Beur­kun­dungs­ge­bot im Bauträgervertrag

Der Bau­trä­ger­ver­trag bedarf gemäß § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB der nota­ri­el­len Beur­kun­dung. Das Beur­kun­dungs­ge­bot gilt für sämt­li­che Ver­ein­ba­run­gen, aus denen sich der Bau­trä­ger­ver­trag nach dem Wil­len der Betei­lig­ten zusam­men­set­zen soll. Damit ist nicht nur der Bau­trä­ger­ver­trag selbst beur­kun­dungs­pflich­tig. Auch die mit dem Bau­trä­ger­ver­trag ver­knüpf­ten, außer­halb des Bau­trä­ger­ver­tra­ges noch abzu­schlie­ßen­den Ver­trä­ge müs­sen nota­ri­ell beur­kun­det wer­den, wenn sie mit den Bestim­mun­gen des Bau­trä­ger­ver­tra­ges eine recht­li­che Ein­heit bil­den. Eine der­ar­ti­ge recht­li­che Ein­heit ist dann anzu­neh­men, wenn der Bau­trä­ger­ver­trag und ein außer­halb des Bau­trä­ger­ver­tra­ges abzu­schlie­ßen­der Ver­trag nach den Vor­stel­lun­gen der Betei­lig­ten nicht jeweils für sich allein gel­ten, son­dern mit­ein­an­der "ste­hen und fal­len" sol­len. Die recht­li­che Ein­heit ist dabei — das hat der Bun­des­ge­richts­hofs in einer aktu­el­len Ent­schei­dung prä­zi­siert — nicht schon dann gege­ben, wenn der Bau­trä­ger­ver­trag vom Zustan­de­kom­men oder Fort­be­stand eines ande­ren Ver­tra­ges rechts­tech­nisch durch eine im Bau­trä­ger­ver­trag beur­kun­de­te Bedin­gung, ein Rück­tritts­recht oder als Geschäfts­grund­la­ge abhän­gig gemacht wird. Ent­schei­dend ist, dass der Bau­trä­ger­ver­trag mit dem ande­ren Ver­trag inhalt­lich ver­knüpft ist, weil Rege­lun­gen des ande­ren Ver­tra­ges den Bau­trä­ger­ver­trag näher aus­ge­stal­ten und daher der Bau­trä­ger­ver­trag nur gemein­sam mit den Rege­lun­gen des ande­ren Ver­tra­ges gel­ten soll.

Der Bau­trä­ger­ver­trag kann des­halb gleich aus zwei Grün­den gegen das Beur­kun­dungs­ge­bot ver­sto­ßen und infol­ge­des­sen form­nich­tig sein. Sol­len die Rege­lun­gen von Bau­trä­ger­ver­trag und ver­knüpf­tem Ver­trag nur gemein­sam gel­ten, müs­sen bei­de Ver­trä­ge nota­ri­ell beur­kun­det wer­den. Soll der Bau­trä­ger­ver­trag vom Abschluss oder Fort­be­stand des ver­knüpf­ten Ver­tra­ges abhän­gig sein, muss die­se Abhän­gig­keit im Bau­trä­ger­ver­trag beur­kun­det wer­den. Dar­an fehlt es, wenn der Käu­fer im Bau­trä­ger­ver­trag ledig­lich ver­pflich­tet wird, einen Ver­trag mit einem Drit­ten abzu­schlie­ßen oder in die Ver­pflich­tun­gen aus einem vom Bau­trä­ger noch abzu­schlie­ßen­den Ver­trag mit einem Drit­ten ein­zu­tre­ten, ohne dass die Erfül­lung die­ser Ver­pflich­tung auch zur Bedin­gung für die Gel­tung des Bau­trä­ger­ver­tra­ges gemacht wird.

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