Haus ohne Hei­zung im Bau­trä­ger­ver­trag

Haus ohne Hei­zung

Bau­trä­ger bie­ten ver­mehrt Wohn­im­mo­bi­li­en ohne eige­ne Hei­zungs­an­la­ge an. Anstel­le der Wär­me­ver­sor­gung durch eine eige­ne, auto­no­me Anla­ge ver­pflich­tet der Bau­trä­ger im Bau­trä­ger­ver­trag den Käu­fer, mit einem exter­nen Lie­fe­ran­ten einen Wär­me­lie­fe­rungs­ver­trag abzu­schlie­ßen. Den Inhalt des abzu­schlie­ßen­den Wär­me­lie­fe­rungs­ver­tra­ges gibt der Bau­trä­ger in einem Ver­trags­mus­ter vor, das er einer von ihm vor Abschluss des Bau­trä­ger­ver­tra­ges ein­sei­tig abge­ge­be­nen, nota­ri­ell beur­kun­de­ten Erklä­rung als Anla­ge bei­gefügt hat und auf die im Bau­trä­ger­ver­trag Bezug genom­men wird (sog. Bezugs­ur­kun­de). Weder der Ent­wurf des Wär­me­lie­fe­rungs­ver­tra­ges noch der Wär­me­lie­fe­rungs­ver­trag selbst wer­den nota­ri­ell beur­kun­det.

Frag­lich ist, ob die­se Ver­trags­ge­stal­tung mit dem für Bau­trä­ger­ver­trä­ge gel­ten­den Beur­kun­dungs­ge­bot des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB ver­ein­bar ist. Denn das Beur­kun­dungs­ge­bot gilt für sämt­li­che Ver­ein­ba­run­gen, aus denen sich der Bau­trä­ger­ver­trag nach dem Wil­len der Betei­lig­ten zusam­men­set­zen soll. Eine Ver­ein­ba­rung, die für sich allein nicht form­be­dürf­tig ist, muss des­halb nota­ri­ell beur­kun­det wer­den, wenn sie mit den Bestim­mun­gen des Bau­trä­ger­ver­tra­ges eine recht­li­che Ein­heit bil­det. Eine der­ar­ti­ge Ein­heit ist dann anzu­neh­men, wenn die Ver­ein­ba­rung und der Bau­trä­ger­ver­trag im Übri­gen nach dem Wil­len der Par­tei­en der­art von­ein­an­der abhän­gig sind, dass sie mit­ein­an­der ste­hen und fal­len sol­len. Dabei wird die Ein­heit­lich­keit nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass die Rechts­ge­schäf­te unter­schied­li­chen Ver­trags­ty­pen ange­hö­ren, zeit­lich nach­ein­an­der geschlos­sen wer­den und an ihnen zum Teil ver­schie­de­ne Per­so­nen betei­ligt sind. Ent­schei­dend für die Annah­me eines ein­heit­li­chen Ver­tra­ges ist allein der Wil­le der Betei­lig­ten.

Damit kommt es für die Beur­kun­dungs­be­dürf­tig­keit des Wär­me­lie­fe­rungs­ver­tra­ges ent­schei­dend dar­auf an, ob Bau­trä­ger und Käu­fer nur die Ver­pflich­tung des Käu­fers zum Abschluss des Wär­me­lie­fe­rungs­ver­tra­ges unab­hän­gig von Zustan­de­kom­men oder Inhalt des Wär­me­lie­fe­rungs­ver­tra­ges oder aber den Wär­me­lie­fe­rungs­ver­trag selbst zum Inhalt des Bau­trä­ger­ver­tra­ges machen wol­len. In der ers­ten Alter­na­ti­ve ist die Beur­kun­dungs­form gewahrt, in der zwei­ten nicht. Mit ande­ren Wor­ten: Nur wenn der Käu­fer die Immo­bi­lie auch ohne wirk­sa­men Wär­me­lie­fe­rungs­ver­trag erwer­ben will und der Bau­trä­ger dies erkennt und hin­nimmt, ist die nota­ri­el­le Beur­kun­dung des Wär­me­lie­fe­rungs­ver­tra­ges nicht erfor­der­lich und der Bau­trä­ger­ver­trag form­wirk­sam. Andern­falls ist die Klau­sel zur Wär­me­ver­sor­gung form­un­wirk­sam und damit im Zwei­fel der gesam­te Bau­trä­ger­ver­trag gemäß §§ 125, 139 BGB nich­tig.

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