Prüfung des Bauträgervertrages
Sicherheit beim Erwerb einer Immobilie vom Bauträger
Notwendigkeit der Prüfung
Beim Erwerb einer Immobilie vom Bauträger ist es immer notwendig, durch einen neutralen Dritten den Bauträgervertrag prüfen zu lassen. Denn der Bauträgervertrag wird vom Bauträger entworfen und vorformuliert. Er soll die Interessen des Bauträgers, nicht die Interessen des Erwerbers schützen. 97 Prozent aller Bauträgerverträge enthalten deshalb Vertragsklauseln, die mit den Interessen der Erwerber und den für Erwerber geltenden gesetzlichen Bestimmungen zum Verbraucherschutz unvereinbar sind. Die Beurkundung des Bauträgervertrages durch einen Notar ändert nichts an der Notwendigkeit, den Bauträgervertrag prüfen zu lassen. Denn Hausnotare der Bauträger handeln nicht selten eher im Interesse ihrer Bauträgerklienten als im Interesse der Erwerber. Das beklagen nicht nur Verbraucherschützer, Print- und TV-Medien , sondern sprechen auch Notare offen aus. Es ist deshalb ein absolutes Muss, den Bauträgervertrag vor der Entscheidung für eine Wohnimmobilie durch einen fachkundigen Dritten prüfen zu lassen.
Immobilienmarkt-Update: "Wohnungsbau geht in die Knie"
Die Bauwirtschaft sprach zunächst nur von Schockstarre und dröhnenden Alarmsignalen. Jetzt aber ist das Ifo-Geschäftsklima im Wohnungsbau auf den niedrigsten jemals gemessenen Wert gefallen (Januar 2024). Immer mehr Bauträger geraten deshalb in wirtschaftliche Schieflage. Der SPIEGEL titelte bereits am 11.11.2023: "Die große Baustille" und stellte fest: "Das Land hat eine Pleitewelle von Projektentwicklern erfasst ... Und das ist wohl erst der Beginn einer Insolvenzwelle, die sich gerade auftürmt." Andreas Mattner, der Chef des Immobilienwirtschaftsverbandes ZIA erklärte jetzt am 20.02.2024: "Bauen ist praktisch unmöglich geworden ... Wer heute baut, geht bankrott." Selbst der größte deutsche Wohnimmobilienkonzern VONOVIA musste nach einem Gewinn von 2,2 Milliarden Euro im Vorjahr jetzt für das erste Halbjahr 2023 einen Verlust von 6,4 Milliarden Euro ausweisen. Das Baugewerbe war schon im Jahr 2022 die Branche mit den meisten Insolvenzen. Statistisch dürfte der Anteil der Bauträgerinsolvenzen an dieser Insolvenzquote im Baugewerbe einen bedeutenden Anteil ausmachen. Die Insolvenz des Bauträgers aber ist die größte denkbare Gefahr für den Erwerber beim Immobilienerwerb vom Bauträger. Denn der gesetzliche Verbraucherschutz ist bekanntlich unvollständig. Die strikte Beachtung dieses unvollständigen gesetzlichen Verbraucherschutzes und dessen Ergänzung durch einen wirksamen Schutz bei Insolvenz des Bauträgers ist also dringend geboten. Schon deshalb ist beim Erwerb vom Bauträger eine fachkundige Prüfung des Bauträgervertrages durch einen unabhängigen Spezialisten in der jetzigen Marktsituation mehr denn je unverzichtbar.
Vorteile der Prüfung
Die Prüfung des Bauträgervertrages durch einen neutralen Dritten muss und kann deshalb
5 wichtige Aufgaben erfüllen:
Die Gefahr eines Totalverlustes der Investition wird wirksam begrenzt.
Bei der Prüfung der Klauseln im Bauträgervertrag wird in aller Regel deutlich, ob es sich bei dem jeweiligen Bauträger um einen der wirklich Schwarzen Schafe handelt oder nicht. So kann die Bindung an einen extrem gefährlichen Bauträger von vorneherein ausgeschlossen werden.
