Kauf­preis­hin­ter­le­gung auf Notarand­er­kon­to

Stich­wor­te
Bau­trä­ger­ver­trag, Kauf­preis­hin­ter­le­gung, Notarand­er­kon­to, Schluss­ra­te

KG
Urteil v. 20.08.2019 – 21 W 17/19
Kurz­fas­sung

Rn. 26 ff
"(2) Die Beklag­te darf die Über­ga­be der Woh­nung nicht von der Hin­ter­le­gung noch nicht fäl­li­ger Kauf­preis­ra­ten… des Bau­trä­ger­ver­tra­ges auf ein ein­zu­rich­ten­des Notarand­er­kon­to abhän­gig machen. Das sieht zwar § 4 Ziff. 6 des Bau­trä­ger­ver­tra­ges vor, wenn der Ver­käu­fer die Abnah­me des Son­der­ei­gen­tums vor der Abnah­me des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­langt. Die­se Klau­sel ist aller­dings unwirk­sam.

(a) Zwar ver­stößt der ver­ein­bar­te Zah­lungs­plan unter Ein­schluss der frag­li­chen Rege­lung nicht gegen § 3 Abs. 2 MaBV, denn sie führt auf­grund der Ein­zah­lung auf das Notarand­er­kon­to nicht dazu, dass der Bau­trä­ger bereits bei Bezugs­fer­tig­keit über die Schluss­ra­te ver­fü­gen könn­te …

(b) Die Rege­lung, die im Zwei­fel eine All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung der Beklag­ten dar­stellt … erweist sich aber als Ver­stoß gegen das Klau­sel­ver­bot nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB. Die Rege­lung führt dazu, dass der Erwer­ber im Streit­fall gezwun­gen ist, zur Durch­set­zung von Gewähr­leis­tungs­an­sprü­chen (insb. Min­de­rung und Ersatz­vor­nah­me) auf Frei­ga­be der hin­ter­leg­ten Schluss­ra­te zu kla­gen, anstatt sich gegen­über dem Ver­gü­tungs­an­spruch des Bau­trä­gers auf Min­de­rungs- und Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­rech­te beru­fen zu kön­nen. Die Klau­sel läuft dar­auf hin­aus, das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht nach § 320 BGB zumin­dest ein­zu­schrän­ken und das Recht auf Min­de­rung bis zu einer end­gül­ti­gen Eini­gung oder Streit­ent­schei­dung “aus­zu­set­zen”. Nach der über­zeu­gen­den Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs liegt dar­in jedoch eine unzu­läs­si­ge Beschrän­kung des Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­rechts, die nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB zur Unwirk­sam­keit der betref­fen­den Klau­sel führt … Die Hin­ter­le­gung der Schluss­ra­te soll zwar dem ver­ständ­li­chen Siche­rungs­be­dürf­nis des Bau­trä­gers die­nen, der sich vor unge­recht­fer­tig­ter Zah­lungs­ver­wei­ge­rung schüt­zen möch­te. Sie wahrt dem­ge­gen­über jedoch die Inter­es­sen des Erwer­bers nur unzu­rei­chend, weil der Zweck des Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­rechts sich nicht in der Siche­rung des Gegen­an­spruchs erschöpft, wes­halb es auch nicht gem. § 320 Abs. 1 S. 3 i. V. m. § 273 Abs. 3 BGB durch Sicher­heits­leis­tung abge­wen­det wer­den kann. Um den Schutz­zweck des Klau­sel­ver­bots nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB zu gewähr­leis­ten, kann die Zah­lungs­ab­re­de gem. § 306 a BGB auch nicht als zuläs­si­ge Vor­leis­tungs­pflicht des Erwer­bers aus­ge­legt wer­den … Die von der Beklag­ten zitier­ten Ent­schei­dun­gen des BGH vom … ste­hen dem nicht ent­ge­gen. Die­se Ent­schei­dun­gen tref­fen zu einem Ver­stoß gegen das Klau­sel­ver­bot nach § 309 Nr. 2 Buchst. a) BGB kei­ne Aus­sa­ge …"

(Den voll­stän­di­gen Text der Ent­schei­dung fin­den Sie hier)

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