Bauträger bieten vermehrt Wohnimmobilien ohne eigene Heizungsanlage an. Anstelle der Wärmeversorgung durch eine eigene, autonome Anlage verpflichtet der Bauträger im Bauträgervertrag den Käufer, mit einem externen Lieferanten einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen. Den Inhalt des abzuschließenden Wärmelieferungsvertrages gibt der Bauträger in einem Vertragsmuster vor, das er einer von ihm vor Abschluss des Bauträgervertrages einseitig abgegebenen, notariell beurkundeten Erklärung als Anlage beigefügt hat und auf die im Bauträgervertrag Bezug genommen wird (sog. Bezugsurkunde). Weder der Entwurf des Wärmelieferungsvertrages noch der Wärmelieferungsvertrag selbst werden notariell beurkundet.
Fraglich ist, ob diese Vertragsgestaltung mit dem für Bauträgerverträge geltenden Beurkundungsgebot des § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbar ist. Denn das Beurkundungsgebot gilt für sämtliche Vereinbarungen, aus denen sich der Bauträgervertrag nach dem Willen der Beteiligten zusammensetzen soll. Eine Vereinbarung, die für sich allein nicht formbedürftig ist, muss deshalb notariell beurkundet werden, wenn sie mit den Bestimmungen des Bauträgervertrages eine rechtliche Einheit bildet. Eine derartige Einheit ist dann anzunehmen, wenn die Vereinbarung und der Bauträgervertrag im Übrigen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander stehen und fallen sollen. Dabei wird die Einheitlichkeit nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Rechtsgeschäfte unterschiedlichen Vertragstypen angehören, zeitlich nacheinander geschlossen werden und an ihnen zum Teil verschiedene Personen beteiligt sind. Entscheidend für die Annahme eines einheitlichen Vertrages ist allein der Wille der Beteiligten.
Damit kommt es für die Beurkundungsbedürftigkeit des Wärmelieferungsvertrages entscheidend darauf an, ob Bauträger und Käufer nur die Verpflichtung des Käufers zum Abschluss des Wärmelieferungsvertrages unabhängig von Zustandekommen oder Inhalt des Wärmelieferungsvertrages oder aber den Wärmelieferungsvertrag selbst zum Inhalt des Bauträgervertrages machen wollen. In der ersten Alternative ist die Beurkundungsform gewahrt, in der zweiten nicht. Mit anderen Worten: Nur wenn der Käufer die Immobilie auch ohne wirksamen Wärmelieferungsvertrag erwerben will und der Bauträger dies erkennt und hinnimmt, ist die notarielle Beurkundung des Wärmelieferungsvertrages nicht erforderlich und der Bauträgervertrag formwirksam. Andernfalls ist die Klausel zur Wärmeversorgung formunwirksam und damit im Zweifel der gesamte Bauträgervertrag gemäß §§ 125, 139 BGB nichtig.
Herr Dr. Recker ist ein wahrer Meister seines Faches! Innerhalb von zwei Tagen hatte Herr Dr. Recker eine umfassende und sehr detaillierte Bewertung eines Bauträgervertrages für mich erstellt. Einschließlich Hinweisen auf die aktuelle Rechtsprechung und Formulierungsalternativen. Diese Bewertung hat mich vor einem sehr großen Fehler bewahrt. Ich kann die Expertise und den Service von Herr Dr. Recker nur wärmsten empfehlen. Ein absolutes Muss bevor man sich auf das Abenteuer eines Immobilienkaufes von einem Bauträger einlässt!
- B. Solbach
Ich bin begeistert. Innerhalb von 2 Tagen hat Dr. Recker den Vertrag umfassend in Stufe 1 geprüft und mit vielen Anmerkungen versehen, so dass ich jetzt auf den Bauträger zugehen kann.
Ich bin mir sicher, dass ich die Stufe 2 noch in Anspruch nehmen werde.
Auch die Ausführungen hier auf der Internetseite sind mega ...Ich sehe es als absolutes Muß an eine Prüfung vor dem Kauf durchführen zu lassen und bin total froh, dass ich zufällig auf die Seite gekommen bin und mich ur Prüfung entschlossen habe. Das Preis-/Leistungsverhältnis ist Wahnsinn. Herzlichen Dank.