Das Risiko von Vertragsklauseln, die mit Rechten des Erwerbers unvereinbar sind, wird wesentlich verringert.
Das jeweilige Ausmaß der mit beanstandeten Vertragsklauseln verbundenen rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken wird erkennbar, wenn fachkundige Dritte den Bauträgervertrag prüfen. Der Erwerber kann dann selbst entscheiden, welche Änderungen in seinem Bauträgervertrag für ihn unverzichtbar sind und mit welchen Vertragsklauseln und Risiken er notfalls leben kann.
Der unvollständige gesetzliche Verbraucherschutz bei Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Bauträgers kann durch vertragliche Klauseln wirksam ergänzt werden.
Damit wird das wegen der stetig steigenden Quote von Bauträgerinsolvenzen aktuell besonders hohe Schadensrisiko bis hin zum Totalverlust aller Zahlungen der Erwerber beim Erwerb einer Wohnimmobilie vom Bauträger wesentlich verringert.
Die Rechtsposition des Erwerbers bei einer späteren streitigen Auseinandersetzung mit dem Bauträger wird entscheidend verbessert.
Das gilt insbesondere für die Beweisposition bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung. Denn wenn Erwerber den Bauträgervertrag prüfen lassen und das Prüfungsergebnis dem Bauträger und dessen Notar vorlegen, können sie aufgrund der Prüfung später ohne weiteres nachweisen, welche Vertragsklauseln des Bauträgervertrages sie schon vor Abschluss des Vertrages beanstandet haben.
Der Erwerber kann aufgrund der Prüfung des Bauträgervertrages bei konsequentem Vorgehen einen unmittelbaren Schadensersatzanspruch gegen den Notar erwerben.
Der Notar ist grundsätzlich haftungsprivilegiert; er haftet für einen Schaden des Erwerbers infolge von Fehlern im Bauträgervertrag nur dann, wenn der Bauträger selbst zahlungsunfähig wird. Weigert sich aber der Notar, eine bei der Vertragsprüfung beanstandete, offensichtlich rechtswidrige Klausel im Bauträgervertrag zu ändern, verliert er sein Haftungsprivileg und haftet dem Erwerber dann selbst und unmittelbar auf Schadensersatz. Das kann bei wirtschaftlichen Problemen des Bauträgers von entscheidender Bedeutung sein.
Mein Prüfungsangebot
Ich prüfe Ihren Bauträgervertrag und kennzeichne die von mir beanstandeten Vertragsklauseln in verschiedenen Farben. Ich nenne das
Ampelprüfung:
rechtswidrig
bedenklich
unschön
Rot markiere ich Vertragsklauseln, die rechtswidrig sind, also gegen zwingendes, geltendes Recht verstoßen. Gelb kennzeichne ich Vertragspassagen, die rechtlich zweifelhaft oder mit Ihren wohlverstandenen Interessen unvereinbar sind. Grün markiere ich Passagen, die nicht eindeutig oder missverständlich formuliert sind. Sie können so auf den ersten Blick und ohne juristische Fachkenntnisse bereits an Hand der farblichen Kennzeichnung erkennen, ob und welche Vertragsklauseln fehlerhaft und wie diese Fehler zu gewichten sind.
Diese Prüfung biete ich nach Ihrer Wahl in zwei Prüfungsstufen an:
Meine Prüfungsangebot umfasst damit, anders als alle anderen bundesweit angebotenen Vertragsprüfungen, rechtliche Begründungen zu jeder einzelnen, von mir beanstandeten Vertragsklausel und in der zweiten Prüfungsstufe neben Formulierungsvorschlägen für die Änderung von Vertragsklauseln auch umfangreiche Zitate aus Rechtsprechung und juristischer Fachliteratur zu den jeweils beanstandeten Klauseln. Sie erhalten damit, anders als bei allen sonstigen, im Internet angenbotenen Vertragsprüfungen, so detailierte rechtliche Informationen , dass Sie die notwendigen Vertragsänderungen ohne Inanspruchnahme weiterer juristischer Ratgeber bei Bauträgern und Notaren auch durchzusetzen können.
Bitte sehen Sie sich zu meinen Vertragsprüfungen einmal ein einfaches Beispiel an:
Kosten der Prüfung
Das Bauträgerrecht ist ein juristisches Spezialgebiet. Es enthält u.a. Elemente aus dem deutschen und europäischen Verbraucherschutzrecht, aus Kauf‑, Werkvertrags‑, Bau- und Geschäftsbesorgungsrecht sowie aus Notar- und Grundbuchrecht. Die fachgerechte Prüfung eines Bauträgervertrages ist deshalb juristisch anspruchsvoll und immer sehr zeitaufwendig. Entsprechend sind die gesetzlichen Gebühren der Rechtsanwälte und Notare für Vertragsprüfungen erheblich. Die im Internet beworbenen Billigangebote sind deshalb stets ein Indiz dafür, dass eine umfassende und fachgerechte Vertragsprüfung nicht zu erwarten ist.
Meine Gebühren für die Vertragsprüfung betragen nur einen Bruchteil der gesetzlichen Gebühr. So beträgt die Gebühr für die 1. Prüfungsstufe lediglich € 490 zzgl. Mehrwertsteuer. Meine Gebühr für die 2. Prüfungsstufe ist abhängig von der Höhe des Erwerbspreises für die Immobilie. Sie beträgt 0,3% des Erwerbspreises aus dem Bauträgervertrag, mindestens aber € 900 und höchstens € 1.400, jeweils zzgl. Mehrwertsteuer. Die Gebühr für eine Prüfung in der 1. Prüfungsstufe wird bei einer späteren Erweiterung des Prüfungsauftrags auf die 2. Prüfungsstufe auf die dann fällige Gebühr in voller Höhe angerechnet.
Sie zahlen ohne Kostenrisiko : Sollte Ihr Bauträgervertrag keine oder nur wenige geringfügige Mängel aufweisen, erstatte ich Ihnen die gezahlte Prüfungsgebühr.
Ablauf der Prüfung
Wählen Sie die Prüfungsstufe
Entscheiden Sie sich bitte für die Prüfung nach meiner Prüfungsstufe 1 oder 2.
Bezahlen Sie die Prüfungsgebühr
Zahlen Sie bitte die Gebühr per PayPal oder auf mein Geschäftskonto.
Übermitteln Sie mir Ihren Bauträgervertrag
Übermitteln Sie mir bitte den Entwurf des Bauträgervertrages als Text-Datei oder als PDF-Datei.
Sie erhalten den geprüften Bauträgervertrag
Ich übersende Ihnen den geprüften Bauträgervertrag mit meinen, in den Text des Bauträgervertrages eingefügten Anmerkungen und einer gesonderten Gesamtbewertung innerhalb von maximal drei Bankarbeitstagen.
Wenn Sie noch Fragen zum Prüfungsablauf haben, rufen Sie bitte an:
Telefon 0170 542 28 82
Prüfungsauftrag
Sie können mir den Prüfungsauftrag ganz normal per E‑Mail erteilen. In der E‑Mail akzeptieren Sie bitte meine Auftragsbedingungen und fügen den Bauträgervertrag als Anlage bei. Die Gebühr überweisen Sie bitte auf mein Geschäftskonto. Wenn Sie E‑Mail senden wählen, öffnet sich ein E‑Mail-Formular mit meinen Kontodaten und meiner E‑Mail-Adresse für die Übersendung des Bauträgervertrages.
Sie können aber auch das folgende, automatisierte Verfahren wählen. Dazu akzeptieren Sie bitte zunächst die Auftragsbedingungen und wählen die Prüfungsstufe. Wenn Sie dann Fortsetzen wählen wird die Gebühr automatisch berechnet und es öffnen sich Formulare für die Überweisung der Gebühr, die Übersendung des Bauträgervertrages und die Auftragserteilung.