlüsselt." Landgericht Bonn "Die … vereinbarte Preisgleitklausel ist gem. § 9 AGB-Gesetz unwirksam. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH und der herrschenden Auffassung in der Literatur … sind Preiserhöhungsklauseln auch dann an § 9 AGB-Gesetz zu messen, wenn sie nicht dem § 11 Nr. 1 AGB-Gesetz unterfallen. Außerhalb des nach § 11 AGB-Gesetz Unzulässigen beginnt noch nicht der AGB-feste Freiraum. Die nach Ablauf eines Garantiezeitraums formularmäßig eröffnete Vergütungsänderung muss nach § 9 AGB-Gesetz dem Äquivalenzprinzip als der Vorstellung beider Parteien von der Gleichwertigkeit ihrer Leistungen entsprechen. Grundsätzlich sind Preisgleitklauseln dann unzulässig, wenn sie es dem Unternehmer als Verwender ermöglichen, über die Abwälzung der konkreten Kostensteigerungen hinaus die vereinbarte Festpreisvergütung ohne jede Begrenzung einseitig anzuheben, etwa um einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen …" Basty "Nach geltender Rechtslage fällt beim Bauträgervertrag regelmäßig keine Umsatz-/Mehrwertsteuer an. Grunderwerbsteuerpflichtige Umsätze sind nach § 4 Nr. 9a UStG umsatzsteuerfrei, es sei denn im Vertrag wurde — unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 UStG — zur Umsatzsteuer optiert. Für den Bauträger wirken sich Änderungen im Umsatzsteuerrecht jedoch u.U. aus, da er an die von ihm beauftragten Unternehmen Umsatzsteuer zu zahlen hat. In Rede stehen insofern in erster Linie Änderungen des Steuersatzes ... Maßgebend für eine Mehr- oder Minderbelastung des Bauträgers durch Änderungen des Umsatzsteuersatzes ist nicht, wann der Vertrag abgeschlossen wurde oder wann Bauarbeiten durchgeführt oder Rechnungen gestellt oder Abschläge geleistet wurden. Entscheidend ist, wann die Leistung erbracht wurde. Bei Bauwerkverträgen kommt es auf den Zeitpunkt der Abnahme der betreffenden Leistung an ... Umsatzsteuerklauseln können nur dann Anerkennung finden, wenn sie im Ergebnis allein konkrete Kostenbelastungen weitergeben. Sie dürfen nicht zu zusätzlichen Gewinnen des Unternehmers führen ... Zur Vermeidung zusätzlicher Gewinne wird in solchen Klauseln in erster Linie auf den GrundStücksanteil abgestellt. Für den Erwerb des Grundstücks hat der Bauträger keine Umsatzsteuer aufzuwenden. Im Hinblick darauf wird häufig die erste Rate (nach § 3 Abs. 2 in Höhe von 30 % des Gesamtkaufpreises) von einer Erhöhung ausgenommen. Genauer ist insofern nicht auf die erste Rate, sondern auf den auf das Grundstück entfallenden Teil der Vergütung abzustellen. Er kann deutlich niedriger als 30 % sein ... aber auch erheblich höher ... Insofern wäre zu erwägen, den konkreten Erwerbspreis für das Grundstück in dem Vertrag zu nennen und den entsprechenden Betrag (bei Wohnungseigentum anteilig) von der Preiserhöhung auszunehmen ... Um dem Risiko einer überproportionalen und damit unwirksamen Kaufpreiserhöhung — insbesondere auch im Hinblick auf den Unternehmergewinn — zu entgehen, wird weiter vorgeschlagen, eine Umsatzsteuererhöhung nur teilweise — z.B. mit 80 % — weiterzugeben." Pause "Auch die Erhöhung des Mehrwertsteuersatzes vermag keine nachträgliche Anhebung des Festpreises zu rechtfertigen, es sei denn, im Bauträgervertrag wurde eine wirksame Preiserhöhungsklausel vereinbart. Eine solche Vertragsbestimmung ist nach § 309 Nr. 1 BGB in Formularverträgen dann zulässig, wenn die Leistung, für die die Erhöhung der Vergütung vorgesehen ist, nicht binnen vier Monaten nach Vertragsschluss erbracht werden soll. Eine Preiserhöhungsklausel ist deshalb dann möglich, wenn der voraussichtliche (vertragliche) Fertigstellungstermin später als vier Monate nach Vertragsschluss festgelegt wird. Für neu zu errichtende Wohnungen und Einfamilienhäuser können deshalb Preiserhöhungsklauseln wegen zukünftiger Mehrwertsteuererhöhungen vereinbart werden, sofern der vereinbarte Fertigstellungstermin vier Monate nach Vertragsschluss liegt. Für die Berechnung der Vier-Monats-Frist des § 309 Nr. 1 BGB kommt es nach dem Wortlaut der Vorschrift auf den Zeitpunkt an, zu dem die Leistungen geliefert werden sollen, also auf den vertragsgemäß vorgesehenen Fertigstellungstermin (das ist regelmäßig der „Liefertermin“) und nicht auf die für die Raten vorausgesetzten Teilleistungen. Auch wenn unter der Voraussetzung von § 309 Nr. 1 BGB die Anpassung der gesamten Vertragssumme um die entsprechende Erhöhung der Mehrwertsteuer zulässig wäre, erscheint eine dahingehende Vereinbarung beim Bauträgervertrag doch unbillig, da sie nicht berücksichtigen würde, dass der im Gesamtpreis enthaltene Grundstücksanteil nach wie vor mehrwertsteuerfrei ist und bis zum Inkrafttreten einer etwaigen Mehrwertsteuererhöhung bereits erbrachte und abgerechnete Leistungen von der Erhöhung auch nicht betroffen wären. Eine Vereinbarung, die diesem Gesichtspunkt nicht Rechnung trägt, ist deshalb nach § 307 BGB zu missbilligen ... Martius Kaufpreis Rn. 216 ff Im Übrigen wird eine Vertragsbestimmung, die eine Anpassung an erhöhte Mehrwertsteuersätze erlaubt, nur dann zu keiner unangemessenen Benachteiligung iSv § 307 BGB führen, wenn sie eine Anpassung der Vergütung auch für den Fall vorsieht, dass sich der Mehrwertsteuersatz verringert." Esbjörnsson § 2 Rn. 195 DNotI-Report "Die Preiserhöhung durch die Mehrwertsteuerklausel darf nicht die vor der Mehrwertsteuererhöhung bereits fertig gestellten Gewerke betreffen. … Ganz überwiegend hält die Literatur auch eine Einbeziehung der Grundstücksrate (§ 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 1 MaBV) in die Mehrwertsteuerklausel für unangemessen; denn der Grundstückserwerb ist von der Mehrwertsteuer befreit …" |