Stichworte
Prüfung Bauträgervertrag, Kaufpreishinterlegung, Notaranderkonto, Schlussrate
KG
Urteil v. 20.08.2019 – 21 W 17/19
Kurzfassung
Rn. 26 ff
"(2) Die Beklagte darf die Übergabe der Wohnung nicht von der Hinterlegung noch nicht fälliger Kaufpreisraten… des Bauträgervertrages auf ein einzurichtendes Notaranderkonto abhängig machen. Das sieht zwar § 4 Ziff. 6 des Bauträgervertrages vor, wenn der Verkäufer die Abnahme des Sondereigentums vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums verlangt. Diese Klausel ist allerdings unwirksam.
(a) Zwar verstößt der vereinbarte Zahlungsplan unter Einschluss der fraglichen Regelung nicht gegen § 3 Abs. 2 MaBV, denn sie führt aufgrund der Einzahlung auf das Notaranderkonto nicht dazu, dass der Bauträger bereits bei Bezugsfertigkeit über die Schlussrate verfügen könnte …
(b) Die Regelung, die im Zweifel eine Allgemeine Geschäftsbedingung der Beklagten darstellt … erweist sich aber als Verstoß gegen das Klauselverbot nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB. Die Regelung führt dazu, dass der Erwerber im Streitfall gezwungen ist, zur Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen (insb. Minderung und Ersatzvornahme) auf Freigabe der hinterlegten Schlussrate zu klagen, anstatt sich gegenüber dem Vergütungsanspruch des Bauträgers auf Minderungs- und Leistungsverweigerungsrechte berufen zu können. Die Klausel läuft darauf hinaus, das Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zumindest einzuschränken und das Recht auf Minderung bis zu einer endgültigen Einigung oder Streitentscheidung “auszusetzen”. Nach der überzeugenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt darin jedoch eine unzulässige Beschränkung des Leistungsverweigerungsrechts, die nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB zur Unwirksamkeit der betreffenden Klausel führt … Die Hinterlegung der Schlussrate soll zwar dem verständlichen Sicherungsbedürfnis des Bauträgers dienen, der sich vor ungerechtfertigter Zahlungsverweigerung schützen möchte. Sie wahrt demgegenüber jedoch die Interessen des Erwerbers nur unzureichend, weil der Zweck des Leistungsverweigerungsrechts sich nicht in der Sicherung des Gegenanspruchs erschöpft, weshalb es auch nicht gem. § 320 Abs. 1 S. 3 i. V. m. § 273 Abs. 3 BGB durch Sicherheitsleistung abgewendet werden kann. Um den Schutzzweck des Klauselverbots nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB zu gewährleisten, kann die Zahlungsabrede gem. § 306 a BGB auch nicht als zulässige Vorleistungspflicht des Erwerbers ausgelegt werden … Die von der Beklagten zitierten Entscheidungen des BGH vom … stehen dem nicht entgegen. Diese Entscheidungen treffen zu einem Verstoß gegen das Klauselverbot nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB keine Aussage …"
(Den vollständigen Text der Entscheidung finden Sie hier